Методические рекомендации по оценке стоимости земли (стр. 10 )

18.11. Анализ НЭИ незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка относится к земле и проводится в целях определения стоимости земли.

18.12. Процедура анализа НЭИ незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка  заключается:

- в подборе предполагаемых вариантов наиболее вероятного вида использования земельного участка, включая его существующее использование, а также оставление данного участка незастроенным;

-  в сравнении подобранных  вариантов  предполагаемого использования земли,  по первым четырем критериям НЭИ и отборе наиболее подходящих;

- в расчете остаточной стоимости земли по каждому выбранному варианту. 

18.13. Вариант,  обеспечивающий наибольшее значение остаточной стоимости земли при соблюдении остальных критериев НЭИ, признается  наиболее эффективным использованием земельного участка.

Пример 1:

Вариант 1. Торговый объект	Вариант 2. Офисный центр
Потенциальный чистый операционный доход	100 тыс.€	160 тыс.€
Коэффициент  капитализации для объекта в целом	0,1	0,1
Капитализированная стоимость объекта	1000 тыс.€	1600 тыс.€
Строительные расходы,	–500 тыс.€	–700 тыс.€
Остаточная стоимость земли	500 тыс.€	900 тыс.€
Вариант 2 признается наиболее эффективным видом использования земли

Пример 2:

Вариант 1. Торговый объект	Вариант 2. Офисный центр
Строительные расходы	500 тыс.€	700 тыс.€
Потенциальный чистый операционный доход	100 тыс.€	160 тыс.€
Коэффициент  капитализации для зданий	0,12	0,12
Доход от строений	–60 тыс.€	– 84 тыс.€
Доход от земли	40 тыс.€	76 тыс.€
Коэффициент  капитализации для земли	0,1	0,1
Остаточная стоимость земли	400 тыс.€	760 тыс.€
Вариант 2 признается наиболее эффективным видом использования земли

Пример 3:

Вариант 1. Жилой дом	Вариант 2. Жилой дом
Рыночная стоимость, тыс. дол.	100 тыс.€	150 тыс.€
Стоимость нового строительства	–50 тыс.€	–60 тыс.€
Прибыль застройщика (30%)	–15 тыс.€	–18 тыс.€
Остаточная стоимость земли	35 тыс.€	72 тыс.€
Вариант 2 признается наиболее эффективным видом использования земли

18.14. Если для  осуществления варианта наиболее эффективного использования земли требуется снос старых зданий, перепланировка  или санация территории, то эти затраты  вычитаются из рыночной стоимости предполагаемого объекта недвижимости.

18.15. Если стоимость самой земли, рассматриваемой отдельно от улучшений,  равняется стоимости земельного участка с улучшениями или превышает ее, то это означает, что  стоимость улучшений является отрицательной величиной,  возникшей вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не  отвечает принципу наиболее эффективного использования.

18.16. При выборе наиболее вероятных видов использования земли и, соответственно, определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

18.17. При определении НЭИ земельного участка возможно в качестве НЭИ использовать промежуточное использование. Промежуточным использованием называется наиболее вероятное  использование недвижимости в промежуток времени от момента оценки до  наступления момента, когда ее можно будет использовать другим наиболее эффективным способом. Например, промежуточным использованием может быть использование сельскохозяйственных угодий для производства сельскохозяйственной продукции до момента получения разрешения на изменение назначения земли и осуществления продажи под коммерческую застройку. 

18.18. Во избежание спекулятивных эффектов при определении наиболее эффективного использования следует иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степени реализовано в рамках заданных правовых условий и экономических возможностей. Этот принцип,  имеет определенные границы  в случаях, когда из-за существующей застройки реализовать максимально эффективное использование представляется маловероятным. Поэтому при анализе НЭИ там,  где оно не может быть немедленно реализовано, надо учитывать существующие препятствия и реальные возможности его осуществления.

19. Процедура оценки  стоимости земли и содержание отчета об оценке

19.1. Процедура оценки стоимости земли соответствует общей процедуре оценки стоимости недвижимого имущества.

19.2. Она состоит из следующих этапов:

определение задания; предварительный анализ, отбор и сбор данных; анализ наиболее эффективного использования; выбор методов и расчет стоимости земли (земельного участка); согласование показателей стоимости, полученных разными методами, и окончательный расчет стоимости; подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка стои­мости земли является самостоятельным заданием).

19.3. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

19.4. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Например, в приложениях к отчету можно привести копии материалов, полученных из Интернет источников, копии документов, предоставленных заказчиком, и иную информацию, которая может использоваться при защите в различных инстанциях полученных результатов.

19.5. Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России в отчет рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка; фотографии земельного участка и его улучшений (лучше не цифровую); характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

19.6. В отчете оценщик также обязан в случае неприменения методов одного из трех оценочных подходов обосновать отказ от его использования. В случае использования методов, не отраженных в отечественных нормативно-правовых документах, регламентирующих  процедуры оценки стоимости,  в отчете целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

19.7. Во избежание претензий со стороны заказчика в отчете также целесообразно ясно указать цель, для которой проводится  оценка стоимости, ее предполагаемое использо­вание, вид определяемой стоимости. Кроме того, необходимо четко  сформулировать допущения, при которых проводился расчет стоимости,  указать дату,  на которую проводится оценка стоимости, и дату составления отчета, а также иную необходимую информацию, обеспечивающую разумную интерпретацию полученных результатов.

20. Оценка сельскохозяйственных угодий

20.1. Основными методам и оценки сельскохозяйственных угодий (земли) являются методы  сравнительного и доходного подходов.

20.2. В условиях  неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами оценки сельскохозяйственных угодий.

21. Метод сравнения продаж

21.1. Технология применения метода сравнительных продаж для сельскохозяйственных угодий принципиально не отличается от технологии оценки незастроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов.

21.2. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.

21.3. Ниже приведен пример  оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж американскими оценщиками12.

Пример:

Подобраны три участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки внесены на распределение угодий и на их продуктивность. Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. Общая площадь угодий оцениваемой фермы – 319 акров. Из них: интенсивная культура – 298 акров; дороги – 8 акров; под постройками – 13 акров.