Тема: «Правовые основы государственной политики в сфере земельных отношений» (стр. 3 )

(Письмо Минэкономразвития России от 01.01.2001 N 6786-ПК/Д23и)

Законом закреплена прямая норма предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ. (Применимо, например, в отношении инвалидов).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.

В соответствии с подпунктом 20 п.2 ст.39.6 ЗК РФ земельные участки для вышеуказанных целей могут предоставляться без проведения торгов.

В соответствии со ст.25.1 закона «О недрах» № 000-1 земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности необходимые для проведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляется после получения лицензии на пользование недрами, оформления геологического отвода и утверждения проектной документации.

При этом в соответствии со ст.78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения в целях недропользования не допускается, ровно как и предоставление земель сельскохозяйственного назначения под указанные цели.

Таким образом, предоставление земельного участка, необходимого для проведения работ, связанного с пользованием недр, недропользователю возможно без торгов только в случае предоставления земельного участка той категории, которая допускает использование земельного участка в указанных целях (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.).

Появилась возможность, однократного предоставления без торгов в аренду земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке: собственник объекта незавершенного строительства, который зарегистрировал свое право до 01.03.2015 или земельный участок предоставлен ему в аренду до 01.03.2015, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Сохранилось исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду гражданами или юр. лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Кроме того, в аренду может быть предоставлен ЗУ, на котором расположены здания, сооружения, собственникам помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (ст. 39.6 ЗК РФ)

Для приобретения права собственности на ЗУ все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

Для приобретения права аренды любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган.

В течение 30 дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды ЗУ, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30 дней со дня направления проекта договора аренды ЗУ правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды ЗУ заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В отношении тех, кто не подписал договор аренды – уполномоченный орган обращается в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить этот договор аренды. Обратиться в суд с подобным иском можно и не дожидаясь заявлений от правообладателей зданий, сооружений и помещений в них.

На праве постоянного (бессрочного) пользования ЗУ предоставляется юр. лицу, за которым здание, сооружение или помещения в нем закреплены на праве оперативного управления. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом ЗУ, закреплены за несколькими юр. лицами на праве оперативного управления или на неделимом ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юр. лицам на праве оперативного управления, такой ЗУ предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого ЗУ в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

При заключении договора купли-продажи ЗУ без проведения торгов цена не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены ЗУ, если он установлен федеральным законом.

При этом, при заключении договора купли-продажи ЗУ без проведения торгов цена определяется:

1) Правительством РФ, в отношении ЗУ, находящихся в фед. собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ, в отношении ЗУ находящихся в собственности субъекта РФ, и ЗУ государственная собственность на которые не разграничена;

3) ОМС, в отношении ЗУ, находящихся в муниципальной собственности.

Законом № 000 определены случаи предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно. (предоставление з. у. отдельным категориям граждан в собственность бесплатно может быть также установлена законами субъекта РФ).

Законом № 000 установлена процедура отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен. Такой объект изымается у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Допустимо предоставление земельных участков в безвозмездное пользование для ИЖС или ведения ЛПХ в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, на срок не более чем шесть лет. (Данная норма, например, может быть применена, в том числе для молодых специалистов и работников социальной сферы).

(В случае, если указанные граждане по истечении пяти лет со дня предоставления им земельного участка в безвозмездное пользование использовали такой земельный участок в соответствии с установленным разрешенным использованием, то они имеют право приобрести этот земельный участок в собственность бесплатно.)

Установлена возможность использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, без предоставления земельных участков и установления сервитута (в случаях: проведения инженерных изысканий; ремонта линейного объекта;

осуществления геологического изучения недр и в иных случаях (ст. 39.33 ЗК РФ)). В данном случае земельный участок предоставляется на основании специального разрешения на использование земельного участка.

Установлены основания для отказа в предоставлении зем. участка без торгов.

Что касается вопросов предоставления земельных участков путем проведения аукционов, то цена при заключении договора купли-продажи земельного участка на аукционе согласно Закону № 000 определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе.

Установлено, что начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Для некоторых категорий физических и юридических лиц (например, инвалиды, государственные и муниципальные предприятия) размер арендной платы должен быть не выше размера земельного налога.

Предусмотрено проведение аукционов в электронной форме.

Со дня вступления в силу ФЗ, устанавливающего порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже ЗУ и на право заключения договоров аренды, (в настоящее время не принят) аукцион по продаже ЗУ либо аукцион на право заключения договора аренды проводится в электронной форме, за исключением случаев, предоставления ЗУ гражданам для ИЖС, ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства, гражданам или КФХ для осуществления КФХ либо для с/х производства.