Маркетинговое исследование рынка торговой недвижимости.
Тема:
Обеспеченность качественными торговыми площадями
жителей г. Тюмени на 2012 г.
Цель исследования:
Описать состояние рынка коммерческой недвижимости города Тюмени в направлении обеспеченности качественными торговыми площадями на 2012 г.
Данный отчет представляет интерес для:
• Администрации города;
• Гильдии Девелоперов и Управляющих;
• Профессиональных Управляющих компаний и Девелоперов;
· Инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;
· Собственников торговых площадей;
· Арендаторов торговых площадей;
· Других игроков рынка торговой недвижимости.
Метод сбора данных:
Кабинетное исследование. Полевое исследование.
СОДЕРЖАНИЕ
АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ТЮМЕНИ И МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ НА 2012Г.
1) Специфика классификации качественных торговых площадей.
2) Классификация торговых центров г. Тюмени.
3) Обеспеченность качественными торговыми площадями жителей г. Тюмени на 1 тыс. человек.
4) Тенденции развития рынка торговой недвижимости г. Тюмени на ближайшие полгода.
1. Специфика классификации качественных торговых площадей.
Рынок торговой недвижимости сегодня переживает бурный рост, и как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима стандартизация и классификация основополагающих определений и терминов.
В сегменте торговой недвижимости классификации, как правило, подлежат торговые центры. Для стандартизации показателей используется классификация торговых центров Международного совета торговых центров (на основе классификации Urban Land Institute, переведенной и адаптированной компанией SMT Developments), которая одобрена так же Российским Советом Торговых Центров (Приложение 1).
Для того, чтобы качественно классифицировать торговые площади используются стандартизированные критерии и определения.
Торговый комплекс/центр - это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, спланированных и выстроенных на едином специально спланированном, развитом и управляемом участке, находящихся в собственности, управляемых как единое целое, при этом, размеры и тип магазинов точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке в точном соответствии типу торгового центра.
Исходя из определения, любое количество сгруппированных на едином пространстве магазинов без заранее предусмотренного торгового плана не может быть определено как торговый центр, так как торговому центру нужны заранее определенные (спланированные) характерные черты, чтобы иметь долгосрочный успех. В определении торгового центра указаны способ использования земли и тип строения, отличающие его от разнообразных индивидуальных магазинов, расположенных на отдельных участках земли вдоль улиц и шоссе, образующих торговый район, как с наличием внутренней парковки, так и без нее. Несмотря на то, что торговые районы представляют собой коммерческое использование площадей под розничную торговлю, торговые центры отличаются от них заранее разработанной планировкой и единым управлением.
Следующие элементы характерны для торгового центра и, именно они, выделяют его среди других торговых объектов:
Единое архитектурное решение здания или комплекса зданий, предоставляющее места для торговых операторов и управляемое как единый объект так, как это выгодно последним. Торговый центр в отличае от смешанного незапланированного собрания отдельно стоящих или прилегающих друг к другу коммерческих структур отличается продуманной структурой.
Единый участок, соответствующий типу центра, в котором есть рыночная потребность. Участок может иметь возможности расширения для строительства и парковки в случае необходимости.
Легкодоступное расположение внутри торговой зоны с удобным входом и выходом для транспортного и пешеходного потоков.
Достаточное количество парковочных мест на данном участке, сообразное спросу на них, порождаемому торговым объектом. Парковка должна быть расположена оптимально для пешеходов с точки зрения расстояния до входа в центр или в один из отдельных магазинов.
Торговый центр должен иметь возможности доставки товаров, отделенных от покупательских потоков.
Улучшение участка, к примеру, создание ландшафта, освещения и вывесок, позволяющих создать требуемую привлекательную и безопасную среду для покупателей.
Сочетание арендаторов, обеспечивающее торговое взаимодействие между магазинами, максимально возможный ассортимент и объем товаров, подходящий для данной торговой зоны.
Приемлемое и удобное окружение, создающее атмосферу, способствующую совершению покупок.
Эти характеристики не присущи обычному коммерческому объекту. Важная особенность торговых центров состоит в том, что они создают единый, всеобъемлющий имидж для каждого торгового оператора посредством централизованного управления и владения, а также то, что владелец и арендатор совместно занимаются развитием центра.
Каждый элемент торгового центра должен быть приспособлен к обстоятельствам, характерным для данного местоположения, участка земли и его окружения. При планировании, разработке и управлении торговым центром нужно принимать во внимание нововведения и различные интерпретации основных черт. Каждый преуспевающий центр должен не только приносить доход владельцу, но и привносить что-то, что облегчит и улучшит быт и отдых населения в том районе или городе, где он расположен.
Для отнесения торгового центра к тому или иному типу, торговые центры анализируются с точки зрения следующих характеристик:
Месторасположение объекта;
Размеры торговых площадей (общая площадь торгового комплекса);
Размеры торговой зоны (зоны охвата);
Характеристики и состав арендаторов (в т. ч. профиль типичных якорных арендаторов);
Количество лет на рынке (в т. ч. известность на рынке);
Специфика продаваемых товаров.
Для прояснения параметров классификации определим основные черты торговых центров, такие как торговые зоны.
Торговая зона (Trade Area, Catchment Area) - географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.
Границы торговой зоны торгового центра, определяются такими факторами, как:
тип торгового центра;
пешеходная и транспортная доступность;
естественные или искусственные физические препятствия;
наличие конкурентных объектов;
плотность населения и др.
Выделяют три концентрические зоны влияния:
Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 70-80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая "опорная" группа. Для городов важным является время пешеходной доступности.
Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.
Третичная (Периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей приезжающих из этой зоны принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Важным элементом классификации торговых центров является наличие Якоря.
Якорь (Anchor) - крупный, как правило сетевой, оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания - фуд-корт, предприятия услуг - кинотеатр и т. д.). Так же функцию якоря могут выполнять имидж места, некоммерческие объекты - памятники архитектуры и др.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 |
