Управление жилищным фондом в условиях рыночной экономики (Сборник материалов) (стр. 5 )

• произвести полную инвентаризацию материальных средств и документации по книге учета документов правления, а также журнал учета и наличия материальных средств;

• совместно с членами нового правления принять материальные средства и документацию товарищества;

• составить акт инвентаризации материальных средств (2 экз.);

• составить акт о передаче дел и должности (2 экз.);

• подготовить выписку из протокола заседания Правления товарищества о выборах председателя правления;

• обратиться с заявлением в государственный орган о внесении изменений в учредительные документы товарищества, в связи с избранием нового Председателя;

• оформить в нотариальной конторе банковскую карточку с образцами подписей Председателя и главного бухгалтера.

• предоставить в банк, где открыт банковский счет: банковскую карточку, выписку из протокола общего собрания или заседания правления об его утверждении;

3. Разграничение полномочий

Разграничение полномочий между Председателем и правлением является важным и необходимым. Для правильной организации работы правления должен быть определен круг вопросов, за которые отвечает персонально председатель и коллегиально правление.

Полномочия председателя правления определены Уставом товарищества и Положением о работе председателя товарищества.

Полномочия правления определены Уставом товарищества.

Правление товарищества имеет право:

• контролировать и обеспечивать своевременное внесение членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

• составлять годовой план, бюджет, сметы и отчеты;

• заключать договора от имени товарищества;

• представлять интересы товарищества во всех судебных, государственных, общественных и других организациях;

• управлять кондоминиумом или заключать договора на управление;

• нанимать рабочих и служащих для обслуживания дома и увольнять их;

• заключать договора на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества дома;

• вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и отчетность;

• распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденной сметой;

• созывать и организовывать проведение общего собрания.

Дополнительно по решению общего собрания на правление могут возлагаться обязанности:

• подготовки изменений и дополнений в устав товарищества;

• подготовки предложений для рассмотрения на общем собрании членов товарищества об использовании общего имущества дома;

• получения доходов от хозяйственной деятельности и распоряжение ими согласно смете, а также выполнение условий и требований, установленных общим собранием;

• определение размера разовых платежей на покрытие издержек;

Председателю правления дополнительно могут быть предоставлены правлением следующие права:

• самостоятельно распоряжаться определенной суммой денежных средств для оплаты канцелярских принадлежностей, регистрационных сборов и т. п.;

• представлять лично интересы товарищества во всех судебных, государственных, общественных и других организациях;

• предъявлять иски в суд в случае невыполнения членами товарищества своих обязательств или нарушения ими законодательства;

• оплачивать судебные сборы;

• оформлять и выдавать жителям дома документы установленных образцов;

• осуществлять подбор персонала;

• единолично руководить деятельностью персонала;

• подбирать подрядные организации.

Председатель правления не имеет право:

1. Производить платежи, не утвержденные правлением, а также не предусмотренные сметой.

2. Входить в квартиры жителей дома без их волеизъявления.

3. Увольнять работников без решения правления.

4. Выполнять решения общего собрания и правления, если они противоречат действующему законодательству.

5. Заключать договора без решения правления.

6. Передавать контрольные функции управляющему или управляющей компании.

4. Рассморение обращений членов товарищества

По сложившейся традиции рассмотрение жалоб и предложений членов товарищества в правлении производится один раз в неделю.

День недели и время приема определяются решением общего собрания, путем утверждения правил внутреннего распорядка.

Прием собственников осуществляется в помещении правления. На приеме присутствуют:

• председатель правления;

• главный бухгалтер;

• кассир;

• управляющий (или представитель управляющей компании). Один раз в месяц на приеме населения должен присутствовать председатель ревизионной комиссии.

Председатель правления во время приема осуществляет:

1. Регистрацию и выдачу в пределах своих полномочий жителям дома следующих документов:

• справок об отсутствии задолженностей;

• копий лицевых счетов;

• справок для подтверждения прав собственности на квартиру члена товарищества и бывшего (умершего) члена товарищества;

• уведомлений;

• предупреждений;

• предписаний;

• актов;

• справок для предоставления субсидий;

• других документов.

2. Оформление и выдача выписки из протоколов общих собраний (о передаче доли собственности, обмене жилого помещения и т. д.).

3. Заверение доверенностей, копий ордеров и подписей.

4. Заключение Соглашений о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению с собственниками жилья.

5. Ознакомление жителей дома с документами, регламентирующими деятельность товарищества.

6. Ознакомление собственников, приобретающих помещение в многоквартирном доме с документами по деятельности товарищества. При первичном обращении собственников, председатель правления должен:

• ознакомить их под роспись с Правилами внутреннего распорядка в Товариществе;

• предоставить для ознакомления устав товарищества;

• предоставить смету расходов ТСЖ;

• предоставить расчеты затрат по оказываемым услугам;

• нормативные документы, на основании которых установлены ставки и тарифы;

• предложить вступить им в члены ТСЖ (заявление о вступлении);

• заключить Договор о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальных услуг с собственником помещения в случае его нежелания вступить в ТСЖ.

.

7. Рассмотрение жалоб и заявлений по вопросам деятельности правления.

8. Рассмотрение жалоб на неправомерные действия или бездействие: главного бухгалтера, управляющего (управляющей компании), кассира, работающих по дому и других наемных работников.

9. Рассмотрение споров между жителями.

10. Выдачу жителям дома разрешения, на выполнение работ, связанных с отключением стояков отопления и водоснабжения.

2. Информирование жителей дома о результатах рассмотрения жалоб и заявлений по вопросам деятельности товарищества.

13. Консультативную помощь по вопросам, касающимся уставной деятельности товарищества.

Главный бухгалтер во время приема населения осуществляет:

1. Оформление справок для подтверждения прав собственности на квартиру члена товарищества и бывшего (умершего) члена ТСЖ.

2. Прием документов о временном отсутствии.

3. Рассмотрение жалоб на неправомерные действия или бездействие бухгалтеров.

4. Разрешение спорных вопросов между жителями дома и бухгалтером.

5. Проверку правильности начислений и учет льгот.

6. Предоставляет жителям дома по первому требованию:

• расчетов затрат по предоставляемым услугам или нормативные документы, на основании которых установлены ставки и тарифы;

• смету расходов товарищества.

7. Консультативную помощь по вопросам, касающимся деятельности бухгалтерии товарищества.

Кассир во время приема населения осуществляет:

1. Оформление: справок об отсутствии задолженностей, копий лицевых счетов, уведомлений и предупреждений, справок для предоставления субсидий.

2. Сверку документов бухгалтерии с предъявленными жителей дома квитанциями об оплате жилья и коммунальных услуг с целью определения задолженностей.

3. Прием документов:

• копий свидетельств о смерти;

• копий правоустанавливающих документов;

• подтверждающих наличие льгот.

1. Проверку правильности начислений и учет льгот.

2. Выдачу расчетных книжек (квитанций).

Управляющий дома (управляющая компания) во время приема осуществляет:

1. Прием и рассмотрение жалоб и заявлений по вопросам эксплуатации и содержания здания.

2. Предоставление жителям дома информации:

• о работах, выполняемых по заявкам собственников в счет платы за техническое обслуживание жилого дома;

• о работах, выполняемых по заявкам собственников за счет собственных средств проживающих;

• о предельной стоимости отдельных видов работ, оказываемых предприятиями по эксплуатации жилищного фонда.

3. Информирование жителей дома о результатах рассмотрения заявлений и жалоб по вопросам содержания и эксплуатации здания.

4. Выдачу жителям дома предписаний об устранении недостатков в содержании мест общего пользования.

Председатель ревизионной комиссии во время приема населения осуществляет:

1. Прием и рассмотрение жалоб и заявлений по вопросам деятельности правления.

2. Рассмотрение споров между жителями и правлением.

3. Информирование жителей дома о результатах рассмотрения жалоб и заявлений.

Обращение граждан, желающих приобрести помещение в многоквартирном доме ТСЖ

При обращении граждан, желающих приобрести конкретную квартиру в доме ТСЖ председатель правления должен предоставить им следующую информацию:

• данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию квартиры и общего имущества;

• сведения о залоге помещений (если они имеются);

• сведения о страховании общего имущества (если они имеются);

• Устав товарищества;

• смету расходов ТСЖ и финансовый отчет за прошедший квартал (год) (бюджет ТСЖ);

• расчеты затрат по предоставляемым услугам или нормативные документы, на основании которых установлены ставки и тарифы;

• сведения о предстоящих капитальных затратах, сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами;

• правила проживания и внутреннего распорядка

Все вышеперечисленные сведения предоставляются только в присутствии продавца и покупателя.

Приложение 4

Утверждено:

Общим собранием членов

товарищества собственников жилья

«ВЕСТА» г. Ставрополь

«______»_____________2006 г.

ПРАВИЛА ВНУТРЕННЕГО РАСПОРЯДКА ДОМА

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Настоящие Правила в соответствии с Жилищным кодексом РФ определяют порядок пользования жилыми и нежилыми помещениями дома и придомовой территорией не зависимо от членства в товариществе собственников жилья «ВЕСТА».

2. Все собственники помещений дома имеют равные права и обязанности по пользованию общими помещениями и оборудованием, установленным в них, а также придомовой территорией.

3. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с собственником всеми правами и исполняют все обязанности, вытекающие из настоящих правил.

4. Жилые и нежилые помещения не могут использоваться собственником в ущерб интересам соседей.

5. Собственники обязаны участвовать в осуществлении мероприятий, направленных на улучшение использования и обеспечение сохранности дома, в проведении работ по благоустройству, озеленению и содержанию придомовой территории; вносят предложения в ТСЖ «ВЕСТА» по улучшению использования и обеспечения сохранности общего имущества дома.

6. ТСЖ «ВЕСТА» обеспечивает сохранность дома, высокий уровень обслуживания собственников, а также контролирует соблюдение собственниками правил и норм, действующих в данном доме.

7. Собственники помещений оказывают содействие ТСЖ «ВЕСТА» в работе по обеспечению сохранности и надлежащему использованию дома, проведении мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории. Осуществляет общественный контроль над соблюдением гражданами настоящих правил.

ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Собственник обязан:

1.  Соблюдать санитарно гигиенические правила содержания жилых помещений;

2.  Использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

3.  Бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению и, в необходимых случаях, сообщать о них в Председателю ТСЖ «ВЕСТА» или в соответствующую аварийную службу;

4.  Соблюдать правила пожарной и электробезопасности при пользовании электрическими и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, выполнять и другие требования безопасного проживания.

5.  Экономно расходовать воду, электрическую и тепловую энергию;

6. Своевременно выполнять текущий ремонт принадлежащего жилого (нежилого) помещения;

К текущему ремонту, выполняемому собственником за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков; окраска дверей, подоконников, оконных переплетов, радиаторов, а также замена напольных покрытий, оконных и дверных блоков, ремонт внутриквартирной электропроводки, сантехнического оборудования и водопроводной разводки. Своевременно производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического и иного оборудования, а так же выполнять замечания технической службы ТСЖ «ВЕСТА».

8.  Не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования без получения соответствующего разрешения, предусмотренного настоящими Правилами;

9.  Не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей комфортное проживание жильцов дома. С 22.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина;

10.  Допускать в принадлежащие помещения председателя и рабочий персонал ТСЖ «ВЕСТА» для осмотра технического и санитарного состояния помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для устранения аварийных и иных видов ремонтных работ.

Собственнику запрещено

1.Использование жилых помещений под офисы, мастерские, складские помещения, хранить в них взрывоопасные вещества и материалы, а также сдавать их в аренду под помещения иного назначения.

2.  Содержание собак и кошек в квартирах без соблюдения следующих требований:

·  санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил;

·  правил содержания собак и кошек в г. Ставрополе;

3.  Содержание на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел.

4.  Вывешивать бельё и иные вещи для просушки за пределами фасада дома.

5.  Выбрасывать мусор и окурки с балкона и окон.

ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕТСВОМ И ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИЕЙ

1. Собственник обязан:

1. Содержать в чистоте и порядке подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые, бытовые и строительные отходы в специальные места, опредёлённые решением собрания собственников жилья.

Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;

2. Соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке подсобные помещения, балконы и лоджии; производить чистку одежды, ковров и т. п. в местах, определяемых правление ТСЖ;

3. Не допускать хранение в жилых помещениях и местах общего пользования токсичных веществ и предметов, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования.

4. Не допускается курение в местах общего пользования в подъездах, холлах и на лестничных клетках жилого дома;

5. Бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

6. Передвижение автотранспорта по придомовой территории разрешается со скоростью не более 5 км/ч.

2.Собственнику запрещено:

1. Выгул собак на придомовой территории категорически запрещен и осуществляется только за ее пределами. Проводка собак по дому и придомовой территории возможна только на коротком поводке, в наморднике и только в сопровождении хозяина.

2. Строить кладовки и пользоваться ими в техническом подвале и техническом этаже здания, на лестничной и межэтажной площадках.

3. Парковать личные и иные автомобили на газоны, тротуарные дорожки и места сбора и выгрузки мусора автомобилями САХ, а также на проезжей части придомовой территории исключающий проезд автомобилей оперативных и аварийных служб города.

4. Высаживать деревья в защитных зонах прохождения подземных коммуникаций.

5. Загромождать личными вещами проходы и места общего пользования.

6. Ставить на охранную сигнализацию автотранспорт на придомовой территории с 2200 до 0800.

6. На придомовой территории производить мойку и техническое обслуживание автомашин и иных транспортных средств.

РЕМОНТ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЧАСТНЫХ И ОБЩИХ ПОМЕЩЕНИЙ И ИНЖЕНЕРНЫХ КОММУНИКАЦИЙ

1. Реконструкция жилых и нежилых помещений производится только при согласовании с собственниками помещений, непосредственно примыкающими к реконструируемому помещению, интересы которых затрагивает данная реконструкция, а также при наличии проекта. Переоборудование внутриквартирных инженерных коммуникаций (перенос приборов отопления, сантехники, вентиляции и т. п.) допускается только при наличии разрешительных документов ОМС.

2. Реконструированные помещения принимаются в эксплуатацию в соответствии с порядком, утвержденным ОМС.

3. Запрещается устанавливать на крышах и стенах домов без разрешения Правления ТСЖ индивидуальные телевизионные антенны и иные устройства и оборудование.

4. При проведении ремонтных работ собственник жилого или нежилого помещения обязан согласовать с Правлением ТСЖ порядок и время проведения работ, порядок размещения и хранения строительных материалов, порядок уборки строительного мусора.

5. Складирование строительных материалов разрешено в местах, определяемых Правлением ТСЖ и не ограничивающих передвижение жителей дома.

6. Складирование на территории строительного мусора разрешено до 17-00ч. текущего дня.

7. По окончании каждого рабочего дня строительная бригада производит уборку мест общего пользования (подметание, и при необходимости влажную уборку). В случае разгрузочно-погрузочных работ, уборка производится и на входе в подъезд и на прилегающей к нему территории.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕСОБЛЮДЕНИЕ ПРАВИЛ ВНУТРЕННЕГО РАСПОРЯДКА

ДОМА №81/1 ПО УЛ. 50 ЛЕТ ВЛКСМ Г. СТАВРОПОЛЯ

1. Собственник, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, несет административную ответственность в соответствии с действующим законодательством и обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние, либо узаконить в установленном порядке.

3. Собственник, члены его семьи и другие лица, проживающие (находящиеся) на законных основаниях в жилых и иных помещениях и нарушающие настоящие Правила, несут солидарную ответственность и могут быть подвергнуты общественному воздействию через Правление ТСЖ и судебные органы.

4. Споры между жильцами дома по вопросам пользования общим имуществом дома и прилегающей территории, соблюдения настоящих Правил рассматриваются Правлением ТСЖ в недельный срок с момента письменного обращения заявителя.

Раздел III. Управление управляющей организацией

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) содержит исчерпывающий перечень способов управления и по мысли законодателя охватывает все возможные способы, предоставляя собственникам неограниченную возможность реализации своей обязанности по выбору способа управления многоквартирным домом. В случае, если собственники не могут или не желают осуществлять функции по управлению своим домом, а также – создавать какое-либо юридическое лицо, у них всегда есть возможность передать эти функции по договору управляющей организации. Под управляющей организацией имеется ввиду любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления (п.3 Правил предоставления коммунальных услуг). Таким образом, управляющая организация является профессиональным участником рынка услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирных домов. При избрании такого способа управления собственникам помещений, прежде всего, следует обратить внимание на условия предлагаемого договора управления. Именно им будут установлены состав общего имущества, передаваемого в управление, права и обязанности сторон, перечень услуг (в том числе коммунальных), их стоимость, ответственность сторон, являющиеся существенными условиями такого договора (ст. 162 ЖК РФ), а также другие условия, по которым сторонами достигнуто соглашение. Условия такого договора должны быть одинаковыми для всех собственников в многоквартирном доме. Он заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет и автоматически пролонгируется при отсутствии заявления любой из сторон о его прекращении. Жилищным кодексом установлены следующие особенности его расторжения:

- собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;

- собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В остальном вопросы изменения его условий или расторжения регулируются гражданским законодательством.

Договор управления заключается между управляющей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме. Основанием для его заключения служит решение общего собрания собственников, которым собственники голосуют за конкретную управляющую компанию и утверждают форму договора со всеми приложениями. Процедура проведения общего собрания аналогична описанной в главе о непосредственном управлении. Решение принимается большинством голосов собственников присутствующих на общем собрании. По результатам голосования все собственники, не зависимо от их личного решения, обязаны заключить с избранной компанией договор управления. Домом может управлять только одна управляющая организация. К исполнению своих обязанностей по договору управляющая организация обязана приступить не позднее тридцати дней с момента заключения договора управления с первым собственником.

Управляющая организация, равно как и ТСЖ, является исполнителем коммунальных услуг перед собственниками помещений в доме и несет ответственность за режим и качество предоставления таких услуг (п. п. 5, 63 и гл. IX Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

В целях снабжения коммунальными услугами потребителей-граждан, в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома, управляющей организацией заключаются договоры на предоставление требуемых услуг с ресурсоснабжающими организациями (п. п. 4 – 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). При расчетах за коммунальные услуги применяются тарифы, установленные для граждан, а плата вносится управляющей организации (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ и п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг).

Надлежащее содержание общего имущества собственниками осуществляется также путем заключения договора управления. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей компании на срок не менее чем один год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 Правил содержания общего имущества) (схема 1).

До момента осуществления собственниками многоквартирного дома своей обязанности по выбору способа управления или назначения органами местного самоуправления управляющей организации, выбранной по результатам открытого конкурса, (и возникновения у неё обязанности по обслуживанию) ранее возникшие обязательства организации, отвечающей за управление, содержание и ремонт, сохраняются (ст. 18 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации»).

Наиболее часто возникающие вопросы:

Могут ли выступать в качестве управляющих организаций муниципальные предприятия, ранее занимавшиеся обслуживанием жилищного фонда, и при каких условиях?

Управляющей организацией может быть юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы или даже частный предприниматель. Однако действующее законодательство содержит определенные запреты и ограничения, касающиеся некоторых субъектов управления многоквартирными домами.

Федеральным законом от 01.01.2001 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления могут создавать (участвовать в создании хозяйственных обществ) муниципальных предприятий (учреждений), необходимых для решения вопросов местного значения. Поскольку вопросы управления жилищным фондом и его обслуживания не являются вопросами местного значения (ст. 50 Федерального закона), то предприятия муниципальной формы собственности (с муниципальной долей) для осуществления этих видов деятельности создаваться не могут. Органы местного самоуправления согласно ст. 161 ЖК РФ и постановления Правительства «О порядке проведения органами местного самоуправления открыто конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» для решения этих вопросов в домах, собственники которых не выбрали способ управления, или все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности отбирают управляющие организации на конкурсной основе. Созданные до введения в действия этого федерального закона в сфере обслуживания жилья МУПы могут осуществлять функции управления жилищным фондом. Однако до 01.01.2009 г. в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, должно быть произведено отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности на 1 января 2006 года, не соответствующего требованиям ст. 50 Федерального закона. Следовательно, такие предприятия подлежат реорганизации до указанного времени.

Реорганизация муниципальных унитарных предприятий должна проводиться в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю после полной оплаты его стоимости, при условии погашения задолженности (при её наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды. Право собственности на приобретаемое имущество переходи к покупателю со дня государственной регистрации его перехода. С этого момента прекращает своё существование предприятие, имущественный комплекс которого продан. Основанием для регистрации такого имущества является договор купли-продажи, а также передаточный акт или акт приема-передачи.

Оформление создания нового предприятия путем такого преобразования производится в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Вместе с подачей заявления о регистрации созданного путем реорганизации юридического лица в органы налоговой инспекции подается заявление о постановке на налоговый учет. Также необходимо встать на учет в государственные внебюджетные фонды.

В целях облегчения налогового бремени таким предприятиям следует применять упрощенную систему налогообложения. Для этого необходимо вместе с двумя вышеуказанными заявлениями подать третье – о переходе на упрощенную систему налогообложения с момента государственной регистрации юридического лица.

В каком порядке возможно отменить решение общего собрания?

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном Жилищном Кодексом (ст. 44 – 48) порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в этом доме, в том числе не принявших участие в голосовании. В случае если собственник голосовал против такого решения или не принимал участие в голосовании, если таким решением нарушены его права и законные интересы, а при принятии решения было нарушено законодательство, он вправе обратиться в суд с соответствующим заявление в течении шести месяцев. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить обжалуемое решение в силе, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Не зависимо от реализации своего права на судебную защиту, собственник может также обратиться в прокуратуру на предмет проверки законности принятого на общем собрании собственников решения. По результатам проверки, в случае нарушения законодательства при принятии собственниками такого решения, прокуратурой будет выдано предписание об отмене этого решения.

Можно ли применять перечень услуг и размер платы на содержание и ремонт жилого помещения, утверждаемые администрацией города, если собственники на общем собрании не приняли решение по таким вопросам?

Во всех трех способах управления решение о перечне услуг и о размере платы за содержание и ремонт должно быть принято общим собранием. Перечень услуг и размер платы, установленные органами местного самоуправления, могут применяться только при принятии соответствующего решения общим собранием собственников.

В каком порядке и в какие сроки приступает к управлению многоквартирным домом вновь выбранная управляющая организация?

На основании решения общего собрания собственников управляющая организация заключает с каждым собственником договор управления. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления, управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязанностей по договору не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником в этом доме. При этом организация, ранее обслуживающая дом, должна за тридцать дней до прекращения своих обязательств передать техническую документацию на дом и иные, связанные с управлением домом документы.

Как должен решаться вопрос в отношении накопившейся за жильцами по текущему содержанию и коммунальным услугам задолженности при смене управляющей организации или способа управления?

Задолженность, образовавшаяся вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств жильцами перед ранее обслуживавшей дом организацией, должна взыскиваться этой организацией самостоятельно, если ею не достигнуто соглашение об уступке права требования с вновь выбранной организацией. Такое соглашение является добровольным и должно быть оформлено в соответствии с нормами гражданского законодательства (гл. 24 ГК РФ (часть первая)).

Какие меры может принимать управляющая организация к неплательщикам?

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Управляющая организация взыскивает задолженность (в том числе санкции), образовавшуюся вследствие не исполнения обязанностей по оплате жилищных услуг, в соответствии с гражданским законодательством.

Являясь исполнителем коммунальных услуг, управляющая организация может применять меры по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг, в порядке установленном главой X Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

Приложение 1

Положение о передаче многоквартирных домов в управление

при выборе собственниками способа управления многоквартирным домом

1. Настоящее положение разработано в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законодательными и подзаконными актами в сфере жилищного законодательства и регулирует отношения при передаче функций по управлению многоквартирным домом, собственниками которого выбран способ управления.

2. Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным фондом, обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:

- управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме – не позднее 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником, если иное не установлено таким договором управления;

- товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив – со дня своей государственной регистрации в качестве юридического лица.

3. При выборе непосредственного способа управления надлежащее содержание имущества обеспечивается собственниками помещений со дня избрания способа управления, если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Основанием для передачи функций по управлению многоквартирным домом и технической документации на него является извещение о приеме дома в управление (Приложение 1), направляемое в письменной форме с учетом выбранного способа управления – собственниками помещений в таком доме (их представителем) или руководителем организации (потребительского кооператива), выбранного собственниками, в адрес обслуживающей их организации.

5. Извещение должно содержать:

- указание на лицо (группу лиц), от имени которого оно подается;

- перечень прилагаемых к нему документов (с указанием количества листов в каждом документе).

6. К извещению должны быть приложены:

- протокол общего собрания собственников дома или протокол конкурса по отбору управляющей организации органами местного самоуправления для управления многоквартирным домом;

- документ, подтверждающий полномочия лица, подающего извещение;

- копия свидетельства о государственной регистрации управляющей организации или товарищества собственников жилья (либо иного специализированного потребительского кооператива).

7. Для обеспечения учета домов, собственники помещений в которых выбрали способ управления, документы, указанные в п. 2 – 4, а также в зависимости от выбранного способа управления – договор управления или иной документ, регулирующий отношения по управлению многоквартирным домом между собственниками и выбранной организацией, предоставляются лицом, указанным в п. 2, в комитет муниципального жилищного хозяйства.

8. После получения извещения, организация, обслуживавшая многоквартирный дом, обязана:

8.1. в течение 5 дней со дня следующего после дня получения извещения передать всю имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом по акту приема-передачи указанному в протоколе (доверенности) лицу (организации);

8.2. уведомить поставщиков коммунальных услуг о внесении изменений (расторжении) договоров на поставку услуг для нужд потребителей, если об этом прямо указано в извещении;

8.3. прекратить начисление и сбор платежей с потребителей за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме и/или уведомить организацию, осуществляющую её поручению начисление и сбор таких платежей, если об этом прямо указано в извещении;

8.4. составить акт сверки расчетов жителей за жилищно-коммунальные услуги, ознакомить с её результатами заинтересованных лиц по их запросу.

9. Расчеты за отопление в жилых домах, определивших способ управления, осуществляются следующим образом: при вступлении в управление после окончания отопительного сезона до 1 августа (срок уточняется расчетом в зависимости от продолжительности отопительного сезона) средства, поступаемые от собственников и нанимателей на расчетный счет лица, уполномоченного собственниками, возвращаются последним ранее обслуживавшей дом организации для перечисления теплоснабжающим организациям за отпущенную в отопительный сезон тепловую энергию. При вступлении в управление управляющей организации после 1 августа сбор средств от собственников и нанимателей осуществляется управляющей организацией для последующего перечисления теплоснабжающей организации в качестве аванса в счет будущего отпуска тепловой энергии или по факту потребления. В этом случае перед вступлением в управление лица, уполномоченного собственниками, ранее обслуживавшая дом организация представляет управляющей организации акт сверки расчетов с теплоснабжающей организацией.

10. Задолженность, образовавшаяся за потребителями перед обслуживавшей дом организацией, за исключением той, расчеты по которой определены в п. 9 настоящего положения, взыскивается ей самостоятельно, если между этой и вновь выбранной организацией не достигнуто иное соглашение, оформленное в соответствии с гражданским законодательством.

11. Излишне уплаченные потребителями услуг суммы перечисляются организацией, обслуживавшей дом, в течение 3 дней с момента получения заявления плательщика на указанный в нём счет.

12. Комитет муниципального жилищного хозяйства осуществляет:

12.1. права собственника в отношении доли муниципальной собственности в многоквартирном доме;

12.2. возврат накопленных по многоквартирному дому средств за счет отчислений на капитальный ремонт;

12.3. мониторинг способов управления многоквартирными домами на территории муниципального образования.

Приложение 2.

ПОЛОЖЕНИЕ

об управляющей организации в жилищной сфере

(рекомендуется принять нормативным правовым актом администрации района, города)

Общие положения

1.1.Управляющей организацией является организация любой организационно-правовой формы, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления. В своей деятельности Управляющая организация руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами Алтайского края, органа местного самоуправления города __________________, Уставом.

1.2.Источниками формирования средств, необходимых для осуществления Управляющей организацией основных видов деятельности являются:

·  средства, поступающие от Собственников жилого фонда* (либо их представителей) за предоставление услуг по управлению, содержанию и ремонту (в том числе капитальному) переданного в управление жилищного фонда, а также коммунальные услуги;

·  средства, полученные от арендаторов нежилых помещений жилищного фонда, за исключением средств от аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности;

·  средства местного бюджета в виде возмещения выпадающих доходов (льгот, субсидий) на оплату жилищно-коммунальных услуг (далее – ЖКУ) населения;

·  прочие источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.

* Собственниками жилищного фонда являются физические либо юридические лица, которые имеют право собственности на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, заключившие в соответствии с решением общего собрания собственников, либо по решению органа местного самоуправления договор на управление жилищным фондом с Управляющей организацией

2.  Основные цели и задачи Управляющей организации

2.1. Целью деятельности Управляющей организации является получение устойчивых доходов при надлежащем качестве выполнения работ по обеспечению сохранности и поддержания в должном состоянии принятого от собственника в управление движимого и недвижимого имущества.

2.2. Основными задачами Управляющей организации являются:

2.2.1. организация работы, направленной на сохранность и развитие переданного в управление имущества собственников, улучшение качественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг;

2.2.2. обеспечение комфортных условий проживания в жилищном фонде граждан и функционирование переданного в управление имущества в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, стандартов качества предоставления ЖКУ;

2.2.3. обеспечение санитарного содержания, технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, нежилых объектов, объектов коммунального назначения и придомовой территории, ремонт и обслуживание систем водо-, тепло - и энергоснабжения;

2.2.4. строительство объектов жилого и иного назначения с целью их дальнейшей продажи или предоставления гражданам на условиях коммерческого или социального найма;

2.2.5. оптимизация затрат и снижение стоимости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда и потребления коммунальных услуг за счет применения энергосберегающих технологий и учета потребляемых ресурсов;

2.2.6. проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда и снижение энергоресурсопотребления.

3.  Функции Управляющей организации

3.1.Административно-правовая деятельность:

·  заключение договоров с собственниками жилищного фонда на выполнение функций управления имуществом;

·  заключение договоров с ресурсоснабжающими предприятиями на поставку коммунальных услуг;

·  заключение договоров с подрядными организациями на осуществление работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, модернизации и реконструкции объектов жилищного назначения;

·  контроль за выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;

·  заключение договоров найма, аренды имущества, находящегося в собственности Управляющей организации;

·  осуществление правовой деятельности по взиманию задолженности по договорным обязательствам.

3.2.Финансово-хозяйственная деятельность:

·  расчет стоимости услуг по управлению, содержанию и ремонту (в том числе капитальному) жилищного фонда, конкретного многоквартирного дома, согласно перечню услуг, заказанного собственниками этого фонда;

·  осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

·  аккумулирование финансовых средств, поступающих от населения и организаций – потребителей ЖКУ, а также средств, поступающих из бюджета, их рациональное использование;

·  в установленном порядке применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств;

·  разработка предложений по корректировке установленного размера оплаты за содержание и ремонт жилищного фонда;

·  разработка перечня и расчет стоимости дополнительных услуг, не вошедших в основной перечень услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда;

·  разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния переданного в управление имущества собственников.

3.3.Технический контроль и планирование:

·  исходя из утвержденного Собственниками жилищного фонда перечня услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также размера стоимости этих услуг планирование работ в стоимостном и натуральном выражении с разбивкой на год, кварталы, месяцы;

·  проведение профилактических осмотров и ремонта объектов жилого и нежилого фонда, инженерного оборудования, придомовой территории;

·  отбор объектов жилищного фонда для капитального ремонта и модернизации, планирование капитального ремонта, реконструкции, нового строительства;

·  приемка в эксплуатацию законченных строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией полученных в управление объектов жилищного фонда;

·  обеспечение работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;

·  установка приборов коммерческого учета потребляемых ресурсов;

·  ведение технической документации и банка данных состава инженерного оборудования, капитальности и другим параметрам зданий, сооружений и инженерных сетей;

·  создание эффективной системы анализа качества выполненных услуг (работ), ее совершенствование.

3.4.Содержание жилищного фонда:

·  обеспечение надлежащего состояния общего имущества многоквартирных жилых домов, переданных в управление;

·  принятие мер по сохранению и восстановлению строительных конструкций и внутридомового инженерного оборудования, сетей, элементов благоустройства;

·  обеспечение круглосуточной работы аварийно-диспетчерской службы;

·  организация возможности развития дополнительных видов коммерческой деятельности, расширения платных услуг для различных групп потребителей.

·  организация ремонта жилых и нежилых помещений на договорной основе с их собственниками, арендаторами.

3.5.Работа с населением:

·  прием и рассмотрение предложений и заявок, поступающих от потребителей жилищно-коммунальных услуг;

·  организация сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, осуществление оперативного ежемесячного расчета платежей населения;

·  организация сбора платежей с арендаторов жилого и нежилого фонда;

·  выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за ЖКУ, принятие мер по взысканию задолженности в установленном прядке;

·  учет граждан, имеющих льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг.

3.6. Организационные функции:

·  организация учета граждан по месту жительства и месту пребывания;

·  создание и ведение базы данных по лицевым счетам собственников, нанимателей и арендаторов.

3.7. Управляющей организация осуществляет иные функции в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.  Обязанности Управляющей организации

4.1. Выстроить эффективную систему управления переданным жилищным фондом: при оптимальной стоимости услуг (работ) предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг.

4.2. Обеспечение надлежащего содержания и ремонта переданного в управление жилищного фонда собственников.

4.2. В установленном порядке получение лицензий на осуществление отдельных видов деятельности.

4.3. Своевременное проведение профилактического, текущего и если установлено договором управления - капитального ремонта общего имущества жилищного фонда.

4.4. Организация работы по сбору платежей, установленных договором управления жилищным фондом собственников.

4.5. Работа с собственниками жилищного фонда по предупреждению устранения нарушений, связанных с использованием жилых помещений не по назначению либо ущемлением прав и обязанностей других собственников.

4.6. Подготовка заключения по годовому отчету и балансу Управляющей организации.

4.7. Иные обязательства, предусмотренные законодательством Российской Федерации заключенными договорами.

5.  Управление жилищным фондом собственников

5.1. Управляющая организация предоставляет собственникам жилищного фонда услуги по управлению этим фондом в соответствии с заключенными договорами. Договоры должны содержать положения, отражающие сведения об объекте договора (площадь, состав имущества и т. п.), сроке его действия, правах и обязанностях сторон, установленном размере и порядке внесения платежей за ЖКУ, перечне работ и услуг, оплачиваемых за счет платежей на содержание и ремонт жилищного фонда, размере установленного Собственниками вознаграждения Управляющей организации, критерии оценки качества работы Управляющей организации, условиях расторжения договора сторонами, ответственности сторон.

5.2. Управляющая организация самостоятельно ведет поиск контрагентов и заключает на конкурсной основе договоры на выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, предоставление коммунальных услуг.

6. Права Управляющей организации

6.1. Самостоятельно определять направления деятельности в целях достижения поставленных задач и надлежащего осуществления функций управления переданным жилищным фондом собственников, направлять и распоряжаться средствами, определенными договором управления.

6.2. В установленном законодательством порядке применять меры гражданско-правовой ответственности в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения контрагентами обязательств по заключенным договорам.

6.3. Разрабатывать рекомендации по улучшению механизмов управления переданного жилищного фонда собственников.

6.4. Заключать договоры от имени и в интересах собственников, быть истцом и ответчиком в суде.

6.5. Получать доходы от хозяйственной деятельности, не противоречащие действующему законодательству Российской Федерации.

7.Ответственность Управляющей организации

7.1. Ответственность Управляющей организации наступает в порядке и на основаниях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Приложение 3