Ипотечное кредитование (стр. 6 )

В отношении ПИФов подобное ограничение отсутствует: порядок и сроки выплаты промежуточных доходов не являются обязательными условиями правил доверительного управления ПИФом. Это влечет для владельцев инвестиционных паев как возможность получения больших доходов, так и более высокие риски, связанные с включением в состав ПИФа новых активов.

Сумма вознаграждения управляющему ипотечным покрытием, специализированному депозитарию, регистратору, ведущему реестр владельцев ипотечных сертификатов участия, не должна превышать 5% суммы исполненных обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

В законе «Об инвестиционных фондах» предусмотрен более значительный бюджет - максимальный размер вознаграждения составляет 10% от среднегодовой стоимости чистых активов ПИФа.

Ипотечные сертификаты участия имеют безусловные преимущества. Срок действия договора доверительного управления в ПИФе не может быть менее 1 года и не должен превышать 15 лет. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может быть менее 1 года и не должен превышать 40 лет. Следовательно, в ПИФ не могут передаваться ипотечные кредиты сроком 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. Для данных кредитов подходит только конструкция до верительного управления ипотечным покрытием. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться не только управляющими компаниями, но и банками.

Доходы учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, которое получено на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке - 9% (после 1 января 2007 г. - 15%). Доходы учредителей ПИФов облагаются по обычным ставкам: у физических лиц - по ставке 13%, у юридических - по ставке 24%.

Ипотечные сертификаты участия более интересны потенциальным покупателям на вторичном рынке. На пример, закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» разрешает размещать пенсионные накопления в ипотечные сертификаты участия, но не разрешает размещать их в инвестиционные паи.

К сожалению, закон «Об ипотечных ценных бумагах» не работает ввиду полного отсутствия подзаконных актов. Если к закону «Об инвестиционных фондах», который регулирует деятельность ПИФов, действует более 20 нормативно-правовых актов Правительства РФ, ФКЦБ и ФСФР, то к закону «Об ценная бумага
" href="/text/category/ipotechnaya_tcennaya_bumaga/" rel="bookmark">ипотечных ценных бумагах
» принято одно постановление правительства «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» и одна инструкция Банка России «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций
с ипотечным покрытием».

Ипотечные общие Фонды банковского управления

Одним из инструментов финансирования ипотеки мог бы стать институт доверительного управления общими фондами банковского управления (ОФБУ), регулируемый инструкцией Банка России № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации». Данная инструкция позволяет банкам принимать в доверительное управление ценные бумаги, а также денежные средства в рублях и иностранной валюте. Закладные, которые являются именными ценными бумагами, также могут быть объектами доверительного управления для банка, выступающего в качестве доверительного управляющего
.

В ст. 1013 Гражданского кодекса указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных законом. В ст. 5 закона «О банках и банковской деятельности» такой случай предусмотрен: банки вправе осуществлять доверительное управление денежными средствами.

ОФБУ признаются имущественные комплексы, состоящие из имущества, передаваемого в доверительное управление разными лицами и объединяемого на праве общей собственности, а также приобретаемого доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления. Для создания ОФБУ банку необходимо утвердить инвестиционную декларацию, которая должна содержать информацию о предельном стоимостном объеме имущества в ОФБУ, о доле каждого вида имущества, о доле каждого вида ценных бумаг, входящих в портфель инвестиций ОФБУ, о доле средств, размещаемых в валютные ценности и оботраслевой диверсификации вложений. ОФБУ подлежит регистрации в территориальном учреждении Банка России. Вся процедура создания ОФБУ проводится через Банк России, никаких согласований в ФСФР банкам получать не требуется.

Риски владельцев сертификатов долевого участия ОФБУ сопоставимы с рисками владельцев ипотечных сертификатов участия и инвестиционных паев, поскольку имущество ОФБУ так же обособляется от имущества учредителей управления и от имущества банка, выступающего в качестве доверительного управляющего. Сертификаты долевого участия ОФБУ должны приносить больший доход по сравнению с ипотечными сертификатами участия и инвестиционными паями, поскольку создание ОФБУ не предусматривает издержек по учреждению, выплате вознаграждения управляющей компании и оплате услуг специализированного депозитария, регистратора, аудитора и оценщика. Еще одним преимуществом ОФБУ является отсутствие ограничений по минимальной стоимости имущества, при которой ОФБУ считается сформированным.

Факт передачи имущества в ОФБУ и размер доли учредителя в составе ОФБУ удостоверяется сертификатом долевого участия, который не является имуществом и не может быть предметом договоров купли-продажи и иных сделок. Это означает, что банкам нет смысла передавать в ОФБУ закладные, поскольку полученные взамен сертификаты долевого участия нельзя использовать ни для продажи, ни для передачи в залог под привлекаемое финансирование. ОФБУ будет интересен банкам, реализующим ипотечные программы, только при условии принятия туда денежных средств с целью последующей выдачи ипотечных кредитов. Однако эту конструкцию сегодня невозможно реализовать из-за ограничений, заложенных в инструкции № 63.

Во-первых, банк, выступая в качестве доверительного управляющего, вправе принять в доверительное управление денежные средства в рублях и иностранной валюте (п. 3.1 инструкции № 63), но не вправе выдавать кредиты за счет этих денежных средств (п. 3.4 инструкции № 63). Это, безусловно, не позволяет использовать ОФБУ для финансирования ипотечных программ. Данное ограничение представляется не вполне обоснованным, поскольку банку запрещается заниматься привычной для него деятельностью - кредитованием.

Во-вторых, п. 2.2 и 3.1 инструкции № 63 разрешают банкам пере давать закладные в доверительное управление индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации, но не банку. Данное ограничение не позволяет банкам, реализующим ипотечные программы, но не имеющим достаточного штата кредитных специалистов, передавать закладные в доверительное управление другим банкам. Индивидуальные предприниматели и коммерческие структуры вряд ли смогут надлежащим об разом обслуживать ипотечные кредиты - для этого у них нет ни опыта работы, ни квалифицированных кадров.

Инструкция № 63 могла бы успешно работать на ипотеку при условии внесения в нее двух незначительных изменений: нужно исключить п. 3.4, запрещающий банкам осуществлять кредитование за счет средств ОФБУ, и условие п. 2.2, запрещающее банку передавать закладные в доверительное управление другому банку. Более того, порядок доверительного управления ценными бумагами должен регулироваться законом, а не подзаконными актами - это прямо установлено в ст. 1025 Гражданского кодекса РФ.

Анализ потенциальных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов показывает, что они, к сожалению, далеки от совершенства.

Процедура эмиссии облигаций достаточно сложна: проспект эмиссии
должен быть заверен независимой аудиторской фирмой, выпуск облигаций и отчет об итогах их выпуска под лежат государственной регистрации в Банке России. Ипотечный агент является громоздким и затратным субъектом, воплощающим сразу три юридических лица
— учредителя, организацию, имеющую полномочия единоличного исполнительного органа, и организацию, ведущую бухгалтерский учет.

Институт доверительного управления ипотечным покрытием, потенциально способный стать активным участником рефинансирования ипотеки, нуждается в корректировках, поскольку не поспевает за потребностями ипотечного рынка. Для того чтобы этот институт заработал, необходимо принять ряд поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» и незначительно переработать блок нормативно-правовых актов ФКЦБ и ФСФР, регулирующий ПИФы, распространив их действие на доверительное управление ипотечным покрытием.

Ипотечные ПИФы постепенно воплощаются в жизнь, но они изначально не могут удовлетворять всем потребностям ипотеки, поскольку являются институтом, основывающимся не на законе, а на подзаконных актах, которые заведомо не способны обеспечить их оптимальное функционирование.

Ипотечные ОФБУ вполне могут стать удобным инструментом в случае внесения соответствующих поправок в инструкцию № 63 Банка России. В перспективе данный институт должен быть урегулирован в рамках специального закона и превратиться в достойную альтернативу ипотечным сертификатам участия.

3.3. Развитие гарантийного ипотечного страхования

В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных кредитных продуктов, в которых соотношение суммы кредита и стоимости залога превышает 70%. Увеличение данного соотношения способствует расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений неспособны заплатить требуемый банками первоначальный взнос.

Во многих странах существует система страхования ипотечных рисков, позволяющая сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким уровнем дохода, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления%-ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома.[17]

Программы страхования ипотечных рисков в настоящее время развиваются в США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, Южной Африке и других странах. Однако они существенно различаются по объемам задействованных средств: так, в США 13 млрд. долл. в частной системе страхования и свыше 14 млрд. в системе государственного страхования; в Израиле объем услуг по ипотечному страхованию достиг 13 млн долл. В 2000 г. система страхования ипотечных кредитов создана в Литве.

Гарантийное ипотечное страхование получило широкое распространение в 1х гг. в США и Канаде. В то время правительства этих стран столкнулись с необходимостью срочного принятия мер по стимулированию рынка ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы как для жителей растущих городов, так и для многочисленных ветеранов, возвращающихся домой из Европы после завершения Второй мировой.

Однако банки не спешили предоставлять ипотечные кредиты: слишком жива еще была память о временах Великой депрессии. После глубокого экономического кризиса 1930-х г. крупнейшие банки, пройдя через волну дефолтов, не хотели предоставлять жилищные кредиты населению, а если и предоставляли, то под высокий процент, на пять-семь лет и с%-ным первоначальным взносом - условия, нереальные для людей, которые потеряли все свои накопления в результате роста инфляции и краха десятков банков.

Таблица 4

Развитие программ ипотечного страхования в зарубежных странах

Страна	Год начала реализации	Финансовая поддержка
США	1934, 1956	Государственная и частная
Канада	1954, 1963	Государственная и частная
Австралия и Новая Зеландия	1965	Частная (прежде - государственная)
Великобритания	1970	Частная
Южная Африка	1989	НГО / частное перестрахование
Израиль	1998	Частная
Гонконг	1999	Предприятие, финансируемое из государственного бюджета / частное перестрахование
Филиппины	1950	Государственная
Литва	1999	Государственная
Индия, Мексика, Тайвань	В стадии разработки	Государственная и частная

Одной из мер, призванных оживить рынок ипотечного кредитования, стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации в США. Основная задача нового агентства заключалась в предоставлении банкам гарантий по ипотечным кредитам в случае дефолта заемщиков. Новый институт гарантийного ипотечного страхования должен был обеспечить дополнительные гарантии по выдаваемым жилищным кредитам и явился основным инструментом обеспечения их доступности, так как дал банкам возможность осуществлять кредитование с первоначальным взносом до 5 -10% от стоимости жилья, снизил риски банков и позволил выдавать займы в большем объеме.

Суть гарантийного ипотечного страхования заключается в том, что банку-кредитору предоставляются дополнительные гарантии по погашению расходов в случае дефолта заемщика, если средств от реализации заложенного имущества недостаточно для покрытия убытков.

В мировой практике основным препятствием для приобретения жилья у людей со средним и низким уровнем доходов является размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. Как правило, люди, живущие от зарплаты до зарплаты, практически не имеют накоплений, и единовременный взнос в размере 20% от стоимости жилья представляется им значительной суммой. В свою очередь для банков 20%-ный взнос является своего рода гарантией покрытия убытков и расходов, связанных с реализацией заложенного имущества, и потому служит общемировым стандартом. Международный опыт ипотечного кредитования показывает, что чем меньше первоначальный взнос, тем выше вероятность дефолта заемщика, поэтому банки-кредиторы требуют внесения определенной суммы для снижения своих рисков по кредиту в случае необходимости реализации заложенного имущества или при падении цен на жилье.

Гарантийное ипотечное страхование позволяет предоставлять жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20% платежеспособным семьям, способным осуществлять ежемесячные платежи по кредиту, но не имеющим накоплений для первоначального взноса. Таким образом, гарантийное ипотечное страхование дает многим семьям возможность решить жилищную проблему, что делает мечту о покупке собственной квартиры более реальной.

Основные характеристики программ ипотечного страхования в зарубежных странах представлены в таблице 5.

Таблица 5

Основные характеристики программ ипотечного страхования в зарубежных странах

Страна	Количество участников	Общий размер капитала, долл.	Страховая сумма по вновь заключенным кредитным договорам, долл.	Количество кредиторов, страхующих кредитные риски при ипотечном кредитовании	Доля застрахованных кредитов в общей сумме выданных, %
США — частное ИС	7	16 млрд	337 млрд	Тысячи	13,4
США — государственное ИС	2	23 млрд	187 млрд	Тысячи	7,5 (ФЖА)
Канада	2	1,4 млрд	42 млрд	140	150
Австралия/ Новая Зеландия	2	367 млн	60 млрд	200	140
Южная Африка	1	25 млн	205 млн	н/д	н/д
Израиль	1	11 млн	450 млн	8	11
Гонконг	5	н/д	15 млрд	более 40	115
Филиппины	1	109 млн	280 млн	н/д	н/д
Литва	1	4,25 млн	30 млн	8	133

Литовский опыт

В 1999 г. правительство Литвы обратило особое внимание на проблемы развития ипотечного рынка и обеспечения граждан жильем. В результате было принято решение о создании компании по страхованию банковских ипотечных кредитов - кредитов на жилье», учредителем и единственным акционером которого до сих пор является министерство финансов Литовской Республики.

Создавая данное общество, правительство преследовало две цели. Во-первых, это стимуляция рынка ипотечного кредитования путем страхования банковских кредитов, предоставляемых гражданам Литвы для приобретения жилья. Как следствие, появившаяся возможность страхования кредитов должна была обеспечить достижение второй цели: предложить условия, более выгодные для жителей Литвы, что сделало бы жилье доступнее.

Ввиду отсутствия развитого ипотечного рынка банковские кредиты были не по карману большинству ли-товцев — им оставалось только мечтать о покупке жилья в кредит. Банки считали кредитование жилья рискованным направлением своей деятельности - отсюда и отсутствие реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования, и неприемлемые для жителей условия. Например, максимальный срок возврата кредита в 2000 г. составлял 10 лет, процентная ставка – 11-13% в год (банковская маржа – 4 - 5%), размер первого взноса - 30% от стоимости жилья, жесткие требования к доходам получателя кредита.

В июле 2000 г. в Литве были застрахованы первые ипотечные кредиты, а банки смогли предоставить жителям кредиты на приобретение жилья сроком до 25 лет при 5%-ном первоначальном взносе.

Важным социальным фактором, обусловившим возникновение и работу компании, стала программа льготного ипотечного кредитования для граждан Литвы, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и не имеющих другого жилья. Гражданам, входящим в данную категорию, государство гарантировало 100%-ную оплату страхового взноса и возможность приобретения жилья с 5%-ным первым взносом. Названные меры позволили значительно уменьшить очереди на жилье: узнав, что бесплатно квартиры в собственность уже предоставляться не будут, люди предпочли воспользоваться льготным кредитованием вместо того, чтобы в течение долгих лет ожидать предоставления жилья по договору социального найма.

Перспективы гарантийного ипотечного страхования на российском рынке

Механизм гарантийного ипотечного страхования описан в новой редакции федерального закона «Об ипотеке». В частности, ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственность заемщика за невозврата кредита. Данная статья описывает страховой случай при ипотечном страховании и лимитирует размер страховой суммы (20% от стоимости заложенного имущества).

В ноябре 2004 г. Ассоциацией российских банков создана рабочая группа по ипотечному страхованию, задачей которой является предложение законодательных, нормативных и организационных мер для развития программ ипотечного страхования в РФ. В работе группы принимают участие представители Правительства РФ, Центрального банка, а также банки - участники рынка ипотечного кредитования и эксперты фонда «Институт экономики города».