Маркетинговое исследование рынка торговой недвижимости (стр. 4 )

Показатель Обеспеченности Объем качественных *

качественными = торговых площадей, кв. м.

торговыми площадями Численность жителей

города, чел

*методика расчета показателя приравнена к международной, применяемой компанией GVA Sawyer

При этом, стандартом расчета показателя по городам России является объем качественных торговых площадей торговых центров, торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, всех торговых площадей, соответствующих формату DIY, специализированных торговых центров. В данной ситуации возникает вопрос: «Почему именно наличие площадей торговых центров имеет значение в параметре «качества» торговой недвижимости и что дают показатели обеспеченности простым жителям города?» Во-первых, стремление к строительству торговых объектов по современным стандартам качества торговли в Европе приводит к созданию площадок для привлечения международных торговых сетей в конкретный город и созданию между ними конкурентной среды. Во-вторых, развитие торговли в регионе влияет на повышение экономических показателей и деловой активности. В-третьих, за счет улучшения стандартов торговли, повышается качество жизни и культуры потребления жителей как отдельного региона, так и страны в целом.

В городе Тюмень Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями составляет 550 кв. м. на 1 тысячу жителей.

В расчете учтена численность жителей г. Тюмени - 604, 8 тыс. человек (по данным портала при Федеральной службе государственной статистики) на 5 марта 2012 года. 

Для понимания этого показателя сравним его с другими городами России по основным определяющим критериям – численность населения, обеспеченность на 1 тысячу жителей и рейтинг среди других городов (таблица 3.1).

Таблица 3.1

Обеспеченность качественными торговыми площадями в городах-миллионниках,

кв. м. на тыс. человек*

Как видно из таблицы, лидером из российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями является Санкт-Петербург (650 кв. м./1 тыс. человек), при этом следом за ним близкий Тюмени по территориальному расположению и экономическому развитию находится Екатеринбург (530 кв. м. на 1 тыс. человек). Столица нашей страны, Москва (360 кв. м. на 1 тыс. человек), находится всего лишь на 9 месте. Возможно это связано с запретом строительства новых объектов внутри МКАД. Завершает рейтинг Волгоград (250 кв. м. на 1 тыс. человек).

Посмотрим, как на фоне других городов выглядит Тюмень (рис. 3.1.)

Рис. 3.1. Обеспеченность качественными торговыми площадями в городах России,

кв. м. на тыс. человек *

* данные официального исследования компании GVA Sawyer по состоянию на март 2012 года.

В Тюмени обеспеченность качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей показывает позитивную динамику по сравнению с другими российскими городами.

По данным Международной консалтинговой компании GVA Sawyer, рынок считается насыщенным для городов с населением от 500 тысяч человек, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 квадратных метров на тысячу человек. Кроме этого показатель Тюмени не достигает нормативного значения, рассчитываемого Департаментом потребительского рынка г. Тюмени. Норматив обеспеченности Департамента 788 кв. м. В данном случае расчет регулируется Федеральным законом «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Правил установления нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов». В данных документах учитывается специфика региона, платежеспособность, уровень экономического развития, инвестиционная привлекательность.

Таким образом, показатель обеспеченности качественными торговыми площадями показывает, что дефицит качественных торговых площадей есть. Показатель не достигает нормативного значения, которым оперируют специалисты рынка.

В сравнении с показателями Екатеринбурга, Москвы, Новосибирска, Казани показатель обеспеченности качественными торговыми площадями г. Тюмени немного выше. Но учитывая, что сравниваемые города являются миллионниками, можно говорить о том, что на их территории построено и функционирует гораздо больше качественных торговых центров.

Для сравнения, нормой показателя Обеспеченности торговыми площадями в европейских странах является минимум в 760 кв. м. на 1 тыс. жителей. Общемировой уровень обеспеченности составляет 500 кв. м., нормой развитых стран является показатель в 1000 кв. м. Это говорит о том, что российские города, в том числе и Тюмень, уступают по качеству торговой недвижимости Европе и другим развитым странам в 1,5 - 2 раза.

При планируемом приросте качественных торговых площадей к 2013-2014 гг. на 193 500 кв. м., Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями вырастет до 870 кв. м. на тыс. жителей. Таким образом, Тюмень сможет достичь минимального показателя обеспеченности по уровню Европы и нормативов нашего региона по российскому законодательству, возможно так же перенасыщение торговыми площадями. Это говорит о том, что строительство новых качественных объектов в г. Тюмени продолжает быть перспективным для инвесторов и девелоперов на рынке торговой недвижимости.

4. Тенденции развития рынка торговой недвижимости г. Тюмени.

Тюмень является вторым по политической активности областным центром Уральского региона после Екатеринбурга, а значит и местом притяжения крупного бизнеса. Кроме того, это центр с большим экономическим потенциалом и высоким уровнем заработной платы. Объем инвестиций в торговый сегмент Тюменской области растет с каждым годом, появляются ювелирные салоны и крупные магазины бытовой техники, мебели, строительных материалов. Уровень жизни населения растет, помимо местных торговых операторов в город входят международные и федеральные сети, в том числе и работающие по системе франшизы.

В настоящий момент на рынке Тюмени функционирует 21 качественный торговый центр. Общее предложение арендопригодных торговых площадей (GLA) в Тюмени на 01.06.2012 г. составило 332 900 кв. м. Это те торговые площади, которые соответствуют параметрам качества по стандартам, обозначенным в первой главе исследования. Показатель Обеспеченности качественными торговыми площадями в каждом регионе России рассчитывается исходя из площадей функционирующих торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, всех торговых площадей, соответствующих формату DIY., специализированных торговых центров (согласно методике, применяемой международной консалтинговой компанией GVA Sawyer).

На 1 мая 2012 г. обеспеченность населения города качественными торговыми площадями составила 550 кв. м. GLA на тысячу жителей. По данным Международной консалтинговой компании GVA Sawyer, рынок считается насыщенным для городов с населением от 500 тысяч человек, когда показатель обеспеченности торговыми площадями достигает отметки в 700-800 квадратных метров на тысячу человек. 

Департамент потребительского рынка г. Тюмени рассчитывает норматив обеспеченности на уровне 788 кв. м. В данном случае расчет регулируется Федеральным законом «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Правил установления нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов». В данных расчетах учитывается специфика региона, платежеспособность, уровень экономического развития, инвестиционная привлекательность города.

Уровень показателя обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Тюмени показывает, что дефицит таких площадей есть, так как он не достигает нормативного значения, которым оперируют специалисты рынка. В сравнении с показателями Екатеринбурга, Москвы, Новосибирска, Казани Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями г. Тюмени примерно на том же уровне. Но учитывая, что сравнимые города являются миллионниками, можно говорить о том, что на их территории построено и функционирует гораздо больше качественных торговых центров.

Нормой Показателя обеспеченности торговыми площадями в европейских странах является минимум в 760 кв. м. на тысячу жителей. Общемировой уровень обеспеченности составляет 500 кв. м., нормой развитых стран является показатель в 1000 кв. м. Это говорит о том, что российские города, в том числе и Тюмень, уступают по качеству торговой недвижимости Европе и другим развитым странам в 1,5-2 раза. В связи с этим, не удивительно, что по строительству новых торговых центров Россия на 1 месте в мире.

В настоящее время в г. Тюмени ведется строительство новых торговых центров «Муксун», торгового центра по ул. Мориса Тореза и второй очереди Торгового комплекса «Тюменский». Общий объем прироста качественных торговых площадей составит 193 500 кв. м. (58% прироста к существующему показателю). Таким образом, прогнозируемое значение показателя обеспеченности торговыми площадями в 2013-2014 годах составит 870 кв. м. на тысячу жителей. С вводом в эксплуатацию новых ТРЦ возможно достижение уровня насыщения и перенасыщения рынка качественными торговыми площадями.

Решение о строительстве торгового центра не может быть спонтанным, так как наличие новых торговых площадей важно как для потенциального пула арендаторов, так и для потребителей товаров и услуг данного объекта. Для того, чтобы строить ТЦ нужно знать где строить, что строить и для кого строить.

Успешность строительства и функционирования нового торгового центра обеспечивает наличие Концепции с учетом следующих параметров:

1)  Спланированная территория торгового центра с наличием парковки, удобного подъезда для посетителей ТЦ и фур, разгружающих товары.

2)  Грамотное позиционирование торгового центра для потенциального пула арендаторов и покупателей.

3)  Грамотное планирование торговых зон и зон общего пользования.

4)  Наличие Якоря, притягивающего посетителей (крупная торговая сеть, достопримечательность, аквапарк и т. д.)

5)  Яркая PR-компания при открытии и развитии торгового центра.