Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым. Устранимый физический износ (т. е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации при этом стоимость объекта увеличивается.
Остаточная восстановительная стоимость - это восстановительная стоимость за вычетом износа.
Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) - фактическая стоимость ввода в действие объектов основного капитала. После приемки их в эксплуатацию она отражается в активе бухгалтерского баланса на счете
Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) - между первоначальной (балансовой стоимостью) и суммой износа.
2.2. Технология оценки объекта недвижимости
Оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов.
Согласование целей и задач оценки объектов недвижимости. Заключение договора на оценку. Визуальный осмотр оцениваемых объектов недвижимости, фиксированиеданных по физическому износу объектов.
Сбор и анализ данных (технической, бухгалтерской, правовой и другой документации). Анализ рынка недвижимости в сегменте оцениваемых объектов. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Представление и обсуждение результатов оценки с Заказчиком.При оценке недвижимости применяются три основных метода: затратный, доходный и прямого анализа продаж. Применение и сравнение результатов, полученных с помощью различных методов, дает возможность получить наиболее достоверный результат оценки стоимости объекта недвижимости.
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Описание среды местоположения объекта недвижимости
Оцениваемые объекты недвижимости расположены по адресу – ХХХ область, с. Ивановка, .
Имеется подъездная дорога с асфальто-бетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. На расстоянии 450 метров от здания склада протекает река Раменка. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.
Таблица 1
Краткая характеристика объекта оценки
Объект | здание склада концентрированных кормов |
Адрес объекта | ХХХХХХХ |
Площадь здания | 350 кв. м |
Площадь участка | с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1120,0 кв. м, |
Строительный объем | 1100 кв. м. |
Территориальный пояс | 1,II |
Климатический район | |
Фундамент | сборные, железобетонные. |
Стены | Кирпич |
Перекрытия | железобетонные |
Кровля | железобетонные |
Пол | асфальтобетонный. |
Тип здания | Общественные здания (Сборник КО-ИНВЕСТ) |
Группа капитальности | I |
Этажность | 1 |
Дата ввода | 1995 |
Полная балансовая стоимость – 4 800 000 руб.
Остаточная балансовая стоимость – 3 036 000 руб.
3.2.Описание земельного участка, занимаемого объектом недвижимости
Земельный участок, на котором расположен склад, находится на северо-западной стороне с. Ивановка.
Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности.
В процессе осмотра объектов недвижимости и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, выявлено не было.
Рассматриваемая территория находится в ведении администрации ХХХ района.
Ставки земельного налога для данной зоны принимаются в соответствии с Региональным Законом. Площадь земельного участка 0,75 га. Кадастровая стоимость 2 560 465,00 руб.
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
На основании исследования рынка оцениваемых объектов недвижимости эксперт пришел к заключению, что существующее использование здания склада для хранения концентрированных кормов является его наилучшим и наиболее эффективным использованием. Этот вывод подкрепляется наличием долгосрочных заявок 35 сельскохозяйственных предприятий на поставки крупных партий концентрированных кормов.
5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
5.1.Затратный метод
Затратный метод основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Стоимость недвижимости по затратному подходу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.
Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).
С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого значителен.
Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.
Таблица 2
Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки
Конструктивные элементы | Удельный вес элемента, % | Физический износ элемента, % |
Фундаменты | 2,35% | 1% |
Каркас | 1,56% | 1% |
Стены наружные с отделкой | 5,46% | 1% |
Внутренние стены и перегородки | 4,26% | 1% |
Перекрытия и покрытия | 4,39% | 1% |
Кровля | 4,15% | 1% |
Окна и двери | 5,05% | 3% |
Полы | 15,25% | 3% |
Отделка | 14,62% | 3% |
Прочие | 2,93% | 3% |
Спец. конструкции | 7,11% | 1% |
Инженерные системы | 32,88% | 3% |
100,0% |
На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.
Таблица 3
Информация для расчета
Наименование объекта – аналога в сборниках УПВС | Сборник КО-ИНВЕСТ | № Табл. | Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2 | Поправка |
Склад 350 кв. м, высота этажа до 2,7 м | Общественные здания | 3.3.3.050 | 15 913,21 | 1 |
21228 | 1,334 | |||
Коэффициент предпреним. | 27596 | 1,3 |
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости составляет 27596 *350 кв. м. =9658600 руб.
Таблица 4
Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Показатели | Значения |
Наименование объекта | склад |
Наименование справочника, номер аналога | Ко-Инвест. Общественные здания |
Справочные показатели по объекту-аналогу, в руб. за 1 куб. м. | 15913,21 |
Первая группа поправок ( в руб. на 1 куб. м.) | 1 |
На отсутствие части стен | - |
На различие в высоте | 1 |
На различие в количестве перегородок | 1,01 |
На наличие подвала | - |
На учет особо строительных работ | - |
На различие конструктивных решений | - |
Вторая группа поправок ( в виде корректирующих коэффициентов ) | |
На различие в объеме здания | 1 |
На сейсмичность | 1 |
На региональное различие уровня цен | 1 |
На изменение цен после издания справочника Ко-Инвест | 1,334 |
На величину НДС | 1 |
На величину прибыли застройщика | 1,3 |
Общий корректирующий коэффициент по 2 гр. Поправок | 1,73 |
Скорректированный показатель восстановительной стоимости по объекту - аналогу за 1 куб. м./ руб | 27596 |
Стоимость нового строительства на дату оценки, руб. | 9658600 |
Физический износ,% | 2,21 |
Внешний износ,% | 0,1 |
Функциональный износ,% | 0,1 |
Совокупный накопленный износ,% | 2,41 |
Полная восстановительная стоимость с учетом износа, руб. | 9425373,79 |
Стоимость земельного участка, руб. | 2560465 |
Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб. | 11985838,79 |
Определим физический износ здания, если известно, что:
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 |
