Ипотечное кредитование (стр. 5 )

При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет.

Понятно, что расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур несет заемщик. В итоге помимо первоначального взноса за квартиру он должен иметь наличными около 8% от цены квартиры для оплаты дополнительных расходов. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, для наиболее распространенной в Москве величины кредита в $60 тысяч приведен ниже.

Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой:

Цена приобретаемой квартиры - $80 000

Первоначальный взнос 25% - $20 000

Величина кредита - $60 000

Срок кредита - 10 лет

Аннуитетный платеж - $809 в месяц

Сумма, выплаченная на конец срока - $97 900

Декларируемая ставка - 11%

Эффективная ставка - 16,3%

Дополнительные расходы:

Плата за рассмотрение заявки - $70

Комиссия за выдачу кредита (2% от кредита) - $1200

Аренда депозитной ячейки - $100

Оценка квартиры - $150

Страховка в первый год (1,7% от остатка по кредиту ) - $1020

Нотариус, простая письменная форма - $360

Риэлтер (4% от цены квартиры) - $3200

Итого: $26 ,6% от цены квартиры), в т. ч.

Дополнительные расходы - $6 100 (7,8% от цены квартиры);

Первоначальный взнос - $20 % от цены квартиры).

В результате даже поверхностного анализа возникает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций отстаивает интересы заемщика, а не свои собственные, корпоративные? Понятно, что потенциальный заемщик, особенно если речь идет о массовой ипотеке, зачастую не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах приобретения квартиры с помощью ипотеки. А для полноценного анализа всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования он должен стать чуть ли не профессиональным ипотечным консультантом.

Как представляется, профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Уже сейчас в Москве ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлторских компаний. Будут они самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлторских организаций, покажет время. Однако ставить знак равенства между ипотечным брокером и риэлтором не стоит в любом случае, в т. ч. и по причинам, которые мы уже рассмотрели выше (взаимоотношения риэлтора и заемщика). К сожалению, опыт работы первых ипотечных брокеров показывает, что достигнуть взаимопонимания между ипотечными консультантами, которые отстаивают интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда удается. Например, ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, помогает оформить и собрать необходимые для получения решения кредитного комитета документы, а банк отказывается предоставить ему информацию о результатах одобрения заемщика и условиях его кредитования. Осложняет работу ипотечных брокеров и то, что процедура андеррайтинга заемщиков и механизм одобрения объекта приобретаемой недвижимости в банке и страховой компании не формализованы, а меняются от сделки к сделке.

Впрочем, в последнее время между ипотечными консультантами и другими участниками рынка формируются более тесные и конструктивные связи. В некоторых банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сейчас осуществляются с помощью профессиональных консультантов - ипотечных брокеров или риэлторов. Ведь задача банка - это, проще говоря, работа с деньгами, в т. ч. и решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - работа с клиентами и организация ипотечной сделки "под ключ" от подбора кредитной программы до заключения договора купли-продажи с помощью ипотечного кредита, а также координация и контроль сделки в целом. Некоторые эксперты отмечают, что в перспективе возможен даже вынос процедуры андеррайтинга за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме "бэк офиса", а ипотечного брокера в режиме "фронт офиса" очевидны. Скажем, банк значительно экономит на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно.

Также можно выделить такие проблемы развития ипотечного кредитования, как:

·  Ограниченное предложение жилья. Отсутствие жилья – главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены.

·  Низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей.

·  «Серые» доходы». Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов.

·  Высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте прилетнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

·  Отсутствие ипотечного страхования. Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно — 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

3. Перспективы и направления развития ипотечного кредитования

3.1. Создание строительно-сберегательных касс

Для развития массовой ипотеки в России необходимы стройсберкассы.

Создание системы строительных обществ - строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов - необходимый этап в становлении рынка ипотечного кредитования. Попытки перескочить через этот институциональный этап сопряжены с большими издержками и почти наверняка обречены на неудачу. Кооперативы здесь играют важную, но ограниченную роль, в то время как развитие стройсберкасс позволяет залет сделать ипотеку массовой, резко увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только стройсберкассами, но и банками, и коренным образом улучшить культуру ссудно-сберегательного поведения значительной части населения. Этот вывод опирается на анализ особенностей рынка жилья, истории жилищного финансирования в развитых странах, недавнего опыта стран Восточной Европы и многочисленных попыток создания ипотеки в России.

Строительное общество (СО) - это организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.

От других ипотечных институтов СО отличается тем, что предоставляет права на ссуду исключительно своим вкладчикам. Для успешного функционирования СО необходимо, чтобы его члены были вкладчиками достаточно долго и накапливали относительно большие суммы. Поэтому объем и схема обслуживания предоставляемого кредита зависят от объемов и временной структуры сбережений.

Строительно-сберегательные кооперативы и стройсберкассы - это институты, способные функционировать в рисковой институциональной среде, в обществах с низким уровнем экономическои культуры, где основная часть населения не получает достаточных доходов, не располагает кредитными историями и потому не имеет доступа к банковским кредитам.

Благодаря узкой специализации, встроенной системе контроля и государственной премии на сбережения строительные общества снижают кредитные риски и преодолевают проблему взаимного недоверия между населением, банками и государством, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования широкие слои граждан с низкими и средними доходами.

Основное различие строительно-сберегательных кооперативов и строительно-сберегательных касс состоит в том, что первые являются некоммерческими, а вторые — коммерческими организациями. Как правило, кооперативы находятся в собственности своих членов, несущих солидарную неограниченную ответственность по обязательствам кооператива, а стройсберкассы принадлежат внешним инвесторам и являются акционерными обществами либо обществами с ограниченной ответственностью.

В кооперативах процентные ставки и по депозитам, и по кредитам обычно равны нулю (небольшой процент от депозитов отчисляется на покрытие административных расходов кооператива). Если же ставки различны и кооператив получает прибыль, последняя направляется на уставные цели. В стройсберкассах проценты по депозитам и кредитам ниже рыночных, но маржа является основным источником дохода, получаемого акционерами.

Строительно-сберегательные кооперативы обычно организуются группой людей, тесно связанных друг с другом, например живущих на одной территории или работающих в одной отрасли. Благодаря этому кооператив имеет достаточно полную информацию о своих членах и может отбирать тех, кто заслуживает доверия, обеспечивая эффективные социальные санкции за нарушение контрактов. Однако в современной России общинные связи разрушены, основная часть населения сосредоточена в больших городах. Поэтому данная форма строительного общества не может обеспечить массовость ипотеки.

Члены стройсберкасс не обязательно должны иметь подобную общность. Поэтому широкое участие населения в сберкассах возможно лишь при высоком доверии к ним. Однако поскольку менеджеры СО не всегда имеют высокую квалификацию, строительным обществам нередко запрещается делать внешние заимствования. При нехватке ликвидности потенциальные заемщики, получившие право на основной кредит, выстраиваются в очередь в соответствии с определенными правилами. Время ожидания может составить год-два или даже больше. Потенциальные вкладчики часто опасаются увеличения сроков ожидания при сокращении потока новых членов в будущем.

Для завоевания доверия сберкассы получают от государства премию на сбережения и другие льготы. Кроме того, в большинстве стройсберкасс участник, получивший право на кредит, не обязан его брать; он может выйти из СО, изъяв свой вклад (включая премию). Благодаря этой возможности хранение денег в стройсберкассах оказывается достаточно выгодным даже для тех, кто не собирается приобретать жилье. Сбережения в стройсберкассах гарантируются государством или включены в систему страхования вкладов. Указанные черты снижают риск долгого ожидания в очереди или даже утери вклада при отсутствии притока новых участников. Длительность процесса накопления сбережений позволяет выявить и материальные возможности будущего должника, и уровень его добросовестности, и способность к самодисциплине. Тем самым СО обходит непреодолимую для банка преграду, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках.

Именно поэтому строительные общества играли и играют столь важную роль в развитии сферы жилищного финансирования. Во всех развитых странах строительные общества явились важным этапом развития института ипотеки, в них была вовлечена большая часть населения. Формирование системы строительных обществ позволяет за несколько лет, не дожидаясь снижения ссудного процента, обеспечить жилищными кредитами широкие массы потребителей со средними доходами. Кроме того, строительное общество оказывается для миллионов людей школой сберегательного и долгового поведения, где они приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым СО подготавливает почву для развития более совершенных форм ипотеки.

Обычно в рамках современных стройсберкасс накапливается сумма, не покрывающая полностью стоимость жилья, а служащая обеспечением кредита от коммерческого или ипотечного банка. Таким образом, спрос на банковские ипотечные программы расширяется. Указанные черты строительных обществ делают их эффективным проводником государственной и социальной политики стимулирования экономического роста.

Необходимым условием преодоления препятствий и успешного становления ипотеки является активная поддержка государства. При наличии продуманнои стратегии государственные расходы на эти цели оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки зрения.

Создание стройсберкасс не просто способ обеспечения населения жильем. По существу, это масштабный совместный проект государства и частного сектора, направленный на улучшение массовой экономической культуры, формирование кредитных историй и развитие всей кредитной системы.

Следует, однако, иметь в виду, что по мере достижения названных целей строительные общества должны постепенно уступить место другим, более совершенным формам ипотеки.

3.2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов

Способность банков наращивать объемы выдаваемых долгосрочных ипотечных жилищных кредитов напрямую зависит от возможности привлечения долгосрочных ресурсов. В мировой практике существуют различные формы привлечения средств для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными являются две. Первая форма - это выпуск банками долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Ипотечные кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, при этом остаются на балансе банка-эмитента (данная система преобладает в Европе, наиболее яркий пример - Германия).

Другой формой привлечения долгосрочных ресурсов, называемой системой рефинансирования ипотечных кредитов, является уступка прав требований банками по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка). В свою очередь операторы вторичного рынка выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида. Такими ценными бумагами
могут быть облигации с ипотечным покрытием традиционной структуры, или даже облигации общего покрытия, или ценные бумаги с потоком платежей, близким по структуре к платежам по аннуитетным ипотечным кредитам (данная система функционирует в США, в России аналогом данного вида ипотечных ценных бумаг являются ипотечные сертификаты).

Российское законодательство по ипотечным ценным бумагам
с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений обеспечило возможность использования банками всех вышеописанных способов привлечения средств для ипотечного кредитования как через непосредственное привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых услуг операторов вторичного рынка. Общий объем выданных банком кредитов всегда детерминирован обязательными нормативами, регулирующими банковскую деятельность, и возможными объемами привлекаемых банками средств. Возможность продажи банковских активов (рефинансирование ипотечных жилищных кредитов) позволяет банкам выдавать новые кредиты, что в целом способствует увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования. Покупка операторами вторичного рынка прав требований по выданным кредитам осуществляется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспечивающих секьюритизацию данных активов и размещаемых среди широкого круга инвесторов. Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстрее возможен оборот ипотечных активов через их рефинансирование. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов ипотечного жилищного кредитования.

Повышению доступности ипотечных кредитов для населения и активизации банков как первичных кредиторов будет способствовать развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК).

УСР ИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам.

В настоящее время у большинства российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного жилищного кредитования. Капитализация банковской системы достаточно мала, а практика привлечения рыночных заимствований корпоративными заемщиками на срок более 3 лет практически отсутствует.

Отношение капитализации банковской системы России к капитализации рынка жилья составляет в настоящий момент менее 0,1%, в то время как данный показатель, характеризующий возможности банковской системы осуществлять кредитование за счет собственных средств, в развитых странах составляет 5,2% в Германии, 4,9% - в Дании, 1,2% - в Великобритании.

Таким образом, с одной стороны, доступным для широких слоев населения ипотечный кредит могут сделать долгосрочные ресурсы, с другой стороны, срок, на который российский фондовый рынок может предложить денежные ресурсы, сегодня не превышает трех лет. Рынок долгосрочныхлет) финансовых ресурсов в России в настоящий момент представлен только государственными или гарантированными государством ценными бумагами, а также ценными бумагами субъектов Российской Федерации.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» создает законодательные условия для привлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов. При этом сроки заимствований будут увеличиваться по мере становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Возможности увеличения сроков заимствований будут зависеть от спроса на ипотечные ценные бумаги, что, в свою очередь, определяется различными факторами, например уровнем развития накопительных пенсионных фондов, страховой деятельности, то есть наличием институциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции.

Развитие УСР ИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него – в виде ипотечных кредитов ― широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации, включая ускоренное становление жилищного кредитования в удаленных от центра регионах (на Дальнем Востоке, Северном Кавказе, в Калининградской области и др.).

Основными характеристиками создаваемой УСР ИЖК должны стать:[15]

·  доступность для большинства банков – первичных кредиторов;

·  внедрение бизнес-стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране;

·  высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;

·  низкие транзакционные издержки;

·  развитая инфраструктура, обслуживающая участников УСР ИЖК.

Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.

Принятый в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» стал серьезным шагом к созданию нормативных предпосылок для формирования рынка ипотечных ценных бумаг. В настоящее время ведется разработка нормативных правовых актов, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг. Роль государства на этом этапе развития рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты.

Российское законодательство позволяет выступать в качестве оператора вторичного рынка ипотечного кредитования банкам и ряду других организаций. Некоторые банки уже сегодня в ограниченном объеме проводят операции по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов или планируют осуществлять такую деятельность. В целях развития ипотечного жилищного кредитования Правительством Российской Федерации в 1997 г. был создан оператор УСР ИЖК - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), в основную задачу которого входит рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.

Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 28, определено, что деятельность АИЖК «…будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования» и прежде всего снижению «…риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов…».

АИЖК на сегодняшний день уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, номинированных в рублях, со сроком до 27 лет и процентной ставкой 15% годовых.

Предусмотрена дифференцированная по регионам максимальная сумма кредита. При условии равных аннуитетных платежей такой кредит на приобретение в среднем 52 кв. м жилья могут взять семьи со средним доходом на семью порядка 13 тыс. руб. в месяц, получившие в результате массовой приватизации бесплатное жилье, то есть деятельность АИЖК ориентирована на население со средним уровнем дохода и имущественного положения. Практика подтверждает большой спрос населения на указанные кредиты, сформировавшийся в течение 2гг. в более чем 70 регионах России.

На период до 2010 г. АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию УСР ИЖК и ее ключевым институциональным элементом. Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять прежде всего в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных бизнес-стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста и распространения во всех регионах России. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участникам ипотечного рынка (банками, региональными ипотечным агентствам, другими операторами вторичного рынка).

Основной задачей АИЖК в период становления рынка ипотечного кредитования является предоставление долгосрочных ресурсов банков путем рефинансирования ипотечных кредитов. По мере развития рынка ипотечных ценных бумаг АИЖК будет выполнять другую функцию – выкуп долгосрочных обязательств (младших траншей).

Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов
, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора – АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы. Данный подход обеспечивает развитие рыночных отношений, не допуская монополизма Агентства.

Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК, как уполномоченного Правительством Российской Федерации оператора УСР ИЖК, - необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования.  При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления.

Российская ипотека сегодня остро нуждается в юридических инструментах, открывающих дополнительные возможности по адекватному финансированию и рефинансированию ипотечных программ, сроки которого должны быть сопоставимы со сроками ипотечных кредитов. Такими инструментами могут стать ценные бумаги (эмиссионные и неэмиссионные) и институт доверительного управления. Поскольку банки, специализирующиеся на ипотечных программах, всегда имеют права требования по кредитным договорам, именно эти права и должны использоваться для привлечения финансирования. [16]

Использовать права требования по кредитам можно двумя основными способами - в качестве залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигации с ипотечным покрытием являются эмиссионными ценными бумагами
, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием урегулирован законами «Об ипотечных ценных бумагах» и «О рынке ценных бумаг» , а также нормативно-правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России. Облигации с ипотечным покрытием могут быть эмитированы банками или специализированными организациями - ипотечными агентами.

Ипотечными агентами могут выступать акционерные общества, учреждаемые исключительно для эмиссии и обслуживания определенного количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, после исполнения обязательств по которым ипотечные агенты подлежат ликвидации. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников: полномочия единоличного исполнительного органа и ведение бухгалтерского учета должны быть переданы двум разным специализированным организациям. Следовательно, учредители ипотечного агента будут вынуждены периодически ликвидировать акционерные общества, завершившие обслуживание облигаций, и создавать новые акционерные общества для обслуживания последующих выпусков. Кроме того, учредителям ипотечных агентов придется переплачивать за выполнение функций специализированной организации - единоличного исполнительного органа - и ведение бухгалтерского учета, так как услуги компаний стоят дороже услуг наемных работников.

Целесообразно исключить данные требования к ипотечному агенту из за кона «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку они ведут к увеличению расходов ипотечных агентов и как следствие к снижению доходности облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие облигаций могут составлять обеспеченные ипотекой требования по кредитам и займам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в другом ипотечном покрытии, денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

В случае признания эмитента облигаций с ипотечным покрытием банкротом имущество, составляющее ипотечное покрытие, не включается в конкурсную массу. Ипотечное покрытие реализуется путем продажи с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций (замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средства между владельцами облигаций (продажа ипотечного покрытия).

Облигации с ипотечным покрытием предусматривают фиксированный доход, который владелец бумаги дол жен получать не реже одного раза в год. Доходы в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке - 9% (после 1 января 2007 г. - 15%).

Именные неэмиссионные ценные бумаги

Рефинансирование ипотеки может осуществляться также через институты доверительного управления денежными требованиями по ипотечным кредитам. В настоящее время параллельно существуют два подобных института - закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд (ПИФ), регулируемый законом «Об инвестиционных фондах», и ипотечное покрытие, переданное в доверительное управление и регулируемое законом «Об ипотечных ценных бумагах». Доля в ПИФе удостоверяется инвестиционным паем, доля в ипотечном покрытии - ипотечным сертификатом участия.

Данные институты очень похожи друг на друга. Имущество и имущественные права передаются в доверительное управление управляющей компании, имеющей соответствующую лицензию ФСФР; доля в праве собственности на имущество, передаваемое в доверительное управление, удостоверяется именной неэмиссионной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, обособляется от имущества управляющей компании и имущества владельцев ценных бумаг. Обращение взыскания на обособленное имущество не допускается ни при банкротстве владельцев этих ценных бумаг, ни при банкротстве управляющей компании. Для хранения и учета прав на имущество, составляющее ПИФ или ипотечное покрытие, а также контроля за распоряжением этим имуществом привлекается специализированный депозитарий.

Однако существуют и определенные различия. Состав ипотечного покрытия, описанный в ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах», существенно ограничен по сравнению с составом активов ПИФа, регламентированным ст. 33 закона «Об инвестиционных фондах» и п. 10 положения ФСФР «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов ПИФов» .

В состав ипотечного покрытия могут входить обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве об щей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства в рублях и иностранной валюте. Денежные средства могут появляться только в процессе управления ипотечным покрытием, но не при формировании ипотечного покрытия.

В состав активов ПИФа могут входить государственные ценные бумаги
РФ, государственные ценные бумаги субъектов РФ, ипотечные ценные бумаги, денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, денежные требования по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве (не более 30% стоимости активов ПИФа), а также права залогодержателя по договорам залога имущественных прав по указанным договорам участия в долевом строительстве, объекты недвижимого имущества (в случае обращения на них взыскания) и имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве (в случае обращения на них взыскания).

Необходимо дополнить ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» денежными требованиями по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве и недвижимым имуществом, поскольку число кредитов на строящееся жилье растет из года в год, а недвижимость, на которую обращается взыскание, может не быть реализована на публичных торгах.

В законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено, что сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству не должна превышать 70% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Следовательно, ипотечное покрытие могут составлять только те кредиты, при получении которых заемщики вложили в приобретаемую недвижимость не менее 30% собственных средств. Поскольку во многих ипотечных программах процент собственных средств ниже 30%, данное ограничение не позволит рефинансировать значительную часть ипотечных кредитов.

Имеет смысл внести изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусмотрев разницу между суммой долга и рыночной стоимостью предмета ипотеки в размере не более 15%. Для денежных требований, включаемых в состав ПИФа, эта разница, предусмотренная положением «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», составляет всего 10%.

Существенно различаются возможности компаний, управляющих ПИФами и ипотечным покрытием. Средства, получаемые компанией, управляющей ипотечным покрытием, по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, за вычетом вознаграждений и расходов должны быть выплачены владельцам ипотечных сертификатов участия в срок, установленный правилами доверительного управления, который не должен превышать три месяца со дня их получения. Поскольку денежные средства, получаемые управляющей компанией в процессе управления ипотечным покрытием, не аккумулируются, стоимость ипотечного сертификата участия уменьшается.