Управление жилищным фондом в условиях рыночной экономики (Сборник материалов) (стр. 9 )

В случае выявления существенных нарушений исполнения договорных обязательств со стороны управляющей организации, уполномоченное лицо вправе инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников помещений для вынесения на рассмотрения вопроса о целесообразности досрочного расторжения договора управления в связи установленными нарушениями.

Раздел V. Разъяснения

органов государственной власти Российской Федерации о применении отдельных положений жилищного законодательства

МИНИСТЕРСТВО

РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12799-4, Российская Федерация, город Москва, ГСП-4,

Садовая-Самотечная улица, дом 10/23, строение 1

Тел. ;

_______________________________________

26.03.2007 /07

Об изменении жилищного

законодательства

Российской Федерации

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с изменениями в действующем законодательстве и обращениями органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления сообщает.

В соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» вступившим в силу с 31 декабря 2006 г. действия органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, управляющих организаций и собственников помещений в многоквартирных домах должны осуществляться в следующем порядке:

1) на основании части 2 статьи 18 Федерального закона от 01.01.01 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее Вводный закон) ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Обязательства указанных организаций сохраняются до момента:

а) создания товарищества собственников жилья (пункт 2 части 2 статьи 161, часть 9 статьи 162, раздел VI Кодекса);

б) принятия решения об управлении многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 2 части 2 статьи 161, раздел V Кодекса);

в) заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пункт 3 части 2 и часть 4 статьи 161, статьи 162 Кодекса, часть 1 статьи 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 Кодекса обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;

г) заключения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со статьей 164 Кодекса и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

После совершения указанных действий и возникновения указанных обязательств положения специальной нормы части 1 статьи 18 переходных положений Вводного закона не применяются;

2)  на основании части 1 статьи 18 Вводного закона с 1 января 2007 г. возникает обязанность органов местного самоуправления приступить к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами;

3)  предельный срок проведения органами местного самоуправления конкурсов (1 мая 2008г.) не может быть продлен субъектами Российской Федерации. При этом органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе для всех или отдельных муниципальных образований установить сроки начала проведения конкурсов позднее 1января 2007 г. и сроки окончания проведения конкурсов ранее 1 мая 2008 г. Принятие решения о переносе срока начала проведения конкурсов обоснованно в отношении отдельных муниципальных образований, если им необходимо дополнительное время для подготовки к проведению конкурсов (например, при невыполнении ими требований постановления Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75). Принятие решения о переносе срока окончания проведения конкурсов возможно в отношении отдельных муниципальных образований, если, они способны завершить проведение конкурсов ранее 1 мая 2008 г.;

4) если субъект Российской Федерации не принял нормативный правовой акт об уточнении периода проведения конкурсов, то в соответствии с частью 1 статьи 18 Вводного закона органы местного самоуправления обязаны в срок с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г. провести открытые конкурсы по выбору управляющих организаций в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2006 г. № 75. При этом с учетом пунктов 37 и 59 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75 (далее - Правила проведения конкурса) извещение о проведении конкурса следует опубликовать не менее чем за 3 месяца до 1 мая 2008 г.;

5) для возникновения у органа местного самоуправления обязанности проводить открытые конкурсы необходимо не только наступление срока с 1 января 2007 года, указанного в специальной норме статьи 18 Вводного закона (наступление срока, установленного актом субъекта Российской Федерации), но и наличие одного из условий установленных пунктом 3 Правил проведения конкурса. По данному вопросу смотрите также разъяснения в письме Департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерство регионального развития Российской Федерации от 01.01.01г. /07;

6) если субъект Российской Федерации принял акт об уточнении периода проведения конкурсов, то в соответствии с пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (органами государственной власти городов федерального значения) по результатам открытого конкурса, проведенного в порядке, установленном Правилами проведения конкурса. При этом цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации;

7) если день проведения объявленного органом местного самоуправления открытого конкурса предшествует дню начала проведения конкурсов, установленному для данного муниципального образования актом субъекта Российской Федерации (в случае принятия акта об уточнении периода проведения конкурсов), то объявленный органом местного самоуправления открытый конкурс не проводится, поскольку право органов государственной власти субъекта Российской Федерации уточнять период проведения конкурсов установлено частью 1 статьи 18 Вводного закона;

8)  в соответствии с частью 5 статьи 161 Кодекса орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом;

9)  в соответствии с частью 5 статьи 161 и частью 5 статьи 162 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить на срок не менее чем один год и не более чем три года договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в обязательном порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная обязанность возникает со дня направления победителем конкурса подписанных им проектов договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания (пункт 91 Правил проведения конкурса);

10) согласно части 3 статьи 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс Российской Федерации и Вводный закон не содержат положений, прекращающих или ограничивающих право собственников помещений в многоквартирном доме выбирать на своем общем собрании способ управления многоквартирным домом. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, до или после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, до или после проведения открытого конкурса, до или после заключения управляющей организацией и собственниками помещений договора управления по результатам открытого конкурса:

а) в соответствии с пунктом 39 Правила проведения конкурса, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится;

б) в соответствии с частью 8 статьи 162 Кодекса, если до истечения срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом, то договоры управления, заключаемые по результатам конкурса, могут быть расторгнуты собственниками помещений в одностороннем порядке, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и частью 8 статьи 162 Кодекса если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например: частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ;

в) в соответствии с частью 8 статьи 162 Кодекса, если до истечения срока действия договоров управления многоквартирным домом управляющая организация не выполняет условий такого договора, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления этим домом;

11) на основании части 6 статьи 161 Кодекса орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, обязан созвать общее собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 3 статьи 161 Кодекса было принято решение о выборе способа управления этим домом, то орган местного самоуправления не обязан созывать общее собрание собственников помещений;

12)  договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на основании части 6 статьи 162 Кодекса, поскольку в соответствии со специальной нормой части 4 статьи 161 Кодекса в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами проведения конкурса;

13)  выбранная по результатам нового открытого конкурса управляющая организация в соответствии с частью 5 статьи 161 Кодекса обязана заключить договоры управления домом с собственниками помещений в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, прошу:

довести требования законодательства Российской Федерации до органов местного самоуправления, организаций жилищно-коммунального комплекса, товариществ собственников жилья либо жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях муниципальных образований субъектов Российской Федерации;

одновременно с подготовкой и проведением в соответствии с законодательством Российской Федерации открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами оказывать собственникам помещений в многоквартирных домах организационную, юридическую и материальную помощь в подготовке и проведении общих собраний собственников помещений;

организовать разъяснение гражданам положений законодательства Российской Федерации в региональных и местных средствах массовой информации.

МИНИСТЕРСТВО

РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12799-4, Российская Федерация, город Москва, ГСП-4,

Садовая-Самотечная улица, дом 10/23, строение 1

Тел. ;

_______________________________________

от 01.01.2001 /07

О передаче многоквартирных домов

при выборе способа управления

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства сообщает.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома, как объекта недвижимого имущества, собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации, или созданному товариществу собственников жилья. Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В соответствии со статьей 36 Кодекса, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета государственных и муниципальных предприятий или учреждений, реестра учета муниципального (государственного) имущества и от состава муниципальной (государственной) казны не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным. Такой учет не может являться основанием для требования о передаче многоквартирного дома по акту приема-передачи.

Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум и более различным собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны. В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных (государственных) организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления), объектом учета муниципального (государственного) имущества и состоять в муниципальной (государственной) казне (при отсутствии закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

При смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном дома по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу, не производится.

При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований и при необходимости организовать их разъяснение.

МИНИСТЕРСТВО

РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12799-4, Российская Федерация, город Москва, ГСП-4,

Садовая-Самотечная улица, дом 10/23, строение 1

Тел. ;

_______________________________________

от 01.01.2001 /07

О сроках возникновения обязанности

приступить к управлению

многоквартирным домом

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства сообщает.

Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:

управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме - не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса);

товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив – со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75, решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом, считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Кодекса.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований и при необходимости организовать их разъяснение.

МИНИСТЕРСТВО

РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12799-4, Российская Федерация, город Москва, ГСП-4,

Садовая-Самотечная улица, дом 10/23, строение 1

Тел. ;

от 01.01.2001 /07

О передаче технической

документации

на многоквартирный дом

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства сообщает.

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом (далее – техническая документация). Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000.

Согласно части 10 статьи 162 Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:

вновь выбранной управляющей организации;

товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;

в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Согласно статье 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со статьей 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:

- письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- документа о наделении полномочий «службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги» в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» (утратил силу с 1 марта 2005 г.).

Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока) целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у лиц, указанных в части 10 статьи 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.

Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований и при необходимости организовать их разъяснение.

МИНИСТЕРСТВО

РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12799-4, Российская Федерация, город Москва, ГСП-4,

Садовая-Самотечная улица, дом 10/23, строение 1

Тел. ;

от 01.01.2001 /07

Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 491

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с выходом постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – постановление) и многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления разъясняет.

Постановлением признаны утратившими силу постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" и от 01.01.01 г. № 000 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг".

В связи с этим, утрачивают силу установленные указанными актами требования:

- о порядке установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов (в частности, о регулируемой деятельности, регулирующих органах, принципах и методах установления цен и тарифов, об анализе их экономической обоснованности, о возможности установления отдельных цен на вывоз бытовых отходов, содержания придомовой территории, технического обслуживания лифтов и приборов учета);

- о перечне работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, и примерном перечне услуг, связанных с содержанием жилья;

- о правах органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органов местного самоуправления утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья;

- о порядке оплаты коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования;

- о порядке оплаты жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, и нормативов потребления коммунальных услуг осуществляемым по ценам и тарифам, устанавливаемым в соответствии с региональными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг;

- о порядке расчета размера платы за коммунальные услуги как произведения тарифов на соответствующие коммунальные услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т. д.) по показаниям приборов учета. Положения п.13 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 392, утратили силу с 9 июня 2006 г., поскольку с этой даты вступили в действие Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 307;

- об оплате нанимателями жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, проживающими в жилых домах (жилых помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, только содержание жилья и наем жилого помещения;

а также другие положения постановлений Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 89 и от 01.01.01 г. № 000.

В соответствии со ст. 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением (далее – Правила), размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (в частности, решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива).

Согласно ч. 1 ст. 156 и п. 29 Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо - и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в зависимости от способов управления многоквартирным домом указаны в пунктах 30, 31 и 32 Правил.

В соответствии с п. 34 Правил в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти) по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75, равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для конкретного многоквартирного дома.

Исходя из изложенного, установление органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге-органами государственной власти) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения до проведения открытого конкурса является незаконным.

Устанавливаемые в случаях, указанных в пунктах 31 - 34 Правил, размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны указанному в договоре управления многоквартирным домом перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, не соразмерных утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ в каждом многоквартирном доме не допускается.

При выборе и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, может применяться только при принятии такого решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива

На основании изложенного, рекомендую руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации:

- довести настоящее письмо до сведения органов местного самоуправления, организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, для руководства в практической деятельности;

- организовать разъяснение положений постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 491;

- привести свои нормативные правовые и методические акты в соответствие с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 491.

МИНИСТЕРСТВО

РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12799-4, Российская Федерация, город Москва, ГСП-4,

Садовая-Самотечная улица, дом 10/23, строение 1

Тел. ;

от 01.01.2001 /07

_________________________________

О применении пункта 7 Правил предоставления

коммунальных услуг гражданам, утвержденных

постановлением Правительства Российской

Федерации от 01.01.01 г. № 000

Министерство регионального развития Российской Федерации в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» в связи с многочисленными обращениями потребителей и исполнителей коммунальных услуг дает разъяснения по применению пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

В соответствии с пунктом 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 (далее - Правила), собственники помещений в многоквартирном доме (при непосредственном управлении) или собственники жилых домов в случае отсутствия у них договоров с лицом, одновременно отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем и за подачу коммунальных ресурсов, вправе заключить договоры ресурсоснабжения о приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю подаются коммунальные ресурсы (отношения ресурсоснабжения), ресурсоснабжающая организация не является исполнителем коммунальных услуг и несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе присоединения сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, к сетям инженерно-технического обеспечения.

В указанном случае, согласно статье 539 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения является абонентом (потребителем), а соответствующая ресурсоснабжающая организация энергоснабжающей организацией. Пунктом 4 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что «к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное». Указанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации установлен приоритет норм иных федеральных законов или иных правовых актов при регулировании отношений ресурсоснабжения. Таким образом, на отношения ресурсоснабжения распространяется действие Правил.

Пунктом 7 Правил установлены специальные требования к определению границы эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации и собственников помещений в многоквартирном доме или собственника жилого дома, а также к установлению размера платы собственников помещений в многоквартирном доме и собственников жилых домов за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения в зависимости от наличия или отсутствия приборов учета. В связи с этим к отношениям ресурсоснабжения, при которых за подачу холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии, газа, а также за водоотведение отвечает одно лицо, а за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю подаются соответствующие коммунальные ресурсы, отвечает другое лицо, должны применяться требования пункта 7 Правил.

Обслуживание внутридомовых инженерных систем в указанном случае будет осуществляться лицами, привлекаемыми собственниками помещений в многоквартирном доме либо собственниками жилых домов по договору или собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящие разъяснения до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья либо жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, для руководства при применении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000.