Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (стр. 3 )

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) обжаловало в арбитражный суд отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – нежилое здание.

Как следовало из материалов дела, в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, предоставив в качестве правоустанавливающего документа договор купли – продажи, согласно которому акционерное общество закрытого типа  (далее по тексту - АОЗТ) продает, а указанное нежилое здание.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам отказало в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением заявления о государственной регистрации перехода права собственности от АОЗТ, указав, что последнее необходимо в соответствии с пунктом 1 статьи 16 указанного Федерального закона, согласно которому государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект купли-продажи неправомерным, ссылаясь на то, что заявление от АОЗТ не было пред­ставлено по причине ликвидации последнего, о чем свидетельствует справка Инспекции Федеральной службы по налогам и сборам России по Железнодорожному району г. Красноярска. Указанная справка вместе с иными документами была представлена орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Арбитражный суд по результатам рассмотрения дела отказал в удовлетворении заявленных требований, указав следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав про­водится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку АОЗТ - продавец по договору продажи недвижимости - на момент обращения в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание обратился только покупатель по договору продажи недвижимости - ООО.

Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации прав на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны.

По смыслу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям, входящим в предмет гражданского права, в случае, когда указанные отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота,  возможно применение закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В таком случае государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для осуществления органом по государственной регистрации прав соответствующих действий (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Суд пришел к выводу о том, что к рассматриваемым правоотношениям возможно применение пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ по аналогии закона.

Таким образом, когда за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость обращается покупатель по сделке продажи недвижимости и представление заявления другой стороной по сделке – продавца - невозможно ввиду его ликвидации, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить решение суда о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку в связи с ликвидацией продавца по сделке продажи недвижимости (АОЗТ) отсутствовала возможность представить от него заявление о государственной регистрации перехода права собственности  и при этом решение суда о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не было, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам правомерно отказало государственной регистрации перехода права собственности.

8. В случае ликвидации залогодержателя регистрационная запись об ипотеке погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки.

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – ООО, Общество) обжаловало в арбитражный суд отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам погасить регистрационную запись об ипотеке нежилого помещения.

Из материалов дела следовало, что между Банком заключен договор кредитной линии, согласно которому Обществу был предоставлен кредит. В обеспечение исполнения Обществом обязательств по договору кредитной линии между сторонами был заключен договор об ипотеке (залоге) недвижимости, в соответствии с которым предметом залога являлось принадлежащее праве собственности нежилое помещение. Запись о государственной регистрации ипотеки нежилого помещения была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование заявленных по делу требований на то, что обязательства по договору кредитной линии им исполнены в полном объеме, в связи с чем оно обратилось в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке нежилого помещения. Однако в погашении регистрационной записи об ипотеке было отказано в связи с тем, что в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не было представлено  совместное заявление залогодателя и залогодержателя или решение суда о прекращении ипотеки.

, что отказ в погашении регистрационной записи об ипотеке неправомерен. Поскольку залогодержатель по договору об ипотеке (залоге) – банк - ликвидирован, что подтверждается представленной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, справкой Главного управления Центрального Банка РФ по Красноярскому краю, в связи с чем представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя не представляется возможным, то для осуществления действий по погашению записи об ипотеке достаточно заявления одной стороны договора об ипотеке, в данном случае ООО - залогодателя.

Арбитражный суд по результатам рассмотрения дела в удовлетворении заявленных требований отказал со ссылкой на следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании вступившего в силу решения суда. Аналогичная по содержанию норма содержится в статье 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из содержания указанных норм вытекает, что перечень оснований для погашения регистрационной записи об  ипотеке ограничен.

обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместное заявление залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке не представило в силу того, что на момент обращения залогодержатель по договору об ипотеке (залоге) недвижимости - Банк - был ликвидирован. В таком случае в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо было представить решение суда о прекращении ипотеки. Поскольку такое решение не было, следовательно, у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, основания для погашения регистрационной записи об ипотеке отсутствовали, в связи с чем в погашении регистрационной записи об ипотеке было отказано правомерно.

9. Суд отказывает в государственной регистрации договора аренды недвижимости, если установит, что договор аренды недвижимости  является незаключенным в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее - Общество) о государственной регистрации договора аренды здания.

Арбитражный суд по результатам рассмотрения дела в удовлетворении заявленных требований отказал со ссылкой на следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренда здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.