Ипотечное кредитование (стр. 7 )

В России развитие данной программы позволит семьям приобретать новое жилье без необходимости продажи своей старой квартиры для формирования первоначального взноса, что является массовой практикой в настоящее время. Особенно это станет актуальным, если правительство утвердит программу льготного ипотечного кредитования для очередников, молодых семей и других льготных категорий граждан. Семьи, не имеющие значительных накоплений, смогут при помощи гарантийного ипотечного страхования приобретать жилье, обладая лишь стабильным доходом для обслуживания кредита. Описанная возможность значительно расширит круг заемщиков и позволит уже в среднесрочной перспективе улучшить жилищные условия тысяч российских семей.

Программы гарантийного ипотечного страхования являются обязательным условием развития стабильного и надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Уже сейчас некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20%, но при отсутствии программы гарантийного ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками на свой страх и риск, представляют значительный риск для кредитного портфеля банков и могут носить скорее единичный характер.

Разработка и внедрение программ гарантийного ипотечного страхования позволит стимулировать развитие рынка кредитования, так как значительно (по некоторым данным, на 30%) расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких как молодые семьи, военные и ученые.

Программы гарантийного ипотечного кредитования получили широкое распространение во многих странах мира, поскольку они позволяют приобрести жилье в собственность широкому кругу граждан, не имеющих достаточных накоплений для первоначального взноса.

В последнее время данные программы получают все большее распространение во многих странах мира, в частности относительно недавно они начали работать в Израиле и Гонконге. Как уже отмечалось, с 2000 г. данная программа успешно реализуется в Литве, а в этом году в Казахстане начал работу «Фонд гарантирования ипотечных кредитов».

Заключение

Проанализировав состояние, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, можно сделать следующие выводы:

Ипотечное кредитование - это: 

·  возможность купить жилье с помощью кредита, выдаваемого банками, под залог приобретаемого жилья; 

·  возможность сразу стать собственником квартиры, а не после погашения взятого кредита; 

·  возможность вселиться в свою квартиру, заплатив за нее не более трети от ее стоимости;

·  право досрочно рассчитаться с банком за взятый кредит. 

Преимущества ипотечного кредитования:

·  возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

·  получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

·  возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

·  возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

·  выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т. е. выдавать кредиты под залог недвижимости. 

В настоящее время в России существует достаточно четко проработанная 2-х уровневая схема ипотечного кредитования, дающая возможность сравнительно просто и прозрачно построить финансирование государственной программы ипотечного кредитования, если таковая будет предложена.

В существующую схему ипотечного кредитования включены «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное Правительством РФ, Региональные операторы (РО) и Первичные кредиторы (ПК).

Суть функционирования существующей схемы заключается в следующем: Первичные кредиторы, в соответствии с установленными правилами и Стандартами выдают населению ипотечные кредиты (займы) для приобретения жилья; Региональные операторы выкупают у Первичных кредиторов закладные, оформленные заёмщиками в обеспечение кредитов, и продают их, в свою очередь, АИЖК.

За 2004 год произошло снижение процентных ставок в среднем на 1-2 %. Увеличилось число банков предоставляющих рублевые кредиты, увеличиваются сроки кредитования. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков и выдавать кредиты под строящееся жилье и загородную недвижимость.

По данным «Ассоциации российских банков» в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн. В 2002 году уже $260 млн. В 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около $500 млн. По итогам работы 2004 году произошло ожидаемое удвоение и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами как банками, так и фондами достиг рубежа в $1млрд. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка. В среднем объем ипотечных кредитов увеличивался на 46 % в год. Но по-настоящему переломными в этом плане будут 2007–2008 годы. Именно к этому времени на рынок недвижимости и ипотеки придут недорогие западные кредиты в больших объемах, принятое законодательство начнет приносить свои положительные плоды, особенно в части Закона о долевом участии в строительстве, о ЖНК и т. д. Появятся надежные ипотечные ценные бумаги, кредитные бюро накопят достаточно сведений о потенциальных заемщиках. Одним словом, если не возникнет серьезных экономических потрясений и политических катаклизмов, связанных с проблемой выборов - 2008, ипотека будет активно развиваться.

Можно выделить следующие проблемы ипотечного кредитования:

·  организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка;

·  ограниченное предложение жилья;

·  низкая платежеспособность населения;

·  «серые» доходы»;

·  высокие процентные ставки;

·  отсутствие ипотечного страхования.

Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Для развития массовой ипотеки в России необходимо:

1) создание строительно-сберегательных касс;

2) развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов;

3) развитие гарантийного ипотечного страхования.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т. е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищ­ного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие стро­ительного комплекса страны и смеж­ных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджет­ных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бур­ный рост строительства недорогого жи­лья может и должен привести к расши­рению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

При этом необходимо понимать, что ипотека – не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы.

Список литературы

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации.

2.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3.  Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России

4.  Астапов кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит№ 4. - с.42-48.

5.  Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки – гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 1. – с. 18.

6.  Гарипова институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит№ 6. - С.51-55.

7.  Закон о долевом участии перестроит рынок? // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с. 10 – 12.

8.  Ипотека в законе // Твоя ипотека. – 01.05.05.

9.  Ипотека - инструкция по применению // Финанс№ 4. - с.14-20.

10.  Зельднер строительство и ипотека в России / , // ЭКО№ 8. - с.38-43.

11.  Секъюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки // Рынок ценных бумаг. – 2004. - № 12. – с.

12.  Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с.

13.  Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. – 2004. - № 3. – с. 22 – 24.

14.  Банки планируют, клиенты выжидают // Банковское дело в Москве. – 2004. - № 7. – с. 23 – 24.

15.   Проблемы реализации закона «Об участии в долевом строительстве» // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с. 15 – 19.

16.  Ипотека – решить проблемы можно только сообща // Банковское дело в Москве. – 2004. - № 3. – с. 18 – 21.

17.  Логинов ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит№ 4. - с.22-30.

18.  Павлова элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит№ 3. - с.57-66.

19.  Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования – препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. – 2005. - № 4. – с. 12 – 14.

20.  Рынок доступного жилья - год спустя // Банковское дело в Москве. – 2005. - № 5. – с.

21.  Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 5. – с. 32.

22.  Пока гром не грянет, мужик не перекрестится, или обслуживание кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг // Недвижимость и ипотека. – 2004. - № 12. – с. 32 – 26.

23.  Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер. с англ. / Под ред. проф. . - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 20с.

24.  www. *****

25.  www. ipoteka. info

26.  www. ipoteka - miel

27.  www. *****

28.  www. *****

29.  **

30.  **

Приложения

Приложение 1

Список документов необходимых для получения ипотечного кредита

Список документов необходимых для получения ипотечного кредита (общий список)

·  Копия паспорта Заемщика/Поручителя Созаемщика (все страницы, включая пустые);

·  Копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика/ Созаемщика Поручителя (при наличии);

·  Копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);

·  Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации Заемщика/ Созаемщика Поручителя;

·  Копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.);

·  Заемщика/Созаемщика Поручителя.

Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика / Созаемщика Поручителя:

·  Копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака;

·  Копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика / Созаемщика Поручителя, при наличии).

Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика / Созаемщика Поручителя:

·  Военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика / Созаемщика Поручителя.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика / Созаемщика Поручителя:

·  Копия трудовой книжки Заемщика/Созаемщика Поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

·  Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме , утвержденной приказом МНС РФ);

·  Краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика/Созаемщика Поручителя (в произвольной форме), резюме;

·  Копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

·  Копия трудового контракта (при наличии);

·  При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме №3-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ).

Документы по компании, в которой Вы владеете акциями/паями/долями в уставном капитале:

·  Копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

·  Копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;

·  Копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

·  Копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

·  Выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;

·  Справка из банка с отметкой Банка о сальдо счета, наличии /отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека №2);

·  Копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);

·  Копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

·  Копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами;

·  Копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Предприниматели без образования юридического лица
дополнительно предоставляют:

·  Копия свидетельства о регистрации предпринимателя, необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью;

·  Налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц / по единому налогу, уплачиваемому при применении УСНО) или свидетельство об уплате ЕНВД;

·  Патент за прошедший год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально);

·  Документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;

·  Выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев;

·  Книга учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Министерством финансов РФ) с соответствующими отметками налогового органа;

·  При наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности - документы, подтверждающие получение дохода и уплату подоходного налога.

Примечание: Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удержаний во внебюджетные фонды.

Информация об активах Заемщика / Созаемщика Поручителя

·  Копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.);

·  Копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);

·  Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек, пр.;

·  Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика/Созаемщика Поручителя

·  Копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.

Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика

·  Копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Приложение 2

Ставки ипотечных кредитов ведущих банков (октябрь 2005)

Название банка	min-max кредитная ставка *	Объекты **
$	РУБ
Абсолют-Банк	12	-	Н В К
Банк Москвы	10-11	13-14	В К
Программа АИЖК	-	14	В
Внешторгбанк	9.8-12	13	Н В
Газпромбанк	10.5-11.5	14-15	Н В К
Городской ипотечный банк	10.5 -	14.5 -	В К
ДельтаКредит	10.5-14.5	11.2-15.25	Н В
Евротраст	13	12-18	Н В К
КИТ Финанс Инвестиционный банк	10.5-11.5	13-14.5	Н В К
Менатеп (СПб)	14	-	В
Международный Московский Банк	9.9-10.9	15-16	Н В
МДМ-Банк	13-15	16-17	Н В
Программа МИА	-	10.5-15.5	Н В
Московский кредитный банк	12	-	В
НИКом (НРБ)	9-16	14.5	Н В К
Промстройбанк (СПб)	13-14	15-17	Н В
Промсвязьбанк	10-13	14-17	Н В
Райффайзенбанк	11-14	-	Н В К
Росбанк	10.5-12.5	15-17	Н В
Российский капитал	12-15	15	В
Сбербанк	11	18	Н В К
Сибконтакт	11.5-14	14	В
Система	-	14-17	В
Собинбанк	11-18	14	В К
Сосьете Женераль	11	-	Н В К
Союз	11.5-16	-	Н В
Соцгорбанк	11.5-13.5	15	В
УралСиб (Уфа)	11	15	В
ФИА-Банк (Тольятти)	-	15-23	Н В
Фора-Банк	10.5-18	-	Н В К

*  кредитование на срок от 10 лет
**  В - вторичный рынок, Н - незавершенное строительство, К - коттедж/дом

Приложение 3

Словарь ипотечных терминов

Амортизация кредита - процесс постепенного погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам за пользование кредитными средствами.

Андеррайтинг - оценка кредитором вероятности погашения кредита. Предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три основных момента:

·  способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика);

·  вероятность изменения платежеспособности заемщика (оценка стабильности доходов заемщика);

·  готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика);

·  является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества и документов на право собственности).

Аннуитетный платеж - равновеликие перечисления по кредитным обязательствам через равные промежутки времени.

Виндикация заложенного имущества - изъятие у залогодателя имущества, являющегося предметом ипотеки, в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо. Ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель (кредитор) после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено данным имуществом.

Вторичный ипотечный рынок - рынок, где осуществляется купля-продажа закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения. Отношения по выпуску и обращению ценных бумаг, обеспеченных закладными или их пулами.

Договор об ипотеке - соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Заемщик - получатель ипотечного кредита (займа), залогодатель, должник по ипотечному кредиту.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

·  право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

·  право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Залог закладной - передача закладной другому лицу в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Не является залогом закладной передача закладной первому залогодержателю.

Залог - имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение кредита (займа). Один из способов, реализующих исполнение залогодателем (должником) принятых на себя обязательств. Залогодержатель (кредитор) имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.

Залогодатель - заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья. Одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Юридическое или физическое лицо, отдающее кредитору принадлежащее ему имущество в залог с целью обеспечения своих обязательств перед ним.

Залогодержатель - одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой. Юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств.

Имущество, на которое не допускается ипотека, - незалогоспособное имущество:

·  на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

·  которое изъято из оборота;

·  в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация;

·  приватизация которого запрещена.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги
, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним могут относиться инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды.

Ипотека - залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотечное покрытие - совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Ипотечное требование - требование по возврату основной суммы долга и процентов по кредиту. Ипотечное требование может быть удостоверено закладной.

Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги
эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных. Организация, которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций
с ипотечным покрытием.

Ипотечный залог - залог в виде недвижимости.

Ипотечный кредит - как правило, это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу
вексельного типа.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные федеральным законом.

Кредитная история - информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал условия по их возврату.

Кредитор - банк или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Модели ипотеки:

Американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.

Немецкая модель ипотеки - модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Отчуждение заложенного имущества - имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.).

Оценка предмета ипотеки - является обязательной в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц.

Первичный ипотечный рынок - рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости.

Переменная ставка процента - ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Последующая ипотека - имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства и предоставленное в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю.

Процентная ставка - плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Предстраховой андеррайтинг - оценка страховой компанией риска наступления страхового случая.

Пул закладных - группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с "плавающей" ставкой процента). Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.

Рефинансирование - продажа прав требования первоначальным кредитором другому кредитору.

Секьюритизация - выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. Трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием.

Сертификат закладной - сертификат, подтверждающий передачу в залог имущества.

Система ипотечного кредитования - совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

Фиксированная ставка процента - ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

[1] Павлова элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит№ 3. - с.57.

[2] Зельднер строительство и ипотека в России / , // ЭКО№ 8. - с.38.

[3] **

[4] Ипотека – решить проблемы можно только сообща // Банковское дело в Москве. – 2004. - № 3. – с. 18.

[5] Ипотека - инструкция по применению // Финанс№ 4. - с.14.

[6] Астапов кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит№ 4. - с.42.

[7] Ипотека в законе // Твоя ипотека. – 01.05.05.

[8] **

[9] www. ipoteka. info

[10] www. ipoteka - miel

[11] Рынок доступного жилья - год спустя // Банковское дело в Москве. – 2005. - № 5. – с. 21.

[12] Банки планируют, клиенты выжидают // Банковское дело в Москве. – 2004. - № 7. – с. 23.

[13] Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с.15.

[14] Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования – препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. – 2005. - № 4. – с. 12.

[15] Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России

[16] Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 5. – с. 32.

[17] Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки – гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 1. – с. 18.