Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения (стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях).
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутридомовых инженерных систем отопления (стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях).
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутридомовых систем электроснабжения (вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитов и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях).
Восстановление работоспособности вентиляционных устройств, крышек, клапанов и шиберных устройств мусоропроводов.
Ремонт контейнеров-мусоросборников.
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, просевших отмосток, проездов, дорожек, ограждений и оборудования детских, спортивных, хозяйственных площадок для отдыха, площадок и ограждений для контейнеров-мусоросборников в границах территорий, закрепленных за домом.
10. Подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества
Работы, проводимые в целях обеспечения сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) многоквартирного дома, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.
Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период: укрепление водосточных труб, колен и воронок, расконсервация и ремонт поливочной системы, консервация системы центрального отопления.
Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период: утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях, укрепление и ремонт парапетных ограждений, изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, ремонт, регулировка и испытание систем отопления, уплотнение сгонов на внутридомовых инженерных сетях, относящихся к общему имуществу, прочистка общедомовой канализации, укрепление трубопроводов на внутридомовых инженерных сетях, относящихся к общему имуществу, мелкий ремонт и изоляция внутридомовых систем отопления.
11. Работы и услуги по управлению многоквартирным домом
Работы и услуги, обеспечивающие благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Затраты на оплату труда работников аппарата управления, выплату единого социального налога, содержание производственных и административных помещений, амортизационные отчисления, переподготовку кадров, канцелярские расходы, телефонные расходы, транспорт, обслуживание компьютерной техники, аудиторские и другие услуги, банковские расходы, почтово-телеграфные, внеэксплуатационные расходы, начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги, инвентаризацию помещений, охрану труда и обеспечение техники безопасности.
12. Капитальный ремонт общего имущества
Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей многоквартирного дома, осуществление его модернизации с установкой общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов и обеспечением рационального энергопотребления.
Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
12.1. Работы по капитальному ремонту лифта - ремонтные работы по восстановлению исправности полного или близкого к полному восстановлению ресурса лифта с заменой или восстановлением частей лифта, включая базовые:
Замена лифтового оборудования: электродвигателей лифта, регулятора лебедки, в том числе червяной пары редуктора, тормозного устройства, электрощита управления лифтом, панели управления приказом, поста вызова, купе-кабины, ограничителя скорости, створок дверей шахты и кабины, пружинных и балансирных подвесок противовеса и кабины, канатоведущего шкива и отводных блоков, канатов, трансформаторов, пульта диспетчерской связи, подвесных кабелей и кабелей диспетчерской связи;
Устранение последствий пожаров или форс-мажорных обстоятельств;
Техническое диагностирование и обследование лифтового оборудования, отработавшего нормативный срок службы (25 и более лет) в целях продления срока безопасной эксплуатации;
Последиагностический восстановительный ремонт.
Приложение 8
УСЛОВИЯ
изменения размера платы за коммунальные услуги
при предоставлении этих услуг ненадлежащего качества
и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность
──────────────────┬───────────────────────┬───────────────────────
Требования к │ Допустимая │ Порядок изменения
качеству │ продолжительность │ размера платы за
коммунальных │ перерывов или │ коммунальные услуги
услуг │ предоставления │ненадлежащего качества
│ коммунальных услуг │
│ненадлежащего качества │
──────────────────┴───────────────────────┴───────────────────────
I. Холодное водоснабжение
1. Бесперебойное допустимая за каждый час
круглосуточное продолжительность превышения (суммарно
водоснабжение в перерыва подачи за расчетный период)
течение года холодной воды: допустимой
8 часов (суммарно) в продолжительности
течение 1 месяца; перерыва подачи воды
4 часа единовременно, размер ежемесячной
а при аварии на платы снижается на
тупиковой магистрали - 0,15 процента размера
24 часа платы, определенной
исходя из показаний
приборов учета или
исходя из нормативов
потребления
коммунальных услуг, -
с учетом положений
пункта 61 Правил
предоставления
коммунальных услуг
гражданам
2. Постоянное отклонение состава и при несоответствии
соответствие свойств холодной воды состава и свойств воды
состава и свойств от санитарных норм и санитарным нормам и
воды санитарным правил не допускается правилам плата не
нормам и правилам вносится за каждый
день предоставления
коммунальной услуги
ненадлежащего качества
(независимо от
показаний приборов
учета)
3. Давление в отклонение давления не за каждый час
системе холодного допускается (суммарно за расчетный
водоснабжения в период) периода подачи
точке разбора: воды:
в многоквартирных при давлении,
домах и жилых отличающемся от
домах от 0,03 МПа установленного до
(0,3 кгс/кв. см) 25 процентов, размер
до 0,6 МПа ежемесячной платы
(6 кгс/кв. см); снижается на
у водоразборных 0,1 процента;
колонок - не при давлении,
менее 0,1 МПа отличающемся от
(1 кгс/кв. см) установленного более
чем на 25 процентов,
плата не вносится за
каждый день
предоставления
коммунальной услуги
ненадлежащего качества
(независимо от
показаний приборов
учета)
II. Горячее водоснабжение
4. Бесперебойное допустимая за каждый час,
круглосуточное продолжительность превышающий (суммарно
горячее перерыва подачи за расчетный период)
водоснабжение в горячей воды: допустимый период
течение года 8 часов (суммарно) в перерыва подачи воды,
течение одного месяца; размер ежемесячной
4 часа единовременно, платы снижается на
а при аварии на 0,15 процента размера
тупиковой магистрали - платы, определенной
24 часа; исходя из показаний
для проведения 1 раз приборов учета или
в год профилактических исходя из нормативов
работ в соответствии потребления
с пунктом 10 Правил коммунальных услуг, -
предоставления с учетом положений
коммунальных услуг пункта 61 Правил
гражданам предоставления
коммунальных услуг
гражданам
5. Обеспечение допустимое отклонение за каждые 3 град. C
температуры температуры горячей снижения температуры
горячей воды в точке разбора: свыше допустимых
воды в точке в ночное время (с отклонений размер
разбора: 23.00 до 6.00 часов) платы снижается на 0,1
не менее 60 град. не более чем на процента за каждый час
C - для открытых 5 град. C; превышения (суммарно
систем в дневное время (с за расчетный период)
централизованного 6.00 до 23.00 часов) допустимой
теплоснабжения; не более чем на продолжительности
не менее 50 град. 3 град. C нарушения;
C - для закрытых при снижении
систем температуры горячей
централизованного воды ниже 40 град. C
теплоснабжения; оплата потребленной
не более 75 град. воды производится по
C - для любых тарифу за холодную
систем воду
теплоснабжения
6. Постоянное отклонение состава и при несоответствии
соответствие свойств горячей воды состава и свойств воды
состава и свойств от санитарных норм и санитарным нормам и
горячей воды правил не допускается правилам плата не
санитарным нормам вносится за каждый
и правилам день предоставления
коммунальной услуги
ненадлежащего качества
(независимо от
показаний приборов
учета)
7. Давление в отклонение давления не за каждый час
системе горячего допускается (суммарно за расчетный
водоснабжения период) периода подачи
в точке разбора воды:
от 0,03 МПа (0,3 при давлении,
кгс/кв. см) отличающемся от
до 0,45 МПа установленного до 25
(4,5 кгс/кв. см) процентов, размер
ежемесячной платы
снижается на
0,1 процента;
при давлении,
отличающемся от
установленного более
чем на 25 процентов,
плата не вносится за
каждый день
предоставления
коммунальной услуги
ненадлежащего качества
(независимо от
показаний приборов
учета)
III. Водоотведение
8. Бесперебойное допустимая за каждый час,
круглосуточное продолжительность превышающий (суммарно
водоотведение в перерыва за расчетный период)
течение года водоотведения: допустимую
не более 8 часов продолжительность
(суммарно) в течение перерыва
одного месяца; водоотведения,
4 часа единовременно размер платы снижается
(в том числе при на 0,15 процента
аварии) размера платы,
определенной исходя из
показаний приборов
учета или исходя из
нормативов потребления
коммунальных услуг, -
с учетом положений
пункта 61 Правил
предоставления
коммунальных услуг
гражданам
IV. Электроснабжение
9. Бесперебойное допустимая за каждый час
круглосуточное продолжительность превышения допустимой
электроснабжение перерыва продолжительности
в течение года электроснабжения <*>: перерыва
2 часа - при наличии электроснабжения
двух независимых (суммарно за расчетный
взаимно резервирующих период) размер
источников питания; ежемесячной платы
24 часа - при наличии снижается на 0,15
одного источника процента размера
питания платы, определенной
исходя из показаний
приборов учета или
исходя из нормативов
потребления
коммунальных услуг, -
с учетом положений
пункта 61 Правил
предоставления
коммунальных услуг
гражданам
10. Постоянное отклонение напряжения, за каждый час периода
соответствие частоты от снабжения
напряжения, действующих электрической
частоты федеральных энергией, не
действующим стандартов не соответствующей
федеральным допускается установленному
стандартам стандарту (суммарно за
расчетный период),
размер платы снижается
на 0,15 процента
размера платы,
определенной исходя из
показаний приборов
учета или исходя из
нормативов потребления
коммунальных услуг, -
с учетом положений
пункта 61 Правил
предоставления
коммунальных услуг
гражданам
V. Газоснабжение
11. Бесперебойное не более 4 часов за каждый час
круглосуточное (суммарно) в течение превышения допустимой
газоснабжение в одного месяца продолжительности
течение года перерыва газоснабжения
(суммарно за расчетный
период) размер платы
снижается на 0,15
процента размера
платы, определенной
исходя из показаний
приборов учета или
исходя из нормативов
потребления
коммунальных услуг, -
с учетом положений
пункта 61 Правил
предоставления
коммунальных услуг
гражданам
12. Постоянное отклонение свойств и при несоответствии
соответствие давления подаваемого свойств и давления
свойств и газа от федеральных подаваемого газа
давления стандартов и иных федеральным стандартам
подаваемого обязательных и иным обязательным
газа федеральным требований не требованиям плата не
стандартам и иным допускается вносится за каждый
обязательным день предоставления
требованиям коммунальной услуги
ненадлежащего качества
(независимо от
показаний приборов
учета)
13. Давление отклонение давления за каждый час периода
сетевого газа сетевого газа более чем снабжения газом
от 0,003 МПа до на 0,0005 МПа не (суммарно за расчетный
0,005 МПа допускается период):
при давлении,
отличающемся от
установленного до
25 процентов, размер
ежемесячной платы
снижается на 0,1
процента;
при давлении,
отличающемся от
установленного более
чем на 25 процентов,
плата не вносится за
каждый день
предоставления
коммунальной услуги
ненадлежащего качества
(независимо от
показаний приборов)
VI. Отопление
14. Бесперебойное допустимая за каждый час,
круглосуточное продолжительность превышающий (суммарно
отопление в перерыва отопления: за расчетный период)
течение не более 24 часов допустимую
отопительного (суммарно) в течение продолжительность
периода одного месяца; перерыва отопления,
не более 16 часов размер ежемесячной
единовременно - при платы снижается на
температуре воздуха в 0,15 процента размера
жилых помещениях от платы, определенной
12 град. C до исходя из показаний
нормативной; приборов учета или
не более 8 часов исходя из нормативов
единовременно - при потребления
температуре воздуха в коммунальных услуг, -
жилых помещениях от с учетом положений
10 град. C до пункта 61 Правил
12 град. C; предоставления
не более 4 часов коммунальных услуг
единовременно - при гражданам
температуре воздуха в
жилых помещениях от
8 град. C до 10 град. C
15. Обеспечение отклонение температуры за каждый час
температуры воздуха в жилом отклонения температуры
воздуха <**>: помещении не воздуха в жилом
в жилых допускается помещении (суммарно за
помещениях - расчетный период)
не ниже +18 град. размер ежемесячной
C (в угловых платы снижается:
комнатах - +20 на 0,15 процента
град. C), а в размера платы,
районах с определенной исходя из
температурой показаний приборов
наиболее холодной учета за каждый градус
пятидневки отклонения
(обеспеченностью температуры;
0,град. на 0,15 процента
C и ниже - +20 размера платы,
(+22) град. C; определенной исходя из
в других нормативов потребления
помещениях - в коммунальных услуг
соответствии с (при отсутствии
ГОСТом приборов учета), за
Р . каждый градус
Допустимое отклонения температуры
снижение
нормативной
температуры в
ночное время
суток
(от 0.00 до 5.00
часов) - не более
3 град. C.
Допустимое
превышение
нормативной
температуры -
не более
4 град. C
16. Давление во отклонение давления за каждый час
внутридомовой более установленных (суммарно за расчетный
системе значений не период) периода
отопления: допускается отклонения
с чугунными установленного
радиаторами - не давления во
более 0,6 МПа внутридомовой системе
(6 кгс/кв. см); отопления при
с системами давлении, отличающемся
конвекторного и от установленного
панельного более чем на 25
отопления, процентов, плата не
калориферами, а вносится за каждый
также прочими день предоставления
отопительными коммунальной услуги
приборами - не ненадлежащего качества
более 1 МПа (независимо от
(10 кгс/кв. см); показаний приборов
с любыми учета)
отопительными
приборами - не
менее чем на
0,05 МПа
(0,5 кгс/кв. см)
превышающее
статическое
давление,
требуемое для
постоянного
заполнения
системы отопления
теплоносителем
<*> Перерыв электроснабжения не допускается, если он может повлечь отключение насосного оборудования, автоматических устройств технологической защиты и иного оборудования, обеспечивающего безаварийную работу внутридомовых инженерных систем и безопасные условия проживания граждан.
<**> Указанные требования применяются при температуре наружного воздуха не ниже расчетной при проектировании системы отопления и при условии выполнения обязательных мер по утеплению помещений.
Приложение 9
П О Л О Ж Е Н И Е
об осуществлении текущего содержания и
ремонта общего имущества в многоквартирном доме
Основные положения:
1.1. Настоящий Порядок определяет требования к техническому содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирными домами с целью:
- обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
- проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
- обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилого дома или уполномоченными управляющими организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
1.2. Ответственность на ненадлежащее выполнение настоящих Правил в зависимости от выбранного способа управления несут следующие лица (далее – Уполномоченное лицо):
собственники помещений –при непосредственном управлении многоквартирным домом;
управляющие организации – при управлении управляющей организацией (если указанные работы вошли в перечень работ (услуг), оговоренных договором управления многоквартирным домом).
товарищества собственников жилья (жилищные кооперативы) – при управлении ТСЖ (ЖК).
1.2. Собственники, наниматели и арендаторы, а также члены их семей и посторонние лица не имеют права проникать, находиться, и осуществлять какие-либо действия в технических помещениях дома (подвале, техэтаже, на кровле дома и др.)
1.3. Граждане, юридические лица в соответствии с жилищным законодательством обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;
3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;
5) использовать указанные в пункте 2 земельные участки без ущерба для других лиц.
2. Техническая эксплуатация жилого дома включает в себя:
Управление домом:
а) организацию эксплуатации многоквартирного дома;
б) взаимоотношения со специализированными подрядными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
3. Содержание помещений и придомовой территории
3.1. Содержание лестничных клеток.
3.1.1. Содержание лестничных клеток включает в себя:
- техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования);
- капитальный ремонт в составе капитального или выборочного ремонта зданий;
- обслуживание мусоропроводов;
- обслуживание лифтового оборудования;
3.1.2. Собственники помещений (уполномоченная собственниками помещений Управляющая организация) (далее – Уполномоченное лицо) должны обеспечить:
- исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;
- требуемое санитарное состояние лестничных клеток;
- нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
3.2. Содержание подвалов и технических подполий
3.2.1. Уполномоченное лицо должно обеспечить:
- температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий
- чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;
- защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
3.2.2. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилого дома, у дворника, рабочих, проживающих в этом доме), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, предусмотренным проектом дома и согласованным с собственниками, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.
3.3. Внешнее благоустройство территории
3.3.1. На фасадах жилых зданий домов в соответствии с проектом, утвержденным городской (районной) архитектурной службой размещаются указатели наименования улицы, переулка, площади и пр.
3.3.2. Таблички с номерами квартир следует устанавливать на двери каждой квартиры (при этом следует принимать сложившуюся для данного домовладения нумерацию квартир).
3.3.3. Уполномоченное лицо должно вывешивать на месте, доступном для посетителей, списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов:
- местных органов самоуправления;
- городского (районного) жилищного управления;
- отделения милиции;
- службы газового хозяйства;
- санитарно-эпидемиологической станции;
- аварийных служб жилищного хозяйства, на обязанности которых лежит ликвидация аварий в жилых домах;
- органов Государственной жилищной инспекции.
3.3.4. Территория дома, по решению собственников, может иметь:
- хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода;
- площадку для отдыха взрослых;
- детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.
3.4. Санитарная уборка, сбор мусора и вторичных материалов
3.4.1. Уполномоченное лицо обязано обеспечивать:
- установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов;
- своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием;
- организацию вывоза отходов и контроль за выполнением графика удаления отходов;
- свободный подъезд и освещение около площадок под установку контейнеров и мусоросборников;
- содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов (кроме контейнеров и бункеров, находящихся на балансе других организаций) без переполнения и загрязнения территории;
- проведение среди населения широкой разъяснительной работы по организации уборки территории.
4. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций
4.1. Фундаменты и стены подвалов
4.1.1. Уполномоченное лицо должно обеспечить:
- исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;
- устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
- предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;
- работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.
4.2. Стены
4.2.1. Стены каменные - кирпичные
4.2.1.1. Уполномоченное лицо должно обеспечивать:
- заданный температурно-влажностный режим внутри здания;
- исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность);
- устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
- теплозащиту, влагозащиту наружных стен.
4.3. Балконы, козырьки, лоджии и эркеры
4.3.1. Уполномоченное лицо обязано систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий.
4.4. Крыши
4.4.1. Требования по техническому обслуживанию
4.4.1.1. Уполномоченное лицо должно обеспечить:
- исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
- защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;
- чистоту чердачных помещений и освещенность;
- достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков;
- выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
4.5. Особенности ремонта стен, фундаментов и несущих конструкций дома
4.5.1. Обнаруженные во время очередных (весеннего и осеннего) осмотров здания отдельные трещины в кладке стен, в стеновых панелях и блоках, коррозия закладных металлических деталей или отсутствие слоя антикоррозионной защиты, а также места расслоения кладки раскрытия швов между сборными элементами (стен и перекрытий), если они не представляют непосредственной угрозы дальнейшего повреждения конструкции, должны быть до производства текущего и капитального ремонта описаны, нанесены на схему (развертку стены) и учтены при планировании ремонта дома.
4.5.2.. Прочность и надежность несущих конструкций здания, эксплуатирующихся 25 лет и более, необходимо определять после инженерного обследования этих конструкций с использованием измерительных приборов и лабораторных методов исследований.
В результате обследования должен быть составлен акт общего осмотра технического состояния зданий в сейсмических условиях, раскрывающий соответствие прочности элементов конструкций их проектным назначениям с выводами относительно общей сейсмостойкости здания.
Усиление здания, в случае необходимости, следует производить по проекту, учитывающему характер снижения прочности конструкций и особенность сейсмического воздействия.
4.6. Окна, двери, световые фонари
4.6.1. Уполномоченное лицо должно обеспечивать:
- исправное состояние окон, дверей и световых фонарей;
- нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей;
- периодическую очистку светопрозрачных заполнений.
5. Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования
5.1. Теплоснабжение
5.1.1. Системы теплоснабжения (системы отопления и горячего водоснабжения) жилого дома должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению.
5.1.2. Уполномоченное лицо обязано:
- проводить с эксплуатационным персоналом и населением соответствующую разъяснительную работу;
- своевременно производить наладку, ремонт и реконструкцию инженерных систем и оборудования;
- совершенствовать учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды путем оснащения тепловых узлов зданий современными контрольно-измерительными приборами и приборами учета (теплосчетчики и водосчетчики), установки поквартирных водо - и газосчетчиков и обеспечивать их сохранность и работоспособность;
- внедрять средства автоматического регулирования и диспетчеризацию систем;
- широко использовать прогрессивные технические решения и передовой опыт эксплуатации.
Реконструкция, капитальный ремонт и наладка систем должна производиться, как правило, специализированными монтажными и наладочными организациями.
5.1.2.. Эксплуатационный персонал в течение первых дней отопительного сезона должен проверить и произвести правильное распределение теплоносителя по системам отопления, в том числе по отдельным стоякам.
5.2. Горячее водоснабжение
5.2.1.Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть и не менее 50°С - закрытая система горячего водоснабжения. Температура воды в системе горячего водоснабжения должна поддерживаться при помощи автоматического регулятора, установка которого в системе горячего водоснабжения обязательна.
5.2.2. Собственником, нанимателем и арендаторам, а также членам их семей запрещено производить отключение теплоснабжения, системы горячего водоснабжения перенос стояков, замена обогревательных элементов большей мощности без согласования с управляющей компанией
5.3. Внутридомовое электро-, радио - и телеоборудование
5.3.1. Эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна производиться в соответствии с установленными требованиями.
5.3.2. УК должны обеспечивать эксплуатацию:
- шкафов вводных и вводно-распределительных устройств, начиная с входных зажимов питающих кабелей с установленной в них аппаратурой защиты, контроля и управления;
- внутридомового электрооборудования и внутридомовых электрических сетей питания электроприемников общедомовых потребителей;
- этажных щитков и шкафов, в том числе слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями за исключением квартирных счетчиков энергии;
5.4. Внутренний водопровод и канализация
5.4.1. Производство ремонтных работ систем водоснабжения и канализации следует осуществлять в соответствии с установленными требованиями.
5.4.2. Система водопровода должна выдерживать давление до 10 кгс/скв. м. (1 МПа), канализационные трубопроводы, фасонные части, стыковые соединения, ревизии, прочистки должны быть герметичны при давлении 1,0 кгс/скв. м. (0,1 МПа).
5.4.3. Уполномоченное лицо должно обеспечивать:
а) проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда;
в) устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков, соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т. д. в установленные сроки.
е) изучение слесарями-сантехниками систем водопровода и канализации в натуре и по технической (проектной) документации. При отсутствии проектной документации должна составляться исполнительная документация и схемы систем водоснабжения и канализации составляются вновь;
ж) контроль за соблюдением нанимателями, собственниками и арендаторами настоящих правил пользования системами водопровода и канализации;
з) инженерный контроль за своевременным исполнением заявок нанимателей на устранение неисправностей водопровода и канализации.
Раздел II. Управление многоквартирным домом
товариществом собственников жилья,
жилищным или иным специализированным кооперативом
Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖК) – добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц, призванные помимо удовлетворения граждан в жилье исполнять также функции управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Принципиальной особенностью этого способа управления является то, что функции управления возлагаются на общее собрание членов ТСЖ (высший орган ТСЖ) и правление (исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию). Полномочия этих органов обозначены в схемах 4 – 6 (Приложение).
ТСЖ (ЖК) как способ управления домом уникален по своей сущности и может использоваться в соответствии с ЖК РФ не только для управления многоквартирными домами (ст. 136 ЖК РФ) (схема 1), но иной хозяйственной деятельности, направленной на развитие и приращение имущественного комплекса.
Схема 1.
Объекты недвижимости, которые
могут находиться в управлении ТСЖ.
Избрание в качестве способа управления ТСЖ (ЖК) предполагает также организационные особенности проведения общего собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Кворум для избрания этого способа – более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (а не от принявших участие в голосовании). Помимо решения вопроса о создании ТСЖ, собственники помещений на общем собрании утверждают его устав, выбирают Правление и ревизионную комиссию товарищества.
Товарищество считается созданным только после государственной регистрации юридического лица. ТСЖ вправе самостоятельно реализовывать функции управления, а также передавать эти полномочия профессиональным управляющим организациям на договорной основе. Аналогичное право действует и в отношении обслуживания общего имущества дома, а именно выполнения работ по текущему содержанию и ремонту:
-ТСЖ вправе выполнять работы (услуги) самостоятельно, формируя для этого штат необходимых специалистов;
-ТСЖ вправе заключать с подрядными организациями (подрядчиками) договор (договоры) на оказание отдельных или всего комплекса услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.
ТСЖ как юридическое лицо обладает правами и обязанностями (ст. 137 – 138 ЖК РФ). Основными правами ТСЖ являются:
-заключение договоров управления многоквартирным домом, договоров о содержании и ремонте общего имущества, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоров в интересах членов товарищества;
-определение сметы доходов и расходов на год;
-установление на основе принятой сметы расходов и доходов на год товарищества размера платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме;
-выполнение работ для собственников помещений в доме и предоставление им услуг;
-другие права, предусмотренные ст. 137 ЖК РФ.
К особой категории относятся права, указанные в схеме 2, реализация которых возможна лишь в случае, если они не будут противоречить интересам собственников помещений и не нарушат их права, поэтому голосование по таким вопросам требует наличие кворума составляющего 2/3 голосов собственников помещений от общего количества таких голосов.
Исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества, избираемого общим собранием членов ТСЖ на срок, оговоренный в уставе товарищества. Членами Правления ТСЖ могут быть только собственники помещений. Члены правления избирают из своего состава председателя правления ТСЖ.
Полномочия общего собрания, правления, председателя правления, ревизионной комиссии и членов товарищества прописаны в уставе ТСЖ и не должны противоречить действующему законодательству.
Установленная ЖК РФ структура органов управления товариществом собственников жилья является исчерпывающей. Это означает, что введение иных органов, а также изменение компетенции существующих без учета норм законодательства не допускается.
Избираться в органы управления товариществом могут только члены ТСЖ, в свою очередь, членство в ТСЖ добровольное и носит заявительный характер. Между собственниками помещений в многоквартирном доме, вступившими в члены товарищества, и юридическим лицом – ТСЖ взаимоотношения строятся на основе Устава и законодательства РФ. Собственники, не пожелавшие вступить в члены ТСЖ, обязаны заключить с ТСЖ договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с Жилищным законодательством отказавшиеся от членства в ТСЖ собственники помещений не имеют право голоса на общих собраниях членов ТСЖ, однако обязаны подчиняться принятым на таких собраниях решениям.
Таким образом, вопросы надлежащего содержания общего имущества дома при реализации данного способа управления решаются собственниками помещений либо путем членства в товариществе (или жилищном или ином специальном потребительском кооперативе), либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями (п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Обязанности по оплате и порядок её внесения устанавливается ч. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ и п. 28, 33 Правил содержания общего имущества. Структура платежей и особенности их уплаты указаны в схемах 7 и 8.
Согласно п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг, т. е. предоставляет коммунальные услуги для нужд потребителей и отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использование которых эти услуги и предоставляются. На основании п. 5 и гл. IX этих же правил на исполнителя возложена ответственность за качество и порядок предоставляемых услуг. При этом указано единственное обстоятельство, освобождающее исполнителя от ответственности, - обстоятельство непреодолимой силы (если его наличие и причинно-следственная связь с ухудшением или непредоставлением коммунальных услуг будут доказаны исполнителем). Данными Правилами также предусмотрены условия и порядок перерасчета за нарушение режима и качества предоставления коммунальных услуг, кроме того, потребитель в праве предъявить исполнителю требования, предусмотренные федеральным законом -1 «О защите прав потребителей в Российской Федерации».
Важным требованием Правил предоставления коммунальных услуг гражданам является соответствие условий договоров о приобретении коммунальных ресурсов, заключаемых товариществом с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения этими ресурсами потребителей-граждан, этим Правилам и другим нормативным правовым актам РФ (п. 8 Правил). Так, хотя подобный договор и заключается между юридическими лицами, расчет размера платы должен производиться по установленным тарифам для граждан. Такая позиция подтверждается ч. 17 ст. 2 ФЗ от 01.01.2001 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
В целом правилами предусмотрены права и обязанности, как исполнителя коммунальных услуг, так и потребителей. В частности, исполнителю предоставлена возможность приостановления и ограничения коммунальных услуг, порядок осуществления которой регламентирован главой Х Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.
Наиболее часто встречающиеся вопросы:
Что делать если члены ТСЖ обладают пятьюдесятью процентами голосов или менее от общего числа голосов собственников в доме?
Если члены товарищества в доме, где организовано ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов, то такое ТСЖ должно быть ликвидировано в порядке, предусмотренном ГК РФ (ст. 61 – 65). Решение о ликвидации должно быть принято на общем собрании собственников помещений дома. Если в нарушение законодательства собственниками такое решение не принимается, органы местного самоуправления или прокуратура вправе потребовать в судебном порядке ликвидации товарищества.
Каковы особенности управления домами жилищными и иными потребительскими кооперативами?
На деятельность жилищных, жилищно-строительных и иных потребительских кооперативов полностью распространяется жилищное законодательство РФ, регулирующее вопросы управления многоквартирными домами с учетом законодательства, регулирующего порядок деятельности таких кооперативов.
Как зарегистрировать ТСЖ?
Регистрация ТСЖ осуществляется на основании Федерального закона от 01.01.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». В органы юстиции необходимо представить заявление о регистрации по установленной форме, протокол общего собрания собственников (оригинал и заверенная нотариально копия), учредительные документы (2 экз. Устава: прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием), квитанцию об оплате государственной пошлины. К заявлению прилагается информация обо всех учредителях некоммерческой организации, содержащая индивидуальные сведения по установленной форме. Регистрация осуществляется в течении не более чем пяти дней с момента подачи полного пакета документов.
Возможно ли создать ТСЖ, если никто из собственников не желает исполнять обязанности председателя?
При создании ТСЖ общее собрание членов товарищества обязано выбрать правление из числа членов товарищества, которое из своего состава избирает председателя. Правление вправе нанять по трудовому или гражданско-правовому договору лицо, удовлетворяющее их требованиям по уровню профессионализма и другим качествам, для осуществления функций по управлению домом. Фактически это лицо и будет заниматься текущей деятельностью товарищества. В этом случае в договоре с таким лицом должны быть четко обозначены его обязанности и ответственность.
В праве ли ресурсоснабжающие организации требовать от ТСЖ плату за поставляемые коммунальные услуги (в отсутствии коллективных приборов учета) не по нормативам, установленным для населения?
Да, вправе, так как согласно п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам в случае, если многоквартирный дом не оборудован приборами учета, оплата за потребленные коммунальные услуги определяется как произведение соответствующего норматива потребления умноженного на тариф за единицу ресурса (например для отопления 0,02 Гкал/кв. м. х 640 руб/Гкал= 12,8 руб./кв. м), однако 1 раз в квартал (либо год) эта оплата корректируется в виде доначисления, выполненного согласно расчетам ресурсоснабжающей организации.
Далее содержится пакет примерных документов и схем, отражающих деятельность ТСЖ (ЖК).
Схема 2.
Права
товарищества собственников жилья
 |
Схема 3.
Схема 4
Компетенция общего собрания членов ТСЖ
Схема 5
Компетенция общего собрания членов ТСЖ.
Схема 6
Обязанности правления ТСЖ
Схема 7
Схема 8.
Приложение 1
УСТАВ
товарищества собственников жилья
1. Общие положения
1.1. Товарищество собственников жилья ____________________________________________,
(наименование товарищества)
именуемое в дальнейшем "товарищество", создается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), других законодательных и иных нормативных актов.
1.2. Полное и краткое официальное наименование товарищества: ______________________________________________________________________________________
место нахождения товарищества: _________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
(при наличии в товариществе нескольких жилых зданий перечислить их почтовые адреса).
2. Цель и виды деятельности товарищества
2.1. Товарищество является добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданное в целях:
реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом;
сохранения и приращения общего имущества многоквартирного дома;
распределения между собственниками помещений обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества;
обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества;
обеспечения коммунальными услугами собственников помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений;
обеспечения соблюдения собственниками помещений и членами их семей, а также нанимателями и арендаторами правил пользования помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией;
исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений;
заключения договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности;
исполнения обязательств, принятых по договорам;
проведения мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;
получения и использования на нужды товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальных органов;
осуществления хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных ЖК РФ и настоящим уставом;
представления общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;
защиты прав и интересов членов товарищества.
3. Правовой статус товарищества
|
Из за большого объема эта статья размещена на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 |
