Маркетинговое исследование рынка торговой недвижимости (стр. 3 )

Торговый центр моды (Fashion Center) Характеризуются большими размерами — от 25 тыс. до 50 тыс. кв. м. Якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды являются "Петровский Пассаж", "Галерея Актер".

Пауэр центр (Power Center) Определяющим словом является «притягательная сила» центра. В его состав входят 4 или более небольших якорных арендаторов, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Примером такого центра может являться "Вэймарт".

Фестивальный центр (Festival Center) Якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться "Охотный ряд".

Стрип-центры (Strip Center) Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п.

  Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.

  В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания.
  Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

2. Классификация торговых центров г. Тюмени.

Тенденции развития рынка торговой недвижимости с каждым годом изменяются, в соответствие с ними меняются концепции торговых центров и специфика их классификации. Рассмотрим, что на данный момент представляет собой рынок торговой недвижимости г. Тюмени.

Для целей данного исследования – выявления качественных торговых площадей г. Тюмени и определение уровня обеспеченности на 1 тыс. жителей – обозначим требования отбора торговых помещений.

Они должны соответствовать следующим характеристикам:

1)  Объект соответствует определению «Торговый комплекс/центр», приведенному в первом пункте Исследования.

2)  Объект введен в эксплуатацию, запущены торговые площади хотя бы одной из очередей.

3)  На Объект оформлены все правоустанавливающие документы.

4)  Общий объем торговых площадей составляет не мене 4 000 кв. м.

Сочетание данных показателей является критерием «качества» торговой недвижимости и критерием отбора для данного исследования.

Полный список объектов, вошедших в исследование, представлен в Приложении 2. В настоящее время на рынке г. Тюмени функционирует 21 торговый центр, соответствующие требованиям «качества», представленным выше. Общий объем качественных торговых площадей составляет 332 900 кв. м.

Классификация торговых центров представлена в пункте 1 настоящего Исследования, где главным критерием оценки является объем арендных торговых площадей. Представленные торговые центры мы разделили на следующие виды:

·  Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center),

·  Районный торговый центр (Community Shopping Center) или Окружной,

·  Региональный (Regional Center) или Межрайонный,

·  Суперрегиональный (Super Regional Center) или Городской.

Структура рынка торговой недвижимости г. Тюмени по данной классификации представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Структура рынка торговой недвижимости г. Тюмени по объему арендопригодных площадей

Из диаграммы видно, что большую долю на рынке качественной торговой недвижимости занимают Региональные ТЦ (75% качественных торговых площадей), доля Районных ТЦ значительно меньше (24% качественных торговых площадей), Суперрегиональных ТЦ на данный момент на рынке Тюмени не представлено. Среди исследуемых объектов, к ТЦ микрорайонного значения относится только Мегамарт, его доля составляет 1% в общем объеме площадей.

Из исследуемых торговых центров качественными площадями современного формата (молл) обладают 7 ТРЦ нашего города, включая запущенный в 2012 г. Многофункциональный комплекс «Калинка», их общая площадь составляет 163 400 кв. м. В список тюменских ТРЦ входят:

1)  ТРЦ/Молл Гудвин,

2)  Молл/Многофункциональный комплекс Калинка,

3)  ТРЦ/Молл Колумб,

4)  ТРЦ/Молл Солнечный,

5)  ТРЦ/Молл Фаворит,

6)  ТРЦ/Молл Панама,

7)  ТРЦ/Молл Премьер.

Сегодня моллы являются поистине центром притяжения, центром общения, развлечения и покупок, а впереди появление еще более привлекательных и значительных по объемам инвестиций объектов.

Из перечисленных ТРЦ только два являются районными по объему площадей и зоне охвата, это «Калинка» и «Фаворит».

Первый из представленных ТРЦ был построен в 2006 г., при этом на данный момент в городе не введено ни одного Суперрегионального центра с общей площадью от 100 000 кв. м., что свидетельствует о том, что концепция моллов в Тюмени только развивается. При этом все торговые центры заполнены арендаторами, которые встают в очередь за несколько лет и ведется борьба за бойкие места в них.

Стоит отметить, что проекты новых ТРЦ не были реализованы из-за кризиса 2009 г., в настоящее время в городе строится 3 современных торговых центра с общей торговой площадью 193 500 кв. м., к ним относятся:

1)  ТРЦ «Муксун» (планируемое название), это первый суперрегиональный ТРЦ

(75 000 кв. м. GLA),

2)  2 очередь Торгового комплекса Тюменский (76 500 кв. м. GLA),

3)  ТРЦ на М. Тореза (42 000 кв. м. GLA)

Прирост качественных торговых площадей на 2013-2014 г. составит 58% от текущего объема (рис. 2.2.) Данная тенденция является позитивной для города с населением менее 1 млн. жителей.

Рис. 2.2. Прирост Качественных торговых площадей к 2013-2014 гг., кв. м.

Таким образом к 2013-2014 гг. общий объем качественных торговых площадей составит 526 400 кв. м.

Для анализа структуры торговых площадей Тюмени важно так же учесть показатель распределения качественных торговых центров в разных районах города, который представлен на рис. 2.3.

Рис. 2.3. Структура распределения качественных торговых площадей

по районам г. Тюмени

Из данных диаграммы видно, что большее число качественных торговых площадей расположено в молодых разрастающихся районах города: Калиниском (32%) и Восточном(30%). Так же в Центальном районе расположено 27% качественных торговых площадей и в Ленинском всего 11%. Данная тенденция связана так же с плотностью населения районов, в Центре города показатель обусловлен большой деловой активностью, постоянной сменой концепций расположенных объектов, обилием привлекающих к себе в качестве якорей исторических объектов. Разница показателя в микрорайонах города по сравнению с Ленинским районом, который тоже находится в центре города, обусловлена преобладанием в последнем малоэтажных хрущевок (до 5 этажей), где живут в основном пожилые люди и студенты, а в микрорайонах молодых семей в современных многоэтажных (до 24 этажей) жилых домах.

На сегодняшний день требования рынка и его стандарты, предъявляемые к торговым площадям, постоянно повышаются. На место ларьков и торговых палаток приходят профессионально спроектированные торговые объекты, сочетающие как удобство торговой зоны, так и наличие удобного подъезда и парковок вокруг здания. Таким образом, меняются и стандарты оценки и классификации торговых объектов, многие из которых, построенные ранее 2000-х годов, не выдерживают критериев отбора для исследования. Данная тенденция говорит о том, что уровень жизни населения Тюмени повышается и стремится к европейскому.

3. Обеспеченность качественными торговыми площадями

жителей г. Тюмени на 1 тыс. человек.

Профессиональные участники рынка недвижимости нашего города стремятся развивать рынок торговой недвижимости и повышать уровень таких объектов до международных стандартов. При этом важно чтобы в целом объем предлагаемых качественных торговых площадей отвечал общегосударственным и мировым стандартам и нормам. Одним из таких нормативов является вычисление Показателя Обеспеченности качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей.

Расчет Показателя обеспеченности качественными торговыми площадями выглядит следующим образом: