Рабочие материалы к семинару по теме: "Переход к налогообложению имущества организаций исходя из кадастровой стоимости объектов. Организация работы по определению вида фактического использования объектов нежилого фонда для целей налогообложения" (стр. 1 )

Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики

РАБОЧИЕ МАТЕРИАЛЫ

к семинару по теме: "Переход к налогообложению имущества организаций исходя из кадастровой стоимости объектов. Организация работы по определению вида фактического использования объектов нежилого фонда для целей налогообложения"

Чебоксары 2014 г.

Федеральным законом от 01.01.2001 N 307-ФЗ изменены правила определения налоговой базы, установления налоговой ставки, что связано с переходом к кадастровому имущественному налогообложению. С 2014 г. согласно нормам ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, а в отношении отдельных видов недвижимого имущества - как их кадастровая стоимость по состоянию на начало года.

  Основные объекты "кадастрового"

  налогообложения 

  └ ─┬ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ┬ ─┘

  ┌─────────────┘  │  └───────────┐

  \│/  \│/  \│/

┌─────────────────────┐  ┌─────────────────────┐  ┌─────────────────────┐

│  │  │  Помещения для  │  │  │

│  Торговые центры  │  │  объектов торговли, │  │  Административно-  │

│  │  │  общепита, бытового │  │  деловые центры  │

│  │  │  обслуживания  │  │  │

└─────────────────────┘  └─────────────────────┘  └─────────────────────┘

Во избежание разногласий между налогоплательщиками и контролирующими органами непосредственно в ст. 378.2 НК РФ сформулированы критерии отнесения объектов недвижимости к торговым и административно-деловым центрам.

Отметим, что административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):

- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения), в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости, предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);

фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

В свою очередь торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, при соблюдении следующих условий:

- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых и иных вышеперечисленных объектов.

В последнем случае термины "предназначено" и "фактически используется" требуют дополнительных пояснений. Назначение помещений для ведения торговли подтверждается тем, что не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. Аналогично фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания, бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для размещения этих объектов.

Названным критерием можно руководствоваться для определения объектов налогообложения - помещений для объектов торговли, общепита, бытового обслуживания.

В силу п. 9 ст. 378.2 НК РФ вид фактического использования зданий и помещений в них определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в порядке, установленном Минэкономразвития России по согласованию с Минфином России. До принятия соответствующего акта применяется порядок, закрепленный нормативным правовым актом субъекта РФ. В настоящее время постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения.

Необходимо иметь в виду, что положения ст. 378.2 НК РФ применяются к объектам недвижимого имущества, принадлежащим одному или нескольким собственникам, то есть к зданиям (строениям, сооружениям) и помещениям, принадлежащим организациям на праве собственности.

Ожидается, что новый подход к расчету налогооблагаемой базы для объектов недвижимости увеличит доходы от налогов в регионах, что, в свою очередь, положительно повлияет на бюджет страны.

МЕРОПРИЯТИЯ, ПРОВОДИМЫЕ В РАМКАХ ПЕРЕХОДА К НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ИСХОДЯ ИЗ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, И МЕХАНИЗМ ИХ РЕАЛИЗАЦИИ

В соответствии с действующим законодательством признание лица налогоплательщиком налога на имущество осуществляется налоговым органом на основании информации, полученной от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исчисление налога на имущество организаций производится налоговым органом в отношении лица, указанного в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество.

Кроме того, принимая во внимание, что положения ст. 378.2 НК РФ применяются к объектам недвижимого имущества, принадлежащим организациям на праве собственности, необходимо отметить особую значимость государственной регистрации права собственности на все объекты капитального строительства, расположенные на территории Чувашской Республики.

Однако, в настоящее время говорить о 100% - ой регистрации права собственности на все объекты недвижимости не представляется возможным.

По состоянию на 1 октября 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) содержатся сведения о зарегистрированных правах на 549872 объекта капитального строительства.

       По данным же, представленным филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Чувашской Республике, по состоянию на 1 октября 2014 года в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) содержатся сведения о 710109 объектах.

       Таким образом, из данного количества объектов недвижимости права зарегистрированы только на 77 % объектов капитального строительства.

Обозначенный недостаток в части государственной регистрации прав на объекты недвижимости в той или иной мере приводит к уменьшению налоговых поступлений в консолидированный бюджет и недополучению налоговых доходов бюджетов всех  уровней.

В условиях особой социально-экономической значимости увеличения доходной части бюджетов вопросы государственной регистрации права на объекты капитального строительства и выявление объектов недвижимости, сведения о которых отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок  с ним, входят в состав важных  и значимых задач органов исполнительной власти Чувашской Республики и органов местного  самоуправления.

Кроме того, по информации Управления Росреестра по Чувашской Республике на сегодняшний день в государственном кадастре недвижимости имеются земельные участки, по которым отсутствует информация о расположении на них объектов капитального строительства. В  связи с этим необходимо провести мероприятия по определению  объектов, размещенных в границах земельных участков с соответствующим разрешенным использованием.

Так, для определения целевых функций органов исполнительной власти Чувашской Республики, территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, а также порядка их взаимодействия  при проведении указанных мероприятий и формировании перечня объектов недвижимого имущества для целей налогообложения, Минимуществом Чувашии разработан рабочий план мероприятий  ("дорожная карта") по взаимодействию Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике -  Чувашии, Управлением Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике, органами местного самоуправления при формировании перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.