Рабочие материалы к семинару по теме: "Переход к налогообложению имущества организаций исходя из кадастровой стоимости объектов. Организация работы по определению вида фактического использования объектов нежилого фонда для целей налогообложения" (стр. 2 )

Вместе с тем, мероприятия, направленные на актуализацию баз данных ГКН и ЕГРП были определены в плане мероприятий по повышению роли имущественных налогов в формировании республиканского бюджета Чувашской Республики и  местных бюджетов на 2013 - 2014 годы, утвержденном распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики -р.

С учетом вышеназванных  документов органам местного самоуправления на территории своего муниципального образования необходимо провести ряд следующих мероприятий:

1.  Обследование земельных участков, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, в части  определения  объектов, размещенных в границах данных земельных участков, сведения о которых отсутствуют в ГКН и ЕГРП;

2. Установление или уточнение адресов места нахождения земельных участков, зданий, помещений, сооружений;

3. Установление правообладателей земельных участков, зданий, помещений, сооружений;

4. Обеспечение постановки на государственный кадастровый учет неучтенных объектов недвижимости и государственной регистрации права собственности на них;

5. Организация разъяснительной работы среди населения о необходимости оформления права собственности на объекты недвижимости и земельные участки, в том числе:

- по объектам недвижимости и земельным участкам, не оформленным в установленном порядке наследниками умерших владельцев;

- по объектам недвижимости, находящимся в стадии незавершенного строительства, используемым владельцами как в предпринимательской деятельности, так и для проживания, но не оформленным в установленном порядке;

- по объектам, право собственности по которым возникло до 1998 года.

Вышеуказанные мероприятия можно представить в виде схемы:

       

       

в БТИ информация         в БТИ информации нет

есть

Рассмотрим более подробно вопросы государственной регистрации права собственности на объекты капитального строительства.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация права собственности на объекты капитального строительства осуществляется по итогам оформления всех необходимых правоустанавливающих документов и постановки объекта на государственный кадастровый учет.

Согласно  ст. 22 Федерального закона -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" для постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет необходимо изготовить технические планы на данные объекты и обратиться в орган кадастрового учета для постановки объектов на учет.

Постановка объекта недвижимости на учет осуществляется в срок не более чем 20 (двадцать) рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете объекта.

Вместе с тем, обращаем внимание, что  согласно п. 1  статьи 25 Федерального закона -ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, поэтому сложившаяся практика исходила из того, что таким документом является акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В настоящее время, в соответствии  с частью 1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства отнесена к компетенции органов местного самоуправления (подпункт 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право собственности может возникнуть только при условии, что  строительство объекта  недвижимости осуществлялось с соблюдением установленных правил и на государственную регистрацию права были представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами.

С учетом изложенного следует отметить, что для объектов недвижимости, законченных строительством после 2004 года (после введения в действие нового Градостроительного кодекса Российской Федерации), основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов недвижимости, законченных строительством до 2004 года, таким основанием будет являться акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Исключение составляют случаи, когда действует упрощенный порядок регистрации прав, установленный ст.25.3 Закона о регистрации. В этом случае государственная регистрация права собственности на созданные объекты недвижимости, на которые согласно заключению органа, выдающего разрешение на строительство, выдача  такого разрешения не требуется, осуществляется на основании декларации об объекте недвижимого имущества.

Что касается вопроса регистрации права собственности на бесхозяйные объекты необходимо отметить, что порядок принятия на учет бесхозяйных объектов недвижимости определяется требованиями постановления Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей".

Согласно вышеуказанному нормативно-правовому акту  на учет принимаются объекты недвижимого имущества, которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались, в порядке, предусмотренном статьей 225 и статьей 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого имущества, с приложением документов, подтверждающих, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документов, содержащих описание объекта недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация права муниципальной собственности на бесхозяйный объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда.

Следует обратить особое внимание государственной регистрации права собственности объектов незавершенного строительства.

Эксплуатация объекта капитального строительства при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию является административным правонарушением, если для строительства данного объекта требовалось разрешение на строительство (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Действующее российское законодательство не содержит определения понятия "не завершенный строительством объект", что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике.

Однако, из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Кроме того, исходя из п. 1 ст. 55, п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию запрещается его использование (эксплуатация), а объект признается не завершенным строительством.

С учетом изложенного, возможно сделать вывод  о том, что к объекту незавершенного строительства относят объект, не введенный в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами, не являющийся предметом действующего договора строительного подряда и строительство которого приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Вместе с тем, следует иметь ввиду, что  право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п.16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а также в том случае, если строительство приостановлено на неопределенный срок.

Так, в силу части 3 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.