Ипотечное кредитование (стр. 4 )

Объем выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за первое полугодие 2005г.

Оператор	Объем выданных кредитов, млн $	Количество кредитов
Сбербанк	723	-
Внешторгбанк	64.4	-
Райффайзенбанк	39.4	601
ДельтаКредит	35	500
Городской ипотечный банк	20	333
Уралсиб	19.1	-
Международный московский банк	16.2	-
Национальная ипотечная компания	16	342
Русский ипотечный банк	14	299
Возрождение	12.8	607
МДМ-банк	10.5	-
Абсолют-банк	9.4	220
ФИА-Банк (Тольятти)	8.3	467
СКБ-Банк (Екатеринбург)	6.9	427
Транскредитбанк	6.7	-
Русь (Оренбург)	6.3	526
Союз	5.5	93
Фора-банк	4.9	105
Евростраст	3	-
Агропромкредит	2.8	168
Банк ЖилФинанс	1.4	171
Приморье (Владивосток)	0.3	10
АИЖК	104	6553
УГАИК (Уфа)	24.7	1400
ЦИК (Москва)	8.3	185
САИЖК (Ектеринбург)	8.2	357
РИАТО (Томск)	7.8	322
ОИЖК (Оренбург)	6.4	522
КАЖИК (Барнаул)	6.4	421
СОФЖИ (Самара)	6	245
ИКМО	6	195
ИА РТ (Казань)	5.1	357
АИК (Алтай)	3.7	254
СПИА (Санкт-Петербург)	3.7	148
АИЖК КО (Кемерово)	3	225
ФРИЖК ВО (Вологда)	3	428
МИК (Мордовия)	2.8	329
Жилище (Ханты-Мансийск)	2.8	176
ЮУ АИЖК (Челябинск)	2.3	168
ИК ЧР (Чувашия)	2.3	150
Наш дом-Приморье	2.2	77
ЛИК (Липецк)	2.1	187
ИК РБ (Бурятия)	1.3	101
КИК (Калуга)	1.3	86
ПОИФ (Пермь)	1.1	65
ИКУР (Ижевск)	1	70
ВОФЖиИ (Волгоград)	0.6	38
РИА (Якутск)	0.3	16
КОИА (Курск)	0.2	12
БИК (Белгород)	0.07	6
ИРИА (Иркутск)	0.06	6

Рис. 7. Динамика выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за 2003 – 2005гг.

Таким образом, на рынке ипотечного кредитования можно выделить следующих операторов:

1. Сбербанк прочно занимает первое место среди игроков ипотечного рынка, и в ближайшее время к его позициям вряд ли кто приблизится. Помимо мощной финансовой базы, Сбербанк имеет огромную филиальную сеть, что означает доступ к любому региону и максимальный охват платежеспособного населения.

2. АИЖК. Пока только эта компания имеет федеральную поддержку, и маловероятно, что государство в обозримом будущем даст свои гарантии кому-то еще. Основной задачей АИЖК, как государственной структуры, является обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу массового ипотечного кредитования. За счет собственных и привлеченных средств АИЖК осуществляет рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы. Рассматривать АИЖК в качестве конкурента многие ипотечные банки отказываются ввиду того, что этот институт, скорее всего, представляет собой дополнение к собственным ипотечным программам банков, а в будущем может стать эффективным инструментом рефинансирования кредитов. Единственная угроза для банков со стороны АИЖК – это влияние на доходность ипотечного бизнеса, поскольку АИЖК работает по определенным стандартам, которые пока неприемлемы для большинства участников.

3. Региональные операторы создаются при участии государства и связаны с Федеральным Агентством ипотечного кредитования и Администрацией области (правительством Республики) трехсторонним соглашением. Сами операторы кредитов не дают, их цель – рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты, через выпуск закладных и их последующую продажу АИЖК. Банки, работающие с операторами, выдают кредиты в соответствии со стандартами АИЖК.

К наиболее успешным с точки зрения объема рефинансированных кредитов, относятся Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК), Свердловское агентство ипотечно-жилищного кредитования (САИЖК), Архангельский региональный оператор по ипотечно-жилищному кредитованию (АРОИЖК) и Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ).

В целом развитие региональных операторов происходит в ускоренном темпе. Однако естественными минусами являются финансовая зависимость от региональных бюджетов, что снижает коммерческую эффективность, а также незначительная активность региональных банков на ипотечном рынке, что уменьшает объемы кредитного портфеля оператора.

4. Банк ДельтаКредит является первым в России специализированным ипотечным коммерческим банком, работающим с 1998 года. Сам этот банк и его валютные ипотечные программы являются детищем инвестиционного фонда "США-Россия" и основываются на кредитных "вливаниях" Европейского банка реконструкции и развития и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC). Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции банку долгое время удавалось занимать "эксклюзивные" позиции на рынке ипотечного кредитования.

5. Райффайзенбанк начал работу в России в 1996 году, а в 1999 году начал обслуживать частных клиентов. В 2000 году банк предложил клиентам свою ипотечную программу, в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении "плавающей" ставки по ипотечному кредитованию (Libor +8%). Банк работает как с официально подтвержденными доходами, так и с доходами, подтвержденными в свободной форме. Основные регионы действия банка – Москва и Санкт-Петербург.

6. Московское ипотечное агентство было создано в 2000 году. Единственным акционером банка является правительство города Москвы. МИА выполняет функции московского регионального оператора АИЖК, а также реализует собственную программу кредитования физических лиц.

7. Прочие участники. Среди прочих участников также существует множество достойных и потенциально значимых игроков: Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, Национальная ипотечная компания, Фора-банк, Агропромкредит, НАУИР.

2.3. Основные проблемы развития ипотечного кредитования

В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы. Однако, несмотря на это, российская ипотека еще далека от совершенства и испытывает ряд проблем. Среди них выделяются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка.[14]

В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риэлторская компания, продавец или застройщик, оценочная и страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба (если он хочет воспользоваться налоговыми льготами) и др.

Рассмотрим примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка.

Банк - заемщик

Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка - это процедура андеррайтинга. По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно "белых". К сожалению, доля первоклассных заемщиков в России невелика. Следовательно, без смягчения и упрощения проверки платежеспособности массовой ипотеки мы будем ждать еще долго.

Кстати, существуют категории лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это, например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т. д. Все зависит от фантазии специалистов конкретного банка.

Понятно, что если заемщику всеми своими действиями говорят "скажи спасибо, что прошел квалификацию, обрадованный клиент уже не обращает пристального внимания на такие мелочи, как эффективная, а не декларируемая ставка по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита.

Риэлтор - заемщик

Скорее всего, при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без опытного риэлтора. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и оказывают клиентам консультации в этой сфере. Вопрос в том, что риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлторские компании только сейчас начали предлагать подобную услугу и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов, прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975-80 гг. постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т. д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору сейчас будет очень непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку.

Страховая компания - заемщик

Страховщик наряду с банком также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, теперь уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита, например, от $100 тысяч или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто еще и за счет клиента. В результате страховая премия может изначально увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту.