Курсовая работа по дисциплине «Оценка недвижимого имущества» , 2016 г (стр. 2 )

r - ставка дисконтирования, n – период.

       Д = ∑(В – С) – Пм,        (1.11)

где  Д - выручка прошлых лет, С – расходы, Пм – прибыль от использования материальной собственности.

Стоимость  материального актива определяется дисконтированием прогнозов будущих доходов от него  и добавлением к этой сумме тех издержек, которые придется понести конкурентам в том случае, если они решат создать аналог.

Метод исключительно удобен в тех случаях, когда компания собирается покупать или продавать материальный актив, поскольку позволяет оценить, насколько он будет полезен в будущем. Однако  гораздо более сложен в использовании, поскольку требует прогноза не только цены и объема продаж, но и макроэкономических факторов, в частности дисконтной ставки.[9]

При стабильной рыночной ситуации срок экспозиции определяется на основе статистических данных. В настоящее время, когда на рынке наблюдается сложная нестабильная ситуация, расчет не может быть осуществлен на основе статистики. Поэтому в условиях кризиса в расчетах преобладают экспертные методы.

Выводы по первой главе:

При выборе подхода к оценке материального актива необходимо в первую очередь определить на основе, какой стоимости он будет базироваться: относительной или сравнительной.

Фактическая стоимость материального актива основывается на оценке материального актива в денежной единице.

Также необходимо оценить  требуемый уровень достоверности: экспертные методы более информативны, но и более субъективны.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

Экспертная фирма  "НЕДВИЖИМОСТЬ"

О Т Ч Е Т

об оценке рыночной

стоимости объекта недвижимости

  Заказчик:  ООО "ЗАКАЗЧИК"

  Россия, ХХХ область,

  с. Ивановка,

  ул. Центральная, дом 5.

  Исполнитель: Экспертная фирма "НЕДВИЖИМОСТЬ"

  Санкт-Петербург

  201…

СОСТАВ ОТЧЕТА

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО  ……………………………..………..11

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ  ………………………………..…….13   Задание на оценку объектов недвижимости ……………..…….14   Результаты оценки ……………………………………………….14   Сертификация оценки …………………………………………...15   Лимитирующие условия и ограничения ………………………..15   Сведения об экспертах, проводивших оценку …………………16

2.  БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ………….17

  Базовые понятия стоимости объекта недвижимости  ...……….17   Технология оценки объекта недвижимости ……………………18

  3.  ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 

  3.1.  Описание среды местоположения объекта недвижимости  ……21

  3.2.  Описание земельного участка, занимаемого объектом недвижимости ………………………………………………………………….22

3.3.  Описание здания склада концентрированных кормов ……………22

4.  АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  …………………………….…………………………..23

5.  РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 

  Затратный  метод ……………..……………………………….  24   Доходный метод ………………………………………………..28   Метод прямого сравнительного анализа продаж  …………….32

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Экспертная фирма "НЕДВИЖИМОСТЬ"

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  ---------------20  г.

  ДИРЕКТОРУ  ООО  "ЗАКАЗЧИК"

  г-ну АЛЕКСЕЕВУ П. П.

  !

  В соответствии с договором № 23 от  18.04.2016  г. экспертная фирма "НЕДВИЖИМОСТЬ" произвела оценку  объектов недвижимости Вашего  здания склада  с земельным участком с целью определения их рыночной стоимости по состоянию на 18.04.201620  г.

  Осмотр объектов производился с 16по 18.04. 20 г.

  Оценка указанных объектов недвижимости выполнена на основе анализа данных технической и бухгалтерской инвентаризаций, а также нормативно-справочной и статистической информации об изменении уровня цен на строительно-монтажные работы в данном регионе.

  Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действовавших на дату оценки.

  Для получения достоверных результатов при проведении оценки использованы различные методы оценки недвижимости: затратный метод, метод сравнительного анализа продаж, метод анализа дохода.

  Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика.

  При возникновении у Вас каких-либо вопросов по представленному отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.

  Директор 

1.Основные  положения

1.1. Задание на оценку объектов недвижимости

Состав оцениваемых объектов недвижимости:

здание склада концентрированных кормов; участок земли, на котором расположен склад концентрированных кормов.

  Адрес расположения объектов:

  ХХХ область,  с. Ивановка, .

  Цель  оценки:

  Определение возможной продажной цены склада концентрированных кормов

вместе с занимаемым им земельным участком.

  Действительная  дата  оценки:

18.04.2016  года.

  Собственник объектов:

  ЗАО  "ЗАКАЗЧИК"

  График изучения объектов:

  ___________.20  г. – ________20  г.

1.2.  Результаты оценки

Ниже представлены результаты расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, полученные с применением трех основных методов оценки недвижимости:

по затратному  методу…………………………… 

по методу прямого сравнительного анализа продаж…………… 

по доходному методу. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

В связи с коммерческим назначением оцениваемого объекта (предполагаемой сдачей в аренду на несколько лет и последующей продажей) наиболее приемлемым в данной ситуации, по мнению эксперта, является доходный метод. Именно поэтому эксперт считает необходимым принять в качестве окончательного результата стоимости оцениваемых объектов недвижимости на ___________20  г.  ………………

1.3.Сертификация  оценки

  Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.

1.Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.

2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах  лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.

  3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.

  4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства  Российской Федерации, а также Федеральным стандартам оценки.

1.4.  Лимитирующие условия и ограничения

  Сертификация оценки, приведенная в п.1.3, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:

Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объективной. Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки. Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации. В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации. Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на недвижимость. Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых  дефектов зданий и сооружений, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов. Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости объектов недвижимости по дополнительному соглашению. В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования оцениваемых зданий и сооружений.

1.5.  Сведения об экспертах, проводивших оценку

  Эксперты, участвующие в работе, получили профессиональное образование в области оценочной деятельности. В работе принимали участие следующие эксперты-оценщики:

  В приложении представлены копии сертификатов вышеперечисленных экспертов-оценщиков.

2.  БАЗОВЫЕ  ПОНЯТИЯ  И  ТЕХНОЛОГИЯ  ОЦЕНКИ

2.1.Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

  Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

  Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, отвечающих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

- Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

- Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

- Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

- Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными  условиями.

  Цена или арендная ставка на рынке формируются под действием спроса и предложения.

  Полная  восстановительная  стоимость - стоимость воспроизводства основных фондов на определенную дату; позволяет определить величину затрат, которые потребуются на замену основных средств. Восстановительная стоимость определяется с использованием индекса новых рыночных цен; данных о стоимости аналогичных видов продукции, по которым определена восстановительная стоимость; укрупненных коэффициентов изменения цен.