Содержание
Введение. 3
1. Экономическая сущность и значение ипотечного кредитования. 7
1.1. Понятие, значение и содержание ипотечного кредитования. 7
1.2. Правовые аспекты ипотечного кредитования. 15
1.3. История ипотеки: отечественный и зарубежный опыт. 20
2. Состояние и проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации 28
2.1. Анализ текущего состояния ипотечного кредитования. 28
2.2. Анализ развития ипотечного кредитования за гг. 35
2.3. Основные проблемы развития ипотечного кредитования. 52
3. Перспективы и направления развития ипотечного кредитования. 60
3.1. Создание строительно-сберегательных касс. 60
3.2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов. 64
3.3. Развитие гарантийного ипотечного страхования. 80
Заключение. 88
Список литературы.. 93
Приложения. 95
Введение
Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.
Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (1993г.) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (1996г.). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.
Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2гг. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.
Практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового развития принятого законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время ведется работа по реформированию программы «Жилище» на период 2006–2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, а в конечном счете - решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем.
Цель дипломной работы – исследовать состояние и проблемы системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, определить перспективы и направления ее развития.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
· рассмотреть понятие, значение и содержание ипотечного кредитования;
· рассмотреть правовые аспекты ипотечного кредитования;
· исследовать историю ипотеки: отечественный и зарубежный опыт;
· провести анализ текущего состояния рынка ипотечного кредитования;
· провести анализ развития рынка ипотечного кредитования за 2000 – 2005гг.;
· выделить основные проблемы развития ипотечного кредитования;
· определить перспективы и направления развития ипотечного кредитования: создание строительно-сберегательных касс, развитие механизмов рефинансирования ипотечных кредитов, развитие гарантийного ипотечного страхования.
Объектом исследования дипломной работы является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию.
1. Экономическая сущность и значение ипотечного кредитования
1.1. Понятие, значение и содержание ипотечного кредитования
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:[1]
· недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
· недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
· стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
· высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-15 лет. [2]
Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.
Участниками ипотечной системы являются (рис.1): [3]
Рис.1. Основные субъекты ипотечного кредитования
Основные:
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги
, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов.
В задачи агентства входит:
· выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
· формирование первичных ипотечных активов;
· эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента
станет популярным среди российских и западных инвесторов.
Второстепенные:
Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
· страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
· страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
· страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Государственный регистратор-- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения.
Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Преимущества ипотечного кредитования:[4]
· приобретая квартиру с помощью ипотечного кредита, нет необходимости годами копить деньги на покупку жилья, Вы сразу становитесь собственником жилья и можете сразу же переехать в новую квартиру;
· кредит выдается на длительный срок, за это время стоимость квартиры может значительно вырасти, а при заключении договора об ипотеке цена фиксируется;
· покупаемая квартира является залогом кредита и не нужно предоставлять никакой дополнительный залог;
· вы платите меньше налогов. Все проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере 1 руб. освобождаются от подоходного налога;
· у Вас есть возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
· у Вас есть возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту.
Сегодня ни у кого не вызывает сомнения, что через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и региональной экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, независимо от конкретного объекта кредитования, прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов. Это влечет за собой появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджета и внебюджетных фондов, стимулирование развития инфраструктуры, увеличение предложения на рынке жилья и т. д.
Важно и то, что условиями ипотечного кредитования предусмотрено наличие у заемщика собственных средств (как правило, не менее 30-40 % от стоимости приобретаемого жилья). Соответственно каждый рубль кредитных средств ведет за собой в строительство не менее 40 копеек сбережений граждан. Иными словами, используя механизм ипотеки, можно значительно повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и региональной экономики в целом, а также на практике реализовать задачу вложения средств в реальный сектор экономики.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования:[5]
· функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
· функция обеспечения возврата заемных средств;
· функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
· функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:[6]
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т. к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.
1.2. Правовые аспекты ипотечного кредитования
2005 год стал новой точкой отсчета для российской ипотеки: в силу вступил блок из 25 законов, направленный на формирование рынка доступного жилья. Такого комплексного пакета документов Госдума еще не видела. Над ним трудились почти 500 экспертов, по числу норм он вполне может претендовать на место в книге рекордов Гиннеса. Больше половины из принятых законов направлены на поддержку и развитие ипотеки - одного из основных инструментов рынка доступного жилья.
По подсчетам экспертов, сегодня лишь 12,5% населения может приобрести жилье за счет собственных средств или долгосрочного кредита. Что же мешает остальным решить квартирный вопрос с помощью ипотеки? Ответы очевидны: высокие процентные ставки, значительные накладные расходы, необходимость официально подтверждать уровень доходов... Но это лишь видимые причины. Корни проблем уходят гораздо глубже - в несовершенство законодательства. Пакет законопроектов о доступном жилье и призван поправить ситуацию. Новшества настолько существенны, что эксперты оценивают ситуацию как революционную. «Принятый пакет документов снимает практически все известные на сегодняшний день проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, - утверждает Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», руководитель рабочей группы Центра стратегических разработок по формированию рынка доступного жилья. - В первую очередь он направлен на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют приобрести жилье за счет будущих доходов. Законы, касающиеся ипотеки, приняты полностью, мы очень серьезно продвинулись вперед».[7]
Что же получил заемщик в результате нововведений?
Прежде всего, появилась возможность сэкономить при получении кредита. С 1 января 2005 г. отменено обязательное удостоверение ипотечных договоров у нотариуса, а значит, не нужно выплачивать 0,5% от стоимости сделки. Если вы покупаете квартиру в кредит за $, то $1500 останутся при вас. Правда, законодательство все же оставляет банкам возможность потребовать удостоверения договора. Однако в этом случае достаточно будет заплатить всего 200 руб. - таков официально установленный государством размер нотариальной пошлины.
Стала проще и процедура получения кредита для семей, в которых есть несовершеннолетние дети. Теперь не нужно согласовывать ипотечные сделки в органах опеки и попечительства. Исключение составляют лишь ситуации, когда над детьми установлена опека или родители лишены прав.
Приняты необходимые поправки к закону «Об ипотеке», которые создают законодательную базу для страхования ипотечных рисков. На первый взгляд, это никак не касается обычных заемщиков, но этот шаг может повлиять на снижение размеров первоначального взноса. Раньше было так: если в ипотечной программе размер первого взноса невелик, значит, высоки ставки, поскольку банку в любом случае нужно компенсировать свои риски. Теперь же страховая компания разделит с банком риск, а значит, есть шанс, что условия станут мягче.
Не обошли законодатели стороной и проблему ипотеки при кредитовании жилищного строительства. Банки пока не слишком охотно дают кредиты застройщикам под строящееся жилье: формально предмет залога отсутствует, следовательно, велик риск потерять деньги. Теперь справедливость восстановлена: в поправке к Гражданскому кодексу объект незавершенного строительства официально признан недвижимым имуществом, а значит, он может реально служить предметом ипотеки.
Законодатели не обошли вниманием и так называемые «квазиипотечные» схемы. В переводе с латинского слово quasi означает «как будто», и это многое объясняет. С одной стороны, эти схемы напоминают классическую ипотеку: квартиры тоже приобретаются в рассрочку. Но они не позволяют заемщику оформить жилье в собственность до погашения долга, что делает такую покупку достаточно рискованной. Прежде всего, речь идет о жилищных кооперативах - финансовых организациях, которые аккумулируют взносы пайщиков. Когда человек накопит определенную сумму, ему предоставляется квартира в пользование, и затем он в рассрочку выплачивает ее полную стоимость. По сути, такие организации при неквалифицированном и недобросовестном управлении могут функционировать по принципу пирамид: пайщики, вступившие в кооператив последними, обеспечивают источник средств для покупки квартир остальным членам и ждут энное количество лет, когда им предоставят жилье. Закон «О жилищных накопительных кооперативах», вступивший в силу с 1 апреля 2005г., должен отрегулировать эту схему. Размер кооператива теперь строго регламентируется - число пайщиков не должно превышать 5000 человек. Контролировать деятельность ЖНК будет уполномоченный правительством федеральный орган, представители которого получили право проверять всю документацию. Чтобы защитить пайщиков от возможных финансовых махинаций, в законопроекте определяются права членов кооператива, ответственность управляющих структур, нормативы внутренней финансовой устойчивости и т. п.
Как отмечают законодатели, пакет документов о доступном жилье заимствовал лучшее из практики мировой экономики, в нем собраны самые разные механизмы рынка ипотечного кредитования. Единственное исключение - не принят закон о стройсберкассах, он еще обсуждается в Госдуме.
В целом на сегодняшний день можно выделить следующие нормативные акты, регулирующие систему ипотечного кредитования в России:
· Закон № 000 "Об ипотечных ценных бумагах
" [редакция от 29.12.04]
· Закон № 000 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" [редакция от 22.12.04]
· Закон № 000 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [редакция от 24.12.02]
· Закон № 000 "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [редакция от 22.12.04]
· Закон № 000 "О кредитных историях" [редакция от 22.12.04]
· Закон № 000 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях" [редакция от 22.12.04]
· Закон № 000 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [редакция от 11.04.02]
· Закон № 000 "О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [редакция от 22.12.04]
· Закон № 000 "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса" [редакция от 22.12.04]
· Закон № 000 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [редакция от 22.12.04]
· Закон № 000 "Жилищный кодекс Российской Федерации" [редакция от 22.12.04]
· Закон "О рынке ценных бумаг" [редакция от 28.01.02]
· Закон "О несостоятельности (банкротстве)"
· Закон "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации" [редакция от 10.11.03]
· Постановление Правительства. "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" от 01.01.01 г. № 000
· Постановление Правительства. "О внесении изменений в Правила предоставления гарантий РФ по заимствованиям ОАО "АИЖК" от 10.09.05 № 000
· Постановление Правительства. "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй" от 10.08.05 № 000
· Постановление Правительства. "Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием" от 15.10.04 № 000
· Постановление Правительства. "Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений" от 07.10.04 № 000
· Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28.01.05 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"
· Письмо Высшего Арбитражного Суда от 28.12.03 /УЗ-1391 "О Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах"
· Письмо Высшего Арбитражного Суда от 09.10.98 /УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
· Рекомендации (от 26.05.05) Центрального Банка и Федеральной антимонопольной службы "По стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов"
· Инструкция ЦБ от 01.01.01 г. "Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций
с ипотечным покрытием"
1.3. История ипотеки: отечественный и зарубежный опыт
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).[8]
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т. д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю.
Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.
Однако, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры
этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.
По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.
Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
