Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга и Ленинградской области (стр. 6 )

В условиях рыночной экономики основным показателем развития рынка жилищного строительства является доступность жилья, которая определяется соотношением его стоимости и доходов населения. С этих позиций 2006 год был очень тяжелым. Стоимость типового жилья в Санкт–Петербурге выросла в два раза и приближается к 2000 евро за кв. метр. Это примерно столько же, сколько в Австрии – одной из самых благополучных стран Западной Европы, но только уровень доходов населения в Австрии в 8 раз больше по сравнению с Петербургом. За 2006 год цена жилья в Петербурге выросла в 2 раза, а уровень реальных доходов населения – на 4.2%. Следовательно, показатель доступности жилья в нашем городе понизился на 48%.

Сегодня много говорят о развитии ипотечного кредитования, однако нетрудно подсчитать, что при действующих сегодня условиях ипотеки (по сути, потребительского банковского кредита) обычную двухкомнатную квартиру может приобрести семья с месячным доходом не менее 2500 евро, в то время как средний доход петербуржской семьи составляет пока только 800 евро. Таким образом, приобретение жилья по кредитным схемам совершенно недоступно для простых петербуржцев. А ведь когда с высоких трибун говорят о доступном жилье, наверное, имеют в виду именно средних по доходам петербуржцев.

Возникает вопрос – а можно было избежать подобного роста цен при резком увеличении платежеспособного спроса населения? Чтобы на него ответить, необходимо вспомнить, что происходило на рынке жилищного строительства Петербурга в 2006 году.

По данным корпорации «Петербургская недвижимость, за 2006 год объем продаж жилья на первичном рынке составил около 2.5 млн. кв. метров (в первом полугодии – 1.7 млн. кв. метров), а вывод жилья на рынок – только 1.2 млн. кв. метров. Объем рынка жилья сократился с 5.9 млн. кв. метров до 4.4 млн. кв. метров, то есть на 25%, объем предложения жилья – с 3.3 млн. кв. метров до 2.2 млн. кв. метров, то есть на 30%. Понятно, что именно большой разрыв между спросом и предложением и вызвал ажиотажный рост цен.

В то же время, к началу 2006 года у застройщиков имелся достаточно большой задел по не начатым объектам – 3.5 млн. кв. метров, созданный до 1 октября 2005 года, когда было прекращено целевое предоставление земельных участков под жилищное строительство. Если бы этот задел полностью был выведен на рынок жилья, к середине года равновесие между спросом и предложением было бы восстановлено на уровне сложившегося в первом полугодии объема продаж, и цена типового жилья могла остановиться на уровне евро за кв. метр. Но в течение года была израсходована только половина задела, а в продажу поступило не более 70% жилья во вновь начинаемых домах.

Объясняется все это достаточно просто – с 1 октября 2005 года у большинства застройщиков задел по не начатым объектам перестал пополняться. В этих условиях застройщики расходовали оставшийся задел очень бережно, как воду в осажденной крепости. Если бы они поступили иначе, в 2007 году многим из них пришлось бы сворачивать бизнес. Кроме того, у застройщиков не было экономического стимула, в условиях быстрого роста цен, пускать в продажу все вновь начинаемое жилье, поскольку возможности для увеличения объемов строительства были весьма ограничены (примерно у 70% средних застройщиков к началу 2006 года вообще не было задела по не начатым объектам), а для достройки ранее начатых домов средств поступало вполне достаточно.

В четвертом квартале 2006 года платежеспособный спрос населения, в связи с резким увеличением цен на жилье, снизился почти в два раза по сравнению с первым полугодием и цены стабилизировались. В некоторых сегментах рынка наблюдалось даже небольшое снижение цен. Возникает вопрос – что это: конец кризиса или только затишье перед бурей?

Ответ гораздо сложнее – мы наблюдаем рождение нового, незнакомого рынка жилищного строительства. Чтобы понять, что это за рынок, посмотрим, как изменились за год его объемные параметры. Итак, общий объем рынка с начала 2006 года вырос до 13.2 млн. кв. метров будущего жилья или на 30%, а объем задела по не начатым объектам – до 5.4 млн. кв. метров или на 50%.

Так что же – кризис безземелья, о котором мы говорили в прошлом году, отступил? Нет, он приобрел более сложный, структурный характер. Посмотрим, как формировался существующий задел по не начатым объектам.

1.2 млн. кв. метров будущего жилья поступило на рынок после окончания изыскательских работ по «коротким пакетам», проданным в 2004–2005 годах. В основном, это земельные участки, расположенные в Невском районе.

1.3 млн. кв. метров поступило на рынок в результате проведения торгов по «полным пакетам» в 2годах (западные окраины Приморского и Красносельского районов) и 1.5 млн. кв. метров – с вторичного рынка земли (приобретение земельных участков у сельскохозяйственных и промышленных предприятий).

Из 1.5 млн. кв. метров будущего жилья, поступивших с вторичного земельного рынка, не более 0.5 млн. кв. метров расположено в обжитой части города. Остальное – это городские окраины (земли сельскохозяйственных предприятий).

В результате, из 5.4 млн. кв. метров имеющегося задела по не начатому жилью только 3.1 млн. кв. метров расположено в обжитой части города. Другими словами, задел в обжитой части города за истекший год уменьшился на 0.4 млн. кв. метров. В 2006 году основным источником пополнения этого задела (70%) стали земельные участки, проданные до 1 октября 2005 года на торгах по «коротким пакетам». Если учесть, что этот источник практически исчерпан (после 1 октября 2005 года торги по «коротким пакетам» не проводятся), задел в 3.1 млн. кв. метров, в основном, закончится в 2008 году и, в том случае, если рынок жилищного строительства в обжитых районах будет и дальше пополняться только за счет покупки земли у промышленных предприятий, за пределами этого периода вывод новых объектов составит не более 0.3–0.5 млн. кв. метров в год, что приведет к новой волне ажиотажного спроса и быстрому росту цен.

Однако исходя из данных таблицы 9 которая показывает территориальное распределение задела по не начатым объектам в соотношении с годовым объемом ввода жилья, можно ожидать, что в таких районах, как Василеостровский, Калининский, Красногвардейский, Петроградский, Фрунзенский, Центральный и Колпинский, рост цен начнется уже в этом году. Следующими будут Кировский и Пушкинский районы.

Таблица 9

Территориальное распределение задела по не начатым объектам

	Годовой ввод жилья (2004 – 2006гг)		Задел по не начатым объектам
Район	(кв. м)	( кв. м)	по отношению к вводу жилья
Адмиралтейский	9581	20862	2.2
Василеостровский	148050	153646	1.0
Выборгский	246404	731868	3.0
Калининский	164732	87288	0.5
Кировский	108697	141756	1.3
Колпинский	70004	0	0
Красногвардейский	176946	14037	0.08
Красносельский	115804	770325	6.7
Кронштадтский	656	0	0
Курортный	17186	710555	41.3
Московский	116402	203959	1.8
Невский	170563	1066290	6.3
Пушкинский	65576	116663	1.8
Петродворцовый	11722	40557	3.5
Петроградский	69206	77324	1.1
Приморский	414408	1176453	2.8
Фрунзенский	166047	70952	0.4
Центральный	43440	50364	1.2
Итого	2145421	5432869	2.5

С другой стороны, в Красносельском, Приморском (западная часть), Невском и Курортном (периферийная часть) районах, где сосредоточена основная доля задела по не начатым объектам, со временем, возможно существенное снижение цен. Весьма характерен пример Курортного района, в котором задел в 41.3 раза превышает годовой ввод жилья. В основном (на 90%), этот задел сосредоточен на землях, скупленных, от жестокой нужды, у сельскохозяйственных предприятий. Но рынок не обманешь – как, и по каким ценам можно продавать по 200 тысяч кв. метров коттеджного жилья в Курортном районе в год, если за последние годы в Петербурге, в целом, вводилось не более 30 тыс. кв. метров коттеджного жилья? При этом ажиотажного спроса на такое жилье не наблюдалось.

Таблица 10 однозначно показывает, что рынок жилищного строительства на наших глазах превращается из рынка застройщика, который шел вслед за спросом населения, в административно–бюрократический рынок, перекошенный в сторону развития окраин города в ущерб его обжитой части.

Это может привести к «выдавливанию» населения Петербурга из обжитых районов с развитой социальной и транспортной инфраструктурой и разнообразием мест приложения труда на необустроенную периферию города (преимущественно западные окраины).

С градостроительных позиций, это означает неоправданное растягивание города, нарастание транспортных и социально инфраструктурных проблем. Напомним, что Генеральный план развития Петербурга предусматривает сбалансированное, гармоничное развитие жилищного строительства. Из 70 млн. кв. метров жилья, половина должна быть возведена именно в обжитых районах, причем периферия города должна осваиваться постепенно, эволюционным путем.

Для этого, на первом этапе, основная часть ввода жилья должна приходиться на районы традиционного спроса. Если же говорить об окраинах города, то Генплан предусматривает равномерное, лучеобразное территориальное развитие города, а не противоестественное его вытягивание в западном направлении.

Нужно сказать, что серьезные изменения произошли не только в территориальной структуре рынка жилищного строительства, существенно изменилось распределение объемов застройки между основными игроками рынка. Из таблиц 11 и 12 видно, что первая двадцатка застройщиков обновилась почти наполовину.

Таблица 10

Изменение территориальной структуры рынка жилищного строительства за 2006 год

Район		Объем застройки в 1 квартале 2007 года	Объем застройки в 4 квартале 2005 года	Структура спроса
	( кв. м)	(%)	( кв. м)	(%)	(%)
Адмиралтейский	42071	0.3	66996	0.6	5.3
Василеостровский	368480	2.8	606899	5.6	7.3
Выборгский	1592747	12.0	1192094	11.0	11.3
Калининский	712205	5.4	813766	7.5	8.3
Кировский	618024	4.7	542330	5.0	7.3
Колпинский	107164	0.8	185793	1.7
Красногвардейский	325260	2.4	520336	4.8	5.0
Красносельский	1047808	7.9	528104	4.9	5.3
Кронштадтский	27473	0.2	12120	0.1
Курортный	968719	7.3	220553	2.0
Ломоносовский	35128	0.3	31092	0.3
Московский	1230097	9.3	1026555	9.5	9.0
Невский	1534840	11.6	890115	8.2	6.7
Павловск и Пушкин	447458	3.4	369646	3.4
Петродворцовый	98091	0.7	76874	0.7
Петроградский	487111	3.7	534134	4.9	6.7
Приморский	2457898	18.6	1910427	17.7	14.3
Фрунзенский	970397	7.3	1074607	9.9	5.7
Центральный	170834	1.3	202462	1.9	5.3
Итого		100		100	100

Таблица 11