Методические рекомендации по оценке стоимости земли (стр. 5 )

7.7. Ставки дисконтирования определяются в реальном и номинальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую.  Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции,  номинальную -  при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах включающих инфляцию.

7.8. Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера: Rp = (Rn-In)/(100%+In), где Rp - реальная ставка; Rn – номинальная ставка; In – годовая  инфляция. Допустим,  инфляция составляет 10%, номинальная  ставка определена в 20%, тогда Rp = (20% – 10%)/(100% + 10%) = 0,09 или 9%.

7.9. В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать:

ставку, полученную методом кумулятивного построения (к безрисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски); учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинансирования ЦБ РФ); процентные ставки по кредитам сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

7.10. Еще одним способом определения ставки дисконтирования является, так называемое, «золотое правило американских оценщиков». Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки4. Допустим, безрисковая ставка определена в 5%. Тогда ставка дисконтирования принимается равной 10%.

7.11. Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

Ставка дисконтирования

=

Безрисковая ставка

+

Доплата за риск

-

Скидка на инфляцию

7.12. Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: страновой риск, риск невозврата инвестиций, низкая ликвидность, уровень менеджмента и др.

7.13. В качестве  безрисковой ставки принимается  норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России,  или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ). В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках5.

7.14. Основным недостатком кумулятивного  способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.

7.15. Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, то есть для  определения ставки дисконтирования.

7.16. Основным недостатком данного способа является преимущественное его использование для определения номинальных ставок дисконтирования. Переход  к реальным ставкам по формуле Фишера может быть некорректен в случае неправильного определения уровня инфляции.

7.17. Определение  ставки дисконтирования по  среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или специализированных изданиях. Можно также использовать информацию о ставках Сбербанка  РФ, как банка наивысшей категории надежности, работающего во всех регионах России.

7.18. Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разними методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дисконтирования.

7.19. Обычно сроки предоставления кредитных ресурсов не очень велики. Поэтому информация будет содержать данные о ставках по кредитам от 1-го года до 3-х лет. Это вызывает определенные сомнения в их применимости для оценки такого долгосрочного актива как земля. Однако то, что в расчетах будет  использоваться процентные ставки по кредитам, предоставляемым на 1-3 года, а не на больший срок, не имеет принципиального  значения, так как все дальнейшие  расчеты стоимости земли  строятся на прогнозировании будущего потока доходов, исходя из дохода за один год.

7.20. Коэффициент капитализации для улучшений состоит из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала и обычно  рассчиты­вается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения, определенного по методу прямолинейного возмещения капитала (по методу Ринга).

Пример:

Ставка дисконтирования (отдача на капитал)	=	0,1
Срок экономической жизни	=	50 лет
Фактор фонда возмещения (возврат инвестиций):  1/50 лет	=	0,02
Коэффициент капитализации для улучшений:  0,1+0,02	=	0,12

7.21. В некоторых случаях возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации, в частности метода  Инвуда (фонд возмещения формируется по  ставке дохода на инвестиции) и метода Хоскольда (фонд возмещения формируется по  безрисковой ставке процента).

8. Методы оценки стоимости земли

8.1. Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землеполь­зования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.

8.2. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения  стоимости земли любым методом является использование рыноч­ных данных.

8.3. При определении  стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недви­жимости.

8.4. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объек­тами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наи­более эффективному использованию.

8.5. Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.

8.6. Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются  методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.

8.7. Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.

В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:

способ сравнения продаж; разнесение; извлечение (экстракция); определение остаточной стоимости; способ развития подразделений; капитализация арендной платы за свободный участок.

8.8. В некоторых американских учебниках6 дается следующая классификация  методов оценки земли:

cравнение продаж; распределение стоимости; вычитание стоимости; капитализация дохода, включающая:

- методы прямой капитализации;

- расчет остаточного земельного дохода;

- капитализация земельной ренты;

- капитализация прибыли;

- расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.

8.9. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участ­ков, утвержденных Минимуществом России7, принята следующая классификация методов оценки земельных участков:

метод сравнения продаж; метод распределения (соответствует методу разнесения МСО); метод выделения (соответствует методу извлечения МСО); метод капитализации земельной ренты (соответствует методу ка­питализации арендной платы за свободный участок МСО); метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО); метод предполагаемого использования (соответствует способу раз­вития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).

8.10.  Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.

8.11. К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К до­ходному подходу относится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.

8.12. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участ­ков Минимущества России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу  данные рекомендации относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

8.13. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и  методе распределения. Поэтому отнесение методов к тому или ино­му подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элемен­ты всех трех подходов.