Курсовая работа по дисциплине «Оценка недвижимого имущества» , 2016 г (стр. 5 )

  СУММА ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА, руб. 

360000

  РАСХОДЫ НА ПРОДАЖУ, руб. 

___________________________________________2200000___________________________

                       СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА,. руб 

_____________________________________220000__________________________________

  ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ РЕВЕРСИИ, руб.  10% 

______________________________________15685,43_______________________________

                               ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ, руб 

         

Расчет таблицы приведен на примере первой строки  :

  гр.3= величина арендной платы * площадь объекта

  гр.4=гр.3х0.85; 

  гр.5= годовой размер операционных расходов

  гр6.= гр.4-гр.5;

  гр.8=46000000 х 2%:100;

  гр.10=гр.9х2% : 100;

  гр.12=гр.6-гр.10-гр.11

  гр.13=гр.12х20% :100;

  гр.14=гр.12-гр.13;

  гр.16=гр.14х1.00000

(функция денег F4 с ежегодным начислением процентов для 0-го года – начало 1-го года);

текущая стоимость реверсии…….. (функция денег F4 для 10-го года и ставки 10%).

5.3.Метод прямого сравнительного анализа  продаж

  Сравнительный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

В результате исследования рынка коммерческой недвижимости были выявлены следующие объекты-аналоги, представленные  в таблице 7

Таблица 7        

Описание объектов – аналогов, выставленных на продажу на рынке

Наименование показателей	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Местоположение объекта	Ленинградская область	Ленинградская область	Ленинградская область	Ленинградская область	Ленинградская область
Назначение	Склад	Склад	Склад	Склад	Склад
Цена продажи, руб.	150 000 000,00	150 000 000,00	90 000 000,00	160 000 000,00
Общая площадь объекта, кв. м.	300	4500	3860	2000	5100
Общая площадь земельного участка, га	0,75	2,20	2,70	1,50	1,00
Права на ЗУ	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена 1 кв. м.	33 333	38 860	45 000	31 373
Дополнительная информация	Здание склада	Все коммуникации	Центральные коммуникации, огороженная и охраняемая территория	Все коммуникации	С центральными коммуникациями. Возможно использование под торговые площади

  Таблица 8

Расчет средней стоимости 1 кв. м объекта сравнительным подходом

Наименование показателей	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
1.Цена 1м2 объекта аналога до кор. в руб.	27956	33 333	38 860	45 000	31 373
2.Обстоятельства сделки	-	одинаковые	одинаковые	одинаковые	одинаковые
3.Условия финансирования	-	одинаковые	одинаковые	одинаковые	одинаковые
4.Корректировка в %	-	0	0	0	0
5.Цена 1кв. м объекта аналога до кор. в руб	-	33 333	38 860	45 000	31 373
6.Продажа или предложение	-	одинаковые	одинаковые	одинаковые	одинаковые
7. Корректировка в %	-	0	0	0	0
8. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	27956	33 333	38 860	45 000	31 373
9. Дата продажи	-	одинаковые	одинаковые	одинаковые	одинаковые
10. . Корректировка в %	-	0	0	0	0
11. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	-	33 333	38 860	45 000	31 373
12. Объем передаваемых прав на здание	-	одинаковые	одинаковые	одинаковые	одинаковые
13.  Корректировка в %	-	0	0	0	0
14. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	27956	33 333	38 860	45 000	31 373
15. Объем передаваемых прв на земельный участок	-	одинаковые	одинаковые	одинаковые	одинаковые
16.  Корректировка в %	-	0	0	0	0
17. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	-	33 333	38 860	45 000	31 373
18. Тип помещения	склаж	склад	склад	склад	склад
19. Корректировка в %	0	0	0	0
20. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	27956	33 333	38 860	45 000	31 373
21. Место расположения	Ленинградская область	Ленинградская область	Ленинградская область	Ленинградская область	Ленинградская область
22.  Расстояние от КАД	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных
23. Корректировка в %	-	0	0	0	0
24. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	-	33 333	38 860	45 000	31 373
25. Стоимость	4800000	150 000 000,00	150 000 000,00	90 000 000,00	160 000 000,00
26. Площадь земельного участка в сотках	750	2200	2700	1500	1000
27. Стоимость 1сотки земельного участка в руб.	3413	3000	2444	3500	2800
28. Стоимость земельного участка, руб.	2559750	6600000	6598800	5250000	2800000
29.Итого стоимость комплекса без земельного участка	-	147440250	8400000	83401200	154750000
30. Итого стоимость комплекса без учета земельного участка в руб./м. кв.	-	30 333	36 416	41 500	28 573
31. Общая площадь в кв. м.	300	4500	3860	2000	5100
32.Корректировка в %	0,07	0,88	0,76	0,39	1,00
33.  Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	24793	26764,41	27561,91	16274,51	28573
34.Коммуникации, организация территории	Все коммуникации	Все коммуникации	Центральные коммуникации, огороженная и охраняемая территория	Все коммуникации	С центральными коммуникациями. Возможно использование под торговые площади
35. Корректировка в %		0,8	1	0,8	1
36. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	22641	21411,53	27561,91	13019,61	28573
37.Наличие ж. д. пути	-	-	-	-
38.  Корректировка в %	-	-	-	-
39.  Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	22641	21411,53	27561,91	13019,61	28573
40.Физическое состояние	удол	удол	удол	удол	удол
41. Корректировка в %	-	-	-	-	-
42. Цена 1 кв. м объекта аналога до кор. в руб.	22641	21411,53	27561,91	13019,61	28573
43.Итого средняя стоимость 1 кв. м. складского комплекса без земельного участка в руб.	22641

Стоимость здания  350* 22641 =7924750 руб.