Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (стр. 1 )

Одобрено постановлением

Президиума Арбитражного суда

Красноярского края

от 01.01.2001 г. № 1

Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним

г. Красноярск 

1. Действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав,  по государственной регистрации права собственности не могут быть оспорены в порядке главы 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ «Рассмотрение дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение».

Государственное учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта незаконной регистрации Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам права собственности на нежилое помещение за обществом с ограниченной ответственностью.

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам, общество с ограниченной ответственностью,  гражданка П.

Как следовало из материалов дела, гражданка П. и общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – ООО) заключили договор продажи недвижимости. В соответствии с условиями данного договора продавец (гражданка П.) обязался передать в собственность покупателя (ООО) нежилое помещение, а покупатель - принять недвижимость и оплатить ее стоимость.

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам осуществило государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от гражданки П. к ООО. Последнему было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Заявитель по настоящему делу просит суд установить в качестве факта, имеющего юридическое значение, факт незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение за ООО. В обоснование заявления государственное учреждение ссылается на следующие обстоятельства.

Спорное нежилое помещение внесено в реестр федерального имущества и находится на балансе государственного учреждения.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, зарегистрировал за собственности на нежилое помещение, в то время как решением арбитражного суда по другому делу в иске о признании права собственности на спорное помещение, поскольку договор аренды нежилых помещений с последующим правом выкупа, заключенный  между государственным учреждением и судом недействительным. Следовательно, недействительными являются и все последующие сделки, заключенные в отношении данного недвижимого имущества - договор между гражданкой П., между гражданкой П. и ООО.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав включает в себя  правовую экспертизу документов и проверку законности сделок. Полагая, что право собственности за зарегистрировано на основании недействительной сделки, заявитель просит признать факт незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение за ООО.

Арбитражный суд по результатам рассмотрения дела пришел к следующим выводам.

Государственное учреждение настаивает на установлении незаконности действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, по государственной регистрации права собственности качестве факта, имеющего юридическое значение, в порядке главы 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Вместе с тем, оценка законности действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при проведении процедуры государственной регистрации не может быть осуществлена в рамках рассмотрения заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение.

Требования о признании факта незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение за обосновывает тем, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществил государственную регистрацию права собственности нежилое помещение на основании договора продажи, который, по мнению заявителя, является недействительным. Таким образом, фактически заявитель оспаривает право спорное имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 217 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если при рассмотрении дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выясняется, что возник спор о праве, арбитражный суд оставляет заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение, без рассмотрения.

Учитывая вышеизложенное, заявление государственного учреждения об установлении факта незаконной регистрации права собственности на нежилое помещение за судом без рассмотрения на основании пункта 3 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

2. Защита гражданских прав не может быть осуществлена путем признания недействительным зарегистрированного за третьим лицом права на недвижимое имущество.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) о признании недействительным зарегистрированного за собственности  на недвижимое имущество – нежилое здание.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю и Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам.

Как следует из материалов дела, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю и Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам зарегистрировано право собственности единого муниципального образования на нежилое здание, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

Позднее Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю и Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам осуществлена государственная регистрация права собственности указанное здание, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись.

Истцом заявлено требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание. В качестве правового основания заявленного иска истец сослался на положения статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающей, что зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Решением суда первой инстанции в иске отказано, со ссылкой на следующее.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом РФ только при наличии прямого указания закона.

Ни Гражданским кодексом РФ, ни другими нормативно-правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, не предусмотрено такого способа защиты права, как признание права недействительным (в данном случае - права собственности).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Указанное означает, что лицо, за которым право зарегистрировано, признается его единственным законным обладателем. Вместе с тем, статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается, что наличие у лица зарегистрированного права может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного за лицом права может быть осуществлено заинтересованным лицом, в том числе, путем оспаривания оснований государственной регистрации данного права.

Не смотря на предложение суда уточнить предмет заявленных требований, истец настаивал на рассмотрении требований в том виде, в каком они изложены в исковом заявлении.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что способ защиты гражданских прав, избранный истцом, не основан на законе. Поскольку администрацией муниципального образования избран ненадлежащий способ защиты своих прав, арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных по делу исковых требований.

Постановлением суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска администрации муниципального образования к признании недействительным зарегистрированного за собственности  на нежилое здание, оставлено без изменения.

3. Арбитражный суд отказывает в удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации, если установит, что по рассматриваемому делу возник спор о праве и он не разрешен судом.

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) в арбитражный суд с иском к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам и открытому акционерному обществу (далее по тексту - ОАО) о признании недействительной государственной регистрации права собственности цех по производству и розливу минеральной воды.

Как следовало из материалов дела, между закрытым акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) был заключен договор купли - продажи цеха по производству и розливу минеральной воды. На основании этого договора Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам выдало о праве собственности.

В дальнейшем ООО  (продавец) заключило договор купли - продажи этого же объекта с ОАО. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам выдано свидетельство о праве собственности данный объект.