Тема: «Правовые основы государственной политики в сфере земельных отношений» (стр. 2 )

В рамках указанной главы упорядочены вопросы предоставления земельных участков на торгах, а также без их проведения.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов осуществляется в строго установленных законом случаях. Во всех остальных случаях предоставление осуществляется строго на торгах.

Остановлюсь на некоторых случаях.

Например, пп.1 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, осуществляется без торгов.

Комплексное освоение территории предполагает комплексную застройку такой территории.

Возникает вопрос: возможно ли в рамках указанного пункта, продавать земельные участки, на которых отсутствуют объекты недвижимости?

На что Минэкономразвития России ответило в письме от 17.09.15 № 000, что вышеуказанная норма ЗК РФ не содержит иных требований к земельным участкам, за исключением их образования из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории.

Образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Минэкономразвития России отмечает, что лицо, заключившее договор о комплексном освоении территории обязано обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные в указанными графиками сроки независимо от того, выкуплены ли соответствующие земельные участки застройщиком или находятся у него в аренде.

Согласно пп.9 п.2. ст.39.3 ЗК РФ без торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

При этом, цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость (ст. 39.4 ЗК РФ).

Так, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, продажа которых осуществляется без проведения торгов» установлено, что земельные участки, отчуждаемые в соответствии с пп.9 п.2. ст.39.3 ЗК РФ, отчуждаются по цене, равной рыночной стоимости, но не превышающей кадастровую стоимость земельного участка.

Относительно предоставления земельного участка в аренду без торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

С целью реализации данной нормы 25.09.2015 принят Закон РТ от 01.01.2001 N 67-ЗРТ "О внесении изменения в Земельный кодекс Республики Татарстан".

Предоставление земельного участка для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения допускается в случае, если такие объекты соответствуют приоритетам и целям, определенным в документах стратегического планирования, программах социально-экономического развития Республики Татарстан, муниципальных образований, и являются объектами культуры, искусства, кинематографии, спорта, благоустройства, здравоохранения, образования и воспитательной работы, социальной защиты и социального обслуживания, коммунального хозяйства, бытового обслуживания населения, а также гидротехническими сооружениями, многоуровневыми и (или) подземными стоянками (парковками), многоэтажными гаражами.

Предоставление земельного участка в целях реализации масштабного инвестиционного проекта допускается в случае, если масштабный инвестиционный проект соответствует одному из следующих критериев:

1) создание или увеличение количества рабочих мест;

2) требование к предполагаемому объему инвестиций;

3) увеличение ежегодных поступлений от налогов, взимаемых на территории Республики Татарстан;

4) строительство индивидуальных жилых домов и (или) многоквартирных домов для предоставления мер по защите прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков.

Качественные и (или) количественные показатели критериев устанавливаются указом Президентом Республики Татарстан.

Порядок представления юридическим лицом документов их перечень и порядок рассмотрения устанавливаются Кабинетом Министров Республики Татарстан.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо - и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения; Согласно п.8 письма Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 №Д024-277 Справка выдается уполномоченным исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления в области строительства, архитектуры и градостроительства с учетом положений законодательства Российской Федерации.

П. 5 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрено, что зем. участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регламентировано ст. 239.1 ГК РФ.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1299.

Отмечаем, что согласно пункту 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Закона N 171-ФЗ) к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ не применяются.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, реализация положений Гражданского кодекса Российской Федерации в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.