Управление жилищным фондом в условиях рыночной экономики (Сборник материалов) (стр. 1 )

по жилищно-коммунальному хозяйству

Управление жилищным фондом

(Сборник материалов)

Алтайский края, 2011 г.

Введение

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данном сборнике собраны материалы, позволяющие сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определить условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначить договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Жилищный кодекс РФ не дает конкретного определения понятию «управление многоквартирным жилым домом», статьей 161 ЖК РФ установлены лишь признаки этого понятия. Известно, что любое управление определяется действием субъекта, направленным на какой-либо объект.

Применительно к жилищному фонду объектом управления выступает многоквартирный дом. Определение понятия: «многоквартирный дом», содержится в п.6 постановления Правительства РФ №47 от 01.01.2001 согласно которому: «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме и содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме»

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

· Субъектом управления может быть лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

o осуществляет управленческую и организационную работу;

o принимает решения;

o обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, или лица, привлеченные ими для управления домом. В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Управление в первую очередь характеризуется целенаправленностью, согласованностью и единством действий.

коммунальных услуг

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление жильем как публичная функция присуща органам государственной власти и ОМС и состоит: в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам найма и социального найма, в обеспечении нормальных условий пользования жилыми помещениями, в осуществлении контроля безопасных условий проживания граждан.

Управление жильем как обязанность собственников помещений состоит: в осуществлении действий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечивающим их пригодность для проживания.

Управление жильем как хозяйственная деятельность осуществляется на возмездной основе в виде предоставления услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и других услуг, связанных с проживанием граждан.

Очевидно, что эти составляющие у каждой группы субъектов хотя и близки, но полностью не совпадают. Прежде всего, это связано с различием их интересов.

Так, публичный интерес заключается в наиболее эффективном использовании в социальных и коммерческих целях недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию, субъекту РФ, Российской Федерации.

Интерес собственников помещений заключается в том, чтобы многоквартирный дом находился в состоянии, пригодном для проживания самого собственника (гражданина) или других лиц (нанимателей, членов семей собственников и нанимателей и др.), как можно дольше.

Интерес исполнителя состоит в получении стабильного дохода от осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющий заинтересован в сохранении и расширении своего бизнеса, оптимальном соотношении требуемого собственниками качества и расходов на его достижение.

Впервые определение понятия "управление" сформулировано как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Собственники не могут отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. Это определение содержит ряд оценочных критериев: "благоприятный", "безопасный", "надлежащий", "своевременный". Соответствие результата управления указанным критериям определяется путем его сравнения с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации. Так, требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила устанавливаются на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 и др. ЖК РФ). Правительством РФ устанавливаются также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

По сложившейся практике подобные нормы ранее распространялись только на исполнителей, осуществляющих конкретные виды работ и услуг. Но поскольку привлекаемые исполнители выполняют работы по ремонту и предоставляют услуги по содержанию жилья в заказываемых и оплачиваемых собственниками помещений объемах, то в первую очередь обязательные требования к состоянию домов касаются самих собственников помещений. Если собственники не заказали своим контрагентам необходимый перечень и объем работ и услуг, то они должны отвечать за последствия своего бездействия. Если собственники заказали необходимый перечень и объем работ и услуг, но их контрагенты не обеспечили выполнение поставленных задач, то собственники должны отвечать за состояние дома, сложившееся в результате выбора контрагентов и контроля качества их деятельности. Исполнители также должны отвечать за качество своей деятельности как перед собственниками помещений (в порядке исполнения договорных обязательств), так и перед органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль.

Следует обратить внимание, что в ранее действовавшем ЖК РСФСР употреблялось понятие "управление жилищным фондом", в новом ЖК РФ применяется понятие "управление многоквартирным домом". Это означает изменение концепции управления жильем, которая изложена в разделе VIII ЖК РФ.

ЖК РФ исходит из необходимости организации управления самими собственниками в масштабе многоквартирного дома. Собственникам вменяется в обязанность нести бремя содержания своего, индивидуально определенного имущества, (квартира) и общего имущества дома (ст. 210, 289 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ). При этом учитываются как технические характеристики и состояние дома, так и специфические потребности собственников помещений. Отныне органы власти не могут принимать решений по выбору способа управления без участия остальных собственников, и оплата собственниками квартир в новых домах расходов на содержание старых домов должна остаться в прошлом.

Обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник или иное лицо, уполномоченное собственником. На этом очевидном принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются нормы нового Кодекса, посвященные управлению многоквартирными домами. Это коренным образом отличает новое правовое регулирование указанных отношений от прежнего жилищного законодательства.

Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила ст.161 Жилищного кодекса РФ действуют в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

Принимая во внимание тот факт, что новый Жилищный кодекс РФ допускает несколько вариантов организации управления многоквартирными домами и право собственников менять способ управления при его недостаточной эффективности, рассмотрим данные взаимоотношения в новом свете закона.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

потребительским кооперативом

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т. д.

Приводим условные критерии дифференциации способов управления:

Способ управления	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК)	Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет	Есть	Есть
Количество собственников в доме	Не ограничено (в 2007 году планируется введения законодательного ограничения до 16 квартир)	Не ограничено	Не ограничено
Привлечение инвестиций на капитальный ремонт	Практически не реализуем, за исключением наличия площадей общего имущества дома для передачи в аренду	Практически не реализуем, за исключением наличия площадей общего имущества дома для передачи в аренду	Заемные средства кредитных организаций
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию
Возможность снижения затрат собственников на управление, содержание и ремонт дома	Отсутствуют расходы на управление домом, отдельные виды работ выполняются непосредственно собственниками	Содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК), привлечение дополнительных средств от осуществления хозяйственной деятельности	Содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт, привлечение дополнительных средств от осуществления коммерческой деятельности
Оценка качества управления	низкая	Качество управления зависит от активности членов товарищества и компетенции правления ТСЖ, ЖК	Качество управления зависит от условий заключенного договора и порядка осуществления контроля собственников за исполнением договорных обязательств УО
«Плюсы» и «минусы» для собственников в зависимости от выбранного способа управления	Плюсы: участие в принятии всех решений по управлению домом; низкий размер оплаты за текущее содержание и ремонт; Минусы: отсутствие профессионализма в управлении и обслуживании дома, разобщенность при защите интересов перед ресурсоснабжающими организациями, отсутствие аккумулирования средств на непредвиденные мероприятия и капитальный ремонт	Плюсы: -участие в принятии всех решений по управлению домом; -осуществление непосредственного контроля за расходованием средств; -оперативность выполнения заявок по текущему ремонту; -расходование платы за жилое помещение только на свой дом; -возможность аккумулирования средств на капитальный ремонт; Минусы: Отсутствие профессионализма в управлении и обслуживании дома	Плюсы: профессиональное управление и обслуживание дома; возможность привлечения дополнительных инвестиций; большой выбор дополнительных услуг; возможность аккумулирования средств на капитальный ремонт; Минусы: риск недобросовестного управления

Как известно, жилищно-коммунальная сфера обладает спецификой, связанной с социальными аспектами развития общества. Соответственно, главная задача при реформировании системы управления жилищным фондом заключается в определении форм и размеров государственного регулирования процесса.

С введением с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ основополагающими элементами правоотношений в жилищной сфере являются следующие:

1. Муниципалитет не имеет преимуществ перед другими собственниками помещений, имеет те же права и одинаковые обязанности по отношению к своей доле собственности.

2. Собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления своим имуществом.

3. Исключается произвольное вмешательство органов местного самоуправления в управление домами, случаи принятия решений муниципалитетом строго регламентированы Жилищным кодексом РФ.

4. Появляются реальные возможности для смены управляющих жилищным фондом, досрочного расторжения или изменения условий договоров управления с ними в зависимости от мнения собственников о качестве обслуживания.

5. Попытки сохранить старые методы управления в условиях рыночной экономики могут привести к возникновению ряда противоречий, в том числе правового характера.

Раздел I. Непосредственное управление

многоквартирными домами

Непосредственное управление – способ управления, при котором собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно вступают каждый от своего имени в договорные отношения с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и на основании решения общего собрания собственников – с лицами, оказывающие жилищные услуги, с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества дома и решения иных вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). Осуществление такого способа управления возможно как лично собственниками (на общих собраниях собственников), так и через представителя – одного из собственников помещений в данном доме (на основании решения общего собрания) или иного лица, полномочия которого удостоверяются доверенностью, выданной всеми или большинством собственников.

Договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются самостоятельно каждым собственником, а договор (договоры) на текущее обслуживание заключаются заказчиком – большинством или всеми собственниками помещений в доме (их представителем или представителями) с подрядчиком (любыми лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности) на основании решения общего собрания (схема 1 и 2).

Схема 1. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – вариант 1.

Схема 2. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – вариант 2.

Общее собрание может проводиться в очной (путем совместного присутствия участников) и заочной форме (путем голосования бланками с уведомлением не позднее, чем за 10 дней до его проведения) (ст. 45, 47 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от принявших участие в собрании собственников, при условии, что такое собрание правомочно, т. е. присутствуют собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в таком доме. При отсутствии кворума на общем собрании, оно собирается повторно. Количество голосов, принадлежащее собственнику, представляет собой долю собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, рассчитанную пропорционально площади, принадлежащего ему жилого (нежилого) помещения (ст. 48 ЖК РФ). Расчет выглядит следующим образом:

Д = Sс / Sо

где, Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Sс – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

Sо – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Количество голосов соответственно будет рассчитано так:

Кс = Д * Ко

где, Кс – количество голосов, которым обладает собственник помещения;

Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Ко – общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000)

Общие собрания собственников могут быть очередными и внеочередными и должны проводиться собственниками не реже одного раза в год. Порядок и сроки проведения общих собраний устанавливаются общим собранием. Инициатором проведения общего собрание может быть любой собственник (группа собственников) помещения в многоквартирном доме (или его представитель). В сообщении о проведении общего собрания должны быть указанны: сведения об инициаторе собрания, форма проведения собрания, дата, место, время его проведения (дата окончания приема письменных решений собственников и адрес, куда они должны быть переданы), повестка дня собрания и порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на этом собрании (п. 5 ст.45).

Результаты голосования доводятся инициатором собрания до сведения всех собственников в доме путем размещения соответствующего сообщения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений. Решение, принятое собственниками с соблюдением норм законодательства, является обязательным для всех собственников помещений в данном доме, в том числе, для собственников, не принявших участие в голосовании (ст. 46 ЖК РФ). Это положение касается решений собственников по любым вопросам, связанным с реализацией функции управления домом.

Реализованным данный способ управления считается со дня заключения всеми или большинством собственников договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ.

Законодательством установлена обязанность собственников утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества). Оплата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится собственниками помещений дома, в котором выбран способ непосредственного управления, в соответствии с заключенными договорами (п. 8 ст. 155 ЖК РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ 13.08.2006 № 000 – далее – Правил содержания общего имущества). При этом размер платы за текущее содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников (п. 7 ст. 156 ЖК РФ) и должен быть установлен в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества (п. 29 Правил содержания общего имущества), а также быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг.

Ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут собственники, с учетом выбранного способа управления это обеспечивается заключением вышеуказанных договоров. В свою очередь лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Ответственность за предоставление (режим и качество) коммунальных услуг на границе сетей, входящих в состав общего имущества, несет ресурсоснабжающая организация (п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ ).

Ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы

При реализации непосредственного управления у кого хранятся техническая документация на дом и документы, касающейся управления – протоколы общих собраний, договоры, сметы?

При выборе непосредственного управления техническая и иная имеющаяся документация на дом передается ранее обслуживающей дом организацией лицу, указанному в протоколе общего собрания собственников, а если оно не указано – любому собственнику в таком доме. Согласно сложившейся практике, жителями избирается старший по дому, у которого хранятся эти документы (или иной представитель по доверенности).

Общим собранием собственников целесообразно утвердить Положение о проведении общих собраний в доме, в котором отразить порядок хранения таких документов и порядок ознакомления с ними.

Какова роль органов местного самоуправления при выборе способа управления и его реализации?

Органы местного самоуправления принимают участие в общих собраниях в случае, если в доме имеется муниципальная доля собственности. Таким образом, органы местного самоуправления наравне с остальными собственниками помещений принимают участие в общих собраниях собственников и имеют голоса, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество дома. При избрании непосредственного управления распоряжением органов местного самоуправления определяется ответственный орган (представитель органа – по доверенности) по управлению муниципальной долей.

Что делать, если решением общего собрания нарушены права какого-либо из собственников?

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое на общем собрании собственников в таком доме с нарушением требований законодательства, в случае, если он не принимал участие в голосовании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушенные его права и законные интересы (ст. 46 ЖК РФ). Исковая давность для обращения с таким заявлением – шесть месяцев. На предмет проверки законности принятых решений собственники вправе также обратиться в прокуратуру. Прокуратура также представляет интересы лиц, в силу возраста или состояния не способных их защитить самостоятельно.

Если при выборе непосредственного способа управления общим собранием не был установлен перечень услуг по текущему содержанию и ремонту и размер их оплаты?

Перечень услуг может быть установлен только общим собранием, исходя из технического состояния дома и пожелания собственников. При заключении договора с исполнителем (подрядчиком) он будет являться неотъемлемой частью договора. В случае если общим собранием не был установлен размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, его могут установить органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обязательно ли при непосредственном управлении заключать договор на текущее содержание и ремонт?

Нет. Собственники могут самостоятельно производить эти работы, при этом в решении общего собрания собственников необходимо указать, в каком порядке будут осуществляться такие работы. Собственники своим решением могут предусмотреть распределение функции по обслуживанию общего имущества между конкретными собственниками дома.

Каково содержание договора на текущее содержание и ремонт при непосредственном управлении и кто его подписывает?

Договор может быть заключенным на определенный срок, например, на год, или на производство определенного вида работ (разовый, заключаемый по мере необходимости). Подрядчиком (исполнителем) по такому договору может быть любое физическое или юридическое лицо, оказывающее требуемые услуги, договор с которым заключается на основании решения общего собрания. В таком договоре сторона заказчика представляет собой множественность лиц – ею выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме либо, если это указано в решении общего собрания, договор может быть подписан представителем собственников помещений в доме. К такому договору применяются нормы гражданского права о возмездном оказании услуг и о бытовом подряде с учетом требований жилищного законодательства о содержании жилых помещений, общего имущества и др. Таким образом, в договоре помимо условий о перечне услуг, сроках их оказания, стоимости, должно быть оговорено их качество и соответствие требованиям жилищного законодательства, а также ответственность сторон по договору.

На кого возлагается ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества дома, если в нем выбрано непосредственное управление?

Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников, которые вправе исполнять её своими силами или с привлечением исполнителей (подрядчиков) по договору. В случае отсутствия заключенного договора на оказание жилищных услуг собственники несут солидарную ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества своего дома. Если такой договор ими заключен привлекаемая по нему организация отвечает за ненадлежащее содержание общего имущества дома в пределах, установленных договором и гражданским законодательством. Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества дома налагается в соответствии с Кодексом об административной ответственности – ст. ст. 7.21, 7.22, 7.23, в которые планируется в 2007 г. внести изменения, для приведения в соответствие с ЖК РФ.

Приложение 1

Р Е Е С Т Р

собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:

______________________________________

по состоянию на «________»____________200_____г.

№

помещения

п/п

№ помещения

собственник помещения

(для физических лиц - Ф. И.О.

для юридических лиц - наимен. организации)

документ, подтверждающий право собственности на помещение

/наименование, дата, номер/

общая площадь помещения собственника

(кв. метров)

доля собственника в праве общей собственности

количество

голосов

собственника помещения

дата получения

уведомления о проведении собрания

подпись

собственника

помещения

1.

Квартира 1

Свидетельство. о регистрации права собственности

от 15.09.00 №ВК-7865

48,0

48,0:658,5=

=0,07

0,07х100=

=7

2.

Квартира 1

Свидетельство. о регистрации права собственности

от 15.09.00 №ВК-7866

48,0

0,07

7

3.

Квартира 2

Договор приватизации

от 17.09.95г. № 000

78,8

0,12

12

4.

Квартира 3.

муниципальный жилищный фонд (не приватизированная квартира)

Выписка из реестра

муниципальной собственности

от 01.01.2001 г.

54,5

0,08

8

5.

Квартира 4

Регистрационное удостоверение права собственности

от 01.01.2001 г. № 000

63,1

0,09

9

6.

нежилое помещение

(парикмахерская)

Свидетельство. о регистрации права собственности

от 15.09.00 №ВК-7865

135,7

0,21

21

7.

нежилое помещение (магазин)

муниципальный

нежилой фонд

Выписка из реестра

муниципальной собственности

от 01.01.2001 г.

230,4

0,35

35

ИТОГО по дому:

658,5

1

100

Примечание:

1) Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вручается не позднее 10 дней до даты его проведения.

2) Если квартира находится в долевой собственности, то в данный реестр включается каждый собственник, при этом указывается общая площадь, приходящаяся на каждого собственника, согласно свидетельства на право его собственности.

Приложение 2

СООБЩЕНИЕ

о проведении общего собрания собственников помещений

многоквартирного дома ____________________________________

«_____»__________200_____г.

Уважаемый собственник помещения!

Инициатор собрания:____________________________________________________________________________

(ф. и.о., домашний адрес, )

_____________________________________________________________________________________

уведомляет Вас о проведении общего собрания собственников помещений дома, которое проводится в соответствии со ст.47 Жилищного кодекса РФ, в форме заочного голосования.

Просим Вас до _______час.____________200____г. направить в письменной форме по адресу:_________________________________________________свое решение по вопросам повестки дня, поставленным на голосование.

Повестка собрания:

1. Утверждение Порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

(независимо от выбранного способа управления).

2. Выбор способа управления домом №______расположенным по адресу:___________________________________________________________________:

1.1. способ непосредственного управления

1.2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

1.3. управление управляющей организацией

3. Выбор уполномоченного представителя для заключения договора на оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома (если Вы выбрали способ непосредственного управления)___________________________________________.

(Ф. И.О., № квартиры)

4. Создание товарищества собственников жилья «_________________» (если Вы выбрали способ управления товариществом собственников жилья).

5. Утверждение Устава ТСЖ «___________» (если Вы выбрали способ управления товариществом собственников жилья).

6. Утверждение правления ТСЖ «________________» в составе:

1).___________________________________________________________;

(Ф. И.О. собственника помещения, адрес регистрации по месту жительства)

2).___________________________________________________________;

3).___________________________________________________________;

4).___________________________________________________________;

5).___________________________________________________________;

(если Вы выбрали способ управления товариществом собственников жилья).

7. Утверждение ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ в составе:

1).___________________________________________________________;

(Ф. И.О., адрес регистрации по месту жительства)

2).___________________________________________________________;

3).___________________________________________________________;

(если Вы выбрали способ управление товариществом собственников жилья).

8. Выбор управляющей организации «______________________________»

(если Вы выбрали способ управления управляющей организацией)

9. Утверждение перечня работ и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома

(независимо от выбранного способа управления).

10. Утверждение размера платы за содержание и ремонт помещения

(независимо от выбранного способа управления).

11. Утверждение договора управления многоквартирным домом

(если Вы выбрали способ управления управляющей организацией).

12. Утверждение периодичности проведения общих собраний собственников помещений

(независимо от выбранного способа управления).

Итоги заочного голосования будут доведены инициативной группой до сведения всех собственников помещений не позднее ______________________200____г. путем размещения объявления на лестничных площадках первых этажей каждого подъезда.

До принятия решения по вопросам повестки собрания, Вы можете обратиться за информацией и разъяснением к инициатору собрания по адресу:_______________________, режим работы:___________________.

Просим обратить особое внимание:

1. если квартира оформлена в долях на нескольких собственников, то решение принимается каждым собственником самостоятельно;

2. Ваше решение, полученное после __________________ не учитывается при подведении итогов голосования.

С уважением, инициатор собрания:

________________________________________________________________/___________________/

Приложение 3

ПРИНЯТОЕ РЕШЕНИЕ

собственника _______________________________________________по вопросам повестки дня:

(Ф. И.О., для юр. лица-наименование)

Сведения о собственнике (Ф. И.О., паспортные данные, для юр. лица – реквизиты регистрации юридического лица)__________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Документ, подтверждающий право собственности на помещение (наименование, серия, номер, дата выдачи) _____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Сообщаю, что общая площадь помещения, принадлежащая мне по праву собственности (согласно документу, подтверждающего право собственности), составляет_______________кв. м.

№ п/п	Повестка дня	Принятое решение
за	против	воздер-жался
1.	Утвердить Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
2.	Выбрать способ управления:
1.1. способ непосредственного управления
1.2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
1.3. управление управляющей организацией
№ п/п	Повестка дня	Принятое решение
за	против	воздер- жался
3.	Выбрать уполномоченным представителем для заключения договора на оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома______________________________. (Ф. И.О., № квартиры) (если Вы выбрали способ непосредственного управления)
4.	Создать товарищество собственников жилья «___________» (если Вы выбрали способ управления товариществом собственников жилья).
5.	Утвердить Устав ТСЖ «____________________» (если Вы выбрали способ управления товариществом собственников жилья
6.	Утвердить персональный состав правления ТСЖ «________________»: 1)______________________________ 2)______________________________ 3)______________________________ 4)______________________________ 5)______________________________ (если Вы выбрали способ управления товариществом собственников жилья).
7.	Утвердить ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ в составе: 1)____________________________ 2)____________________________ 3)____________________________ (если Вы выбрали способ управление товариществом собственников жилья).
8.	Выбрать управляющую организацию «_________________» (если Вы выбрали способ управления управляющей организацией)
9.	Утвердить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (независимо от выбранного способа управления).
10.	Утвердить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения ___________________руб/кв. м.в месяц (независимо от выбранного способа управления).
11.	Утвердить договор управления многоквартирным домом (если Вы выбрали способ управления управляющей организацией).
12.	Утвердить периодичность проведения общих собраний собственников помещений – ежегодно в первой декаде марта, года, следующего за отчетным (независимо от выбранного способа управления).

___________________________________ «_________»_______________200_______г.

Ф. И.О. собственника помещения

Приложение 4

ПРОТОКОЛ №___

общего собрания собственников помещений

в многоквартирном доме, расположенном по адресу:________________

проведенного в форме заочного голосования

________________ дата проведения _____________________

Инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

__________________________________________________________________________________

(Ф. И.О. инициатора общего собрания, либо наименование юридического лица)

Дата начала голосования «_________»_________________________________________200___г.

Дата окончания приема решений собственников помещений «____»________________200___г.

Место (адрес) передачи решений собственников помещений______________________________

Дата и место подсчета голосов_______________________________________________________

Общее количество голосов собственников помещений в доме_____________________________

Количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании__________

Кворум имеется. Общее собрание собственников помещений правомочно.

Повестка собрания

1. Выбор способа управления домом №______расположенным по адресу:________:

1.1. способ непосредственного управления

1.2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

1.3. управление управляющей организацией

(Далее прописываются все вопросы повестки, указанные в Сообщении о проведении собрания).

По первому вопросу:

РЕШИЛИ: Выбрать способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление.

ГОЛОСОВАЛИ:

«За»_______________голосов

«Против»__________ голосов

«Воздержался»_____ голосов

Количество голосов собственников помещений, решения которых признаны недействительными___________________(решения поступили после оговоренного срока).

Номера помещений собственников, решения которых признаны недействительными_____

_____________________________________________________________________________

(Далее аналогично по всем вопросам повестки общего собрания).

Инициатор общего собрания ____________________ /__________________/

«________»___________________200___г.

Приложение 5

Утвержден Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

от «___»_________200___г.

(Протокол общего собрания № )

Порядок

проведения общего собрания

собственников помещений в многоквартирном доме,

расположенном по адресу

г._____________ , ул.______________________ , дом_______ , корп.

в форме заочного голосования

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования осуществляется путем принятия собственниками помещений персональных решений в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование.

1. Форма проведения общего собрания собственников помещений в

многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.__________ , ул. _________________, дом _____, корп. _____, проводится в форме заочного голосования (далее по тексту Общее собрание).

2. Срок проведения Общего собрания

Общее собрание проводится один раз в течение года. Дата проведения следующего (очередного) Общего собрания устанавливается предыдущим Общим собранием. Например: последняя суббота октября следующего года. Общие собрания следует проводить к моменту формирования муниципального бюджета, т. к. жилищное законодательство предусматривает обязанность муниципального образования осуществлять оплату работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (в части доли муниципальной собственности), в случае принятия собственниками помещений решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества, а также покрывать за счет средств муниципального бюджета разницу в оплате нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемой ОМСУ и по договору управления.

Дата начала голосования исчисляется с момента вручения инициатором общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования и бланка решения собственников помещения по вопросам, поставленным на голосование.

3. Созыв Общего собрания

Общее собрание созывается по инициативе одного или нескольких собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений могут предоставить право созыва Общего собрания организации, которая осуществляет предоставление жилищных услуг или иной уполномоченной ими организации (ведение Общего собрание осуществляет один из Собственников).

Инициатор Общего собрания составляет реестр собственников помещений в многоквартирном доме (Приложение ).

Инициатор Общего собрания обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме не позднее, чем за 10 дней до даты окончания голосования.

Уведомление собственников помещений о проведении Общего собрания в форме заочного голосования осуществляется путем:

_____________________________________________________________________________________

(направление заказного письма, вручение лично каждому собственнику, размещение в конкретном помещении, заполняется по итогам голосования - выбрать один из вариантов)

Уведомление о проведении Общего собрания оформляется в письменной форме и должно содержать следующие сведения:

• Ф. И.О. (либо наименование юридического лица) инициатора Общего собрания, номер жилого или нежилого помещения, собственником которого он является или Ф. И.О. членов инициативной группы;

• форма проведения Общего собрания - заочное голосование;

• повестка дня Общего собрания;

• дата и место получения бланков решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, если бланки решений не были вручены либо они были утеряны;

• дата окончания приема решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться указанные решения собственников помещений;

• место или адрес, где можно ознакомиться с информацией и материалами, необходимыми для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Форма уведомления собственников помещений о проведении Общего собрания в форме заочного голосования приведена в приложении № 2.

Дополнительно в уведомлении может быть указано место или адрес, где собственники помещений могут получить бланки доверенностей на представление их интересов на Общем собрании уполномоченным им лицом, а также порядок удостоверения таких доверенностей, если они не смогут принять личное участие на Общем собрании (см. приложение № 6).

4. Голосование на Общем собрании

Голосование по вопросам повестки дня Общего собрания осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Для принятия собственниками помещений решений инициатор Общего собрания тиражирует бланки решений собственников помещений и организует предоставление их последним. Инициатор Общего собрания ведет реестр вручения уведомлений о проведении Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. приложение № 1).

Из за большого объема эта статья размещена на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9

Управление жилищным фондом в условиях рыночной экономики (Сборник материалов) (стр. 1 )

Управление Алтайского края

по жилищно-коммунальному хозяйству