Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (стр. 4 )

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом установлено, что подписанный сторонами договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, сторонами не согласовано, в связи с чем признал договор аренды незаключенным и отказ в удовлетворении требований о его государственной регистрации.

10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вступившего в законную силу решения суда осуществляется в общем порядке государственной регистрации, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

в арбитражный суд с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам о признании незаконным отказа в государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений на основании вступившего в законную силу решения суда.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ОАО (арендодатель) и ООО (арендатор) заключили договоры аренды нежилых помещений. Срок действия договоров – 2 года.

В связи с уклонением государственной регистрации указанных договоров аренды арбитражным судом по другому делу принято решение о государственной регистрации заключенных сторонами договоров аренды нежилых помещений.

На основании указанного решения с заявлением в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам о государственной регистрации договоров аренды.

Ответчик отказал в государственной регистрации договоров аренды со ссылкой на абзац 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что для государственной регистрации были представлены экземпляры договоров, не содержащие подлинной подписи арендодателя (ОАО), а также в связи с непредставлением подлинных экземпляров планов нежилых помещений.

Считая данный отказ незаконным, с настоящим требованием в арбитражный суд.

Рассмотрев дело, суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал, признав при этом отказ ответчика в государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений обоснованным.

ООО, не согласившись с принятым по делу решением, подало апелляционную жалобу, в которой просит указанный судебный акт отменить. Жалоба мотивирована тем, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в государственной регистрации на основании вступившего в законную силу решения суда.

Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения дела пришел к следующим выводам.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основания для отказа в государственной регистрации перечислены в статье 20 названного Закона. Согласно абзацу 3 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, когда документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, представленные на государственную регистрацию договоры аренды содержали подпись только ОАО.

Согласно статьям 160, 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, обременение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям действующего законодательства Российской Федерации и иметь надлежащие подписи сторон.

Таким образом, представленные в регистрирующий орган договоры аренды без подписи одной из сторон договора не соответствовали указанным нормам права, в связи с чем ответчик отказал в осуществлении государственной регистрации.

Ссылка истца на пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в обоснование неправомерности отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию, в проведении государственной регистрации договоров аренды признана судом несостоятельной.

В данной норме указано, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Таким образом, когда основанием для регистрации является судебное решение заявитель не освобождается от необходимости соблюдения при подаче документов на регистрацию всех требований Закона.

       Поскольку нарушены требования абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указанные нарушение по предложению ответчика были устранены, отказ в государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений является правомерным.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

11. Решение суда об установлении факта владения и пользования лицом недвижимым имуществом как своим собственным не может являться основанием для государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам отказано закрытому акционерному обществу (далее по тексту - ЗАО) в государственной регистрации права собственности на нежилое здание в связи с тем, что заявитель не представил документы, подтверждающие право собственности на указанный объект недвижимости.

в арбитражный суд отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам в государственной регистрации права собственности нежилое здание.

Арбитражный суд по результатам рассмотрения дела пришел к следующим выводам.

Исходя из положений статей 13, 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан удостовериться в наличии оснований для регистрации прав.

В результате правовой экспертизы представленных государственную регистрацию документов установлено отсутствие правоустанавливающего документа. Представленное качестве правоустанавливающего документа решение арбитражного суда, которым был установлен факт владения  и пользования ЗАО  как своим собственным недвижимым имуществом, в том числе нежилым зданием, не может являться основанием для государственной регистрации права собственности указанное имущество.

Арбитражный суд устанавливает в порядке рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным при наличии условий, предусмотренных статьей 234 Гражданского кодекса РФ, а именно, при условии, что заявитель, не являющийся собственником имущества, добросовестно, открыто владеет  им как своим собственным.

Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто владеющее имуществом как своим собственным, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении в качестве факта, имеющего юридическое значение, факта владения и пользования имуществом как своим собственным. Обращение в арбитражный суд за установлением данного юридического факта представляет собой один из способов реализации лицом,  не являющимся собственником имущества, но добросовестно, открыто владеющим им как своим собственным, своего права на защиту владения от всех третьих лиц, за исключением собственника имущества, иных его законных владельцев. Данное право предоставлено ему в силу  пункта 2 статьи 234 Гражданского кодекса РФ и может быть реализовано до момента приобретения права собственности.

При этом решение суда об установлении факта владения и пользования имуществом как своим собственным не является основанием для государственной регистрации права собственности за таким лицом, поскольку в соответствии с пунктом 3  статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Поскольку факт приобретательной давности в предусмотренном законом порядке установлен не был, основания для государственной регистрации за собственности на нежилое здание отсутствовали, в связи с чем в государственной регистрации права было отказано.

Арбитражный суд, придя к выводу о том, что действия ответчика по отказу в регистрации  права собственности нежилое здание являются правомерными, отказал в удовлетворении заявленных требований.

12. Юридическое лицо становится собственником недвижимого имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал данного юридического лица, с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.