Обзор избранных актуальных правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за период с 2003 по 2011 годы (стр. 3 )

Цессионарий при рассмотрении дела указывал, что узнал о банкротстве цедента - покупателя в мае 2007 года. Но до момента ликвидации последнего (в середине 2009 года) не смог добиться от него содействия в государственной регистрации перехода права. Однако цессионарий не подтвердил ни факт обращений к цеденту за таким содействием, ни предъявления ему требований о передаче сооружений, ни получения статуса кредитора в деле о банкротстве этого общества, ни уплату ему вознаграждения за уступку прав покупателя на сооружения.

Предприятие представило документы о намерении цедента уступить в 2007 году права покупателя сооружений не цессионарию, а сторонней организации.

Цессионарий не предъявил суду доказательств получения им сооружений от цедента в счет договора уступки или по иным основаниям.

Более того, переданные в 2004 году от предприятия по акту приема-передачи цеденту сооружения не только зарегистрированы за предприятием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и находятся в его фактическом владении, что подтверждено представителями обеих сторон дела на заседании Президиума.

Требование о государственной регистрации перехода права на сооружения цессионарий заявил предприятию после ликвидации цедента и непосредственно перед обращением в суд.

Проверить обстоятельства получения (выбытия) комплекса сооружений цедентом от предприятия, установить причины, по которым оно не регистрировало с 2004 года права на сооружения, в том числе в период банкротства, после ликвидации указанного общества невозможно, о чем цессионарий не мог не знать, предъявляя в конце 2009 года настоящее требование в арбитражный суд.

При рассмотрении дела цессионарий не ссылался на наличие каких-либо обстоятельств, препятствовавших ему предъявить иск из договора купли-продажи 2004 года до ликвидации цедента.

При названных условиях обращение в 2009 году с иском о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс сооружений как возникшего из договора с организацией, признанной банкротом и уже исключенной из реестра юридических лиц, представляет собой злоупотребление правом, недопустимое в силу статьи 10 ГК РФ, что влечет отказ в иске.

Таким образом, требование, заявленное цессионарием, отклонено судами правомерно (постановление Президиума ВАС РФ /11).

• Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в частной (индивидуальной) собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом, в виде ежемесячного возмещения издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденной ставки, помноженной на площадь (в кв. м.) помещения, находящегося в собственности конкретного домовладельца.

При этом в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, следовательно, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (постановление Президиума ВАС РФ /10).

• Суть спора, который развернулся в деле № А/2006 (дело в ВАС РФ получило номер 4777/08), очень проста.

Акционерное общество обратилось с иском о признании права собственности на некоторое количество объектов, которые, как оно полагало, принадлежат ему на праве собственности.

После нескольких кругов в 1, 2 и 3 инстанции дело было разрешено таким образом: суды признали, что акционерное общество является собственником (право собственности было обосновано последовательными реорганизациями) следующих объектов недвижимости: "открытые проводящие каналы (канавы, выложенные железобетонными лотками) и закрытая осушительная сеть из асбестоцементных труб диаметром 50, 75, 100, 150 и 200 мм, уложенных на глубине 0,9 метра".

Однако пикантность ситуации заключается в том, что право собственности на земельный участок принадлежит другому лицу - обществу с ограниченной ответственностью. Оно участвовало в деле... в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Собственник земельного участка полагал, что трубы и канавы являются принадлежностью земельного участка (ст. 135 ГК) и поэтому они были приобретены им при приобретении всего земельного участка.

Президиум ВАС отменил судебные акты, указав, что спорные объекты "не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка".

В цитате обращают на себя внимание следующие аспекты:

1) Президиум сказал, что трубы и канавы - это не вещи вообще (в отличие от принадлежности, которая все же самостоятельной вещью является). Ссылка на ст. 135 не должна смущать, потому как она сопровождается словом "применительно", что в документах ВАС означает что-то типа очень расширительного толкования правовой идеи, сформулированной в норме, к которой дана отсылка.

2) Президиум констатировал действие правила: составные части вещи следует судьбе самой вещи.

3) Очень важен акцент, который Президиум сделал на том, что трубы и канавы находятся в пределах одного земельного участка, который они обслуживают. Это принципиально важно для случаев регистрации в качестве недвижимых вещей заборов, асфальтовых площадок и тропинок, колодцев, выгребных ям и т. п. По всей видимости, если предметом спора будет объект, который проходит через несколько земельных участков и который не предназначен для обслуживания именно этих земельных участков, то логика Президиума не применима (что, может быть, и правильно).

4) Представляется, что Президиум показал, что далеко не все сооружения и строения, которые возводятся на земельном участке, надо непременно регистрировать в качестве самостоятельного объекта. Это еще один шаг к правильной идее о том, что земельный участок - это единственный вид недвижимости, а все остальное, что на нем построено - это его составные части (Комментарий начальника Управления частного права ВАС РФ к постановлению Президиума ВАС РФ /08 (см. Закон. ru – Первая социальная сеть для юристов).

• Делая вывод о возникновении у истца права собственности на спорное имущество только лишь в связи с одним фактом финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, суды не учли, что договор о привлечении инвестиций, на основании которого заявлен виндикационный иск, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи. Данное обстоятельство не позволяет истцу использовать в настоящем случае вещно-правовые способы защиты своего права. Договор о привлечении инвестиций предоставляет право требовать передачи имущество по итогам завершения соответствующего инвестиционного проекта. Данное право носит обязательственный характер и может быть реализовано при неисполнении обязанности по передаче спорного имущества исключительно в порядке, установленном ст. 398, п. 3 ст. 551 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ /11 (10.01.2012).

• Распоряжение общим имуществом одним собственником без согласия другого собственника нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту. Поскольку спор возник между участниками общей долевой собственности, обладающими в равной степени вещными правами на объект недвижимости, а обращение одного из них в суд обусловлено распоряжением общим имуществом без его согласия, при отсутствии соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом у судов не имелось оснований для применения положений гл. 59 ГК РФ, регулирующей обязательства из причинения вреда. Учитывая характер нарушения права истца, наличие у него интереса в восстановлении здания и приведении его в состояние, пригодное для осуществления предпринимательской деятельности, судам следовало рассмотреть заявленное требование как иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (постановление Президиума ВАС РФ /11 (10.01.2012).

• Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищей, и выдел из него доли могут быть произведены только после государственной регистрации права общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное им в качестве вклада. Поскольку нормы действующего в момент возникновения спорных правоотношений ГК РСФСР 1964 года не предусматривали возможности возникновения у организации права собственности на объекты, относящиеся к основным фондам, в том числе на земельные участки, на основании решения исполкома и актов приема-передачи, вывод судов о возникновении у кооператива права собственности на объекты не основан на законе (постановление Президиума ВАС РФ /10 (20.01.2012).

• Иск о признании права собственности предъявлен покупателем недвижимости, продавец которой (предприятие) к моменту судебного разбирательства ликвидирован, к муниципальному образованию – собственнику этого объекта по ЕГРП. При этом этот договор был заключен по результатам аукциона по продаже имущества – банкрота – предприятия, а муниципальное образование, числящееся в ЕГРП иное, чем муниципальное образование, что передало (закрепило) имущество предприятию.

Договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации, в связи с чем вывод судов о его незаключенности по причине отсутствия государственной регистрации противоречит закону.

Общество, заявляя иск, преследовало интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на основании договора отчуждения.

Отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного акта (постановление Президиума ВАС РФ /03, п. 62 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ /22). Поскольку сделки по приобретению истцом недвижимого имущества соответствуют закону, при этом представлены доказательства их исполнения (имущество передано и оплачено), иск о признании права собственности подлежит удовлетворению на основании ст. 8, п. 2 ст. 218, ст. 549 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ /11.

• Поскольку арест здания в данном случае был продиктован потребностями достижения публично-правовых целей уголовного судопроизводства (совершение предыдущим собственником мошеннических действий по присвоению здания) выводы арбитражных судов о том, что здание может быть освобождено от ареста в рамках искового производства и лишь в связи с принадлежностью его истцу (новый собственник) не могут быть признаны обоснованными и соответствующими характеру возникших между участниками дела правовых отношений. Удовлетворение требования об освобождении здания от ареста в порядке искового производства нивелирует обязательную силу постановления суда общей юрисдикции как судебного акта, вынесенного в рамках уголовного дела. Кроме того, АПК РФ не содержит норм, позволяющих освобождать имущество от ареста, наложенного судом общей юрисдикции в рамках уголовного дела (постановление Президиума ВАС РФ /11.

• Удовлетворяя требования о признании незаконным отказа в предоставлении в общую долевую собственность земельного участка и делая вывод о наличии у Управления миграционной службы права собственности на помещение, суды не приняли во внимание положения ст. 49, 120, 296, 298 ГК РФ, которые устанавливают объем правоспособности учреждения как юридического лица. Из указанных правовых норм следует, что собственником помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, является Российская Федерация как учредитель соответствующего бюджетного учреждения, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления.

Представленное свидетельство о государственной регистрации права, в котором собственником помещений указано именно учреждение, не могло быть принято судами в качестве надлежащего доказательства, поскольку данный документ не отвечает требованиям достоверности и по сути содержит в себе техническую ошибку.

Рассмотрение спора о законности отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ в данном случае невозможно без привлечения к участию в деле собственника помещений - Российской Федерации в лице ФАУГИ (постановление Президиума ВАС РФ 10994/11 /11.

• Арендуемое помещение включено Правительством в перечень после опубликования Закона -ФЗ и за 16 дней до возникновения у арендатора возможности обращения с заявлением о выкупе помещения, при этом на протяжении всего судебного процесса арендодатель не указывал на какие-либо обстоятельства, препятствующие приватизации спорного помещения и свидетельствующие о необходимости включения его в Перечень. Такие действия нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 10 ГК РФ) (постановление Президиума ВАС РФ № 000/11 от 01.01.2001.

II. Обзор правовых позиций Президиума ВАС РФ по вопросам

применения земельного законодательства

• (1) П. 3 ст. 66 ЗК РФ и ранее не исключал возможность определения кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости.

(2) Кадастровая стоимость и есть рыночная стоимость, но подсчитанная специальным методом и зафиксированная на тот или иной период в ГКН.

(3) В результате использования метода массовой оценки определяется именно рыночная стоимость земельных участков.

(4) Рыночная стоимость объекта методом массовой оценки определяется неточно, приблизительно. В интересах справедливости при применении систем массовой оценки должны быть соблюдены стандарты уровня оценки (близость между оценками и фактическими ценами) и однородности (статистическая мера согласованности стоимостной оценки). Применение данных стандартов выражается в том, что определяется что-то вроде уровня статистической погрешности. Если он не превышает 30 процентов, то кадастровую стоимость принимают на уровне 70 процентов от приблизительной рыночной.

(5) Цель государственной кадастровой оценки заключается в выявлении его реальной рыночной стоимости, но эта процедура может не достичь желаемого результата и тогда ее результат будет нуждаться в коррекции.

(6) Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, причем в этом случае достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не является.

(7) Для удовлетворения требования заинтересованного лица об установлении кадастровой стоимости в размере доказанной им рыночной стоимости земельного участка суду нет необходимости проверять достоверность результатов государственной кадастровой оценки в виде кадастровой стоимости спорного земельного участка или законность нормативного акта, которым они утверждены, потому что такое требование направлено не на оспаривание кадастровой оценки в целом, а на уточнение ее результатов применительно к данному конкретному земельному участку.

(8) Результаты государственной кадастровой оценки, акт об их утверждении и уточненная кадастровая стоимость земельного участка существуют параллельно, никаких изменений в соответствующий акт вносить не требуется, как не требуется признавать не действующим в части конкретного земельного участка нормативного акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

(9) Предметом требования заинтересованного лица, по сути, не является ни оспаривание действий кадастрового органа по проверке отчета о государственной кадастровой оценке, внесению на основании акта об утверждении ее результатов в ГКН сведений о кадастровой стоимости, ни отказ в исключении этих сведений из кадастра.

(10) По существу, предмет таких требований заключается в изменении кадастровой стоимости, внесенной в ГКН. Так как в этом случае какие-либо незаконные действия (бездействие) публичных органов, оспаривание которых могло бы привести к тому результату, которого желает истец, отсутствуют, данное требование носит исковой характер и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

(11) Поскольку это иск об изменении кадастровой стоимости, его необходимо квалифицировать как иск преобразовательный. Собственник земельного участка, предъявляя такой иск, использует свое вытекающее из природы массовой оценки право требовать уточнения, коррекции результатов государственной кадастровой оценки применительно к его земельному участку. Следовательно, изменение кадастровой стоимости, что очень важно, направлено лишь на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость (налоговых, связанных с арендой, приватизацией публичных земельных участков), ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в силу решения суда.

(12) Требовать изменения стоимости земельного участка, зафиксированной в ГКН, можно от лица, которое способно такое изменение произвести, то есть от органа, осуществляющего кадастровый учет (ответчика).

(13) Представить доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка должен истец. Таким доказательством будет составленный оценщиком по заказу истца отчет об индивидуальной оценке земельного участка. Оценка рыночной стоимости спорного земельного участка может быть осуществлена также в рамках проведения судебной экспертизы.

(14) Суд должен будет оценить в качестве доказательств как минимум два профессиональных мнения, заключения о стоимости спорного земельного участка, которые не совпадают (иначе не было бы спора): отчет о кадастровой оценке (он не может игнорироваться судом) и отчет об индивидуальной оценке рыночной стоимости земельного участка. Существенное отклонение рыночной стоимости (более 30 процентов), полученной в результате индивидуальной оценки, должно вызвать сомнения в достоверности отчета о кадастровой стоимости. Здесь суд вправе назначить судебную экспертизу индивидуального отчета об оценке в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

(15) Индивидуальный отчет об оценке должен быть составлен по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, зафиксированной в акте исполнительного органа субъекта РФ, то есть на дату, указанную в отчете о кадастровой оценке.

(16) Если индивидуальный отчет об оценке будет признан судом достоверным, это будет основанием для удовлетворения требования о пересмотре кадастровой стоимости.

(17) Правовым последствием судебного пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного решения у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. Тем самым рыночная стоимость (определенная индивидуально) получает статус кадастровой. С этого момента кадастровая стоимость должна применяться в новом, измененном размере (постановление Президиума ВАС РФ /11).

• После подачи частным лицом заявки на приватизацию земельного участка по статье 36 ЗК РФ этот участок не может быть расформирован в административном (внесудебном) порядке по заявке публичного собственника земли (постановление Президиума ВАС РФ /10).

• Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ определен круг обладателей прав лишь на здания, строения и сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (постановление Президиума ВАС РФ /10).

• Общество на основании договора купли-продажи приобрело у гражданина в собственность объект незавершенного строительства. Право собственности общества на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

На обращение общества с заявлением о продаже ему спорного участка в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ, администрация обществу отказала.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом спорного участка.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.

Между тем, по мнению Президиума ВАС РФ, вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие ЗК РФ».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка, дополнительным соглашением к договору и письмом администрации подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат (постановление Президиума ВАС РФ /08).

• Согласно статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации прав должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В силу статьи 17 указанного Закона основанием для государственной регистрации прав могут служить договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

В качестве основания возникновения прав на земельные участки стороны представили в регистрирующий орган договор мены, заключенный между частным и публичным собственниками, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером, предназначенный для строительства, передан в собственность общества.

Согласно статье 129 ГК РФ земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в соответствии с земельным законодательством.

В силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Исходя из пункта 4 названной статьи предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

- проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) (по общему правилу) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (пункт 5 статьи 30 ЗК РФ) начинается с выбора земельного участка и принятия в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Договор мены заключался в отношении земельных участков, сведения о которых учтены в Государственном кадастре недвижимости, что подтверждается присвоением им кадастровых номеров. То есть указанные участки сформированы в порядке, установленном действующим законодательством, и относятся к первому типу предоставления (без предварительного согласования места размещения объекта).

Между тем согласно пункту 2 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Кодекса.

Таким образом, заключение договора мены направлено на получении права на земельный участок в нарушение положений статьи 30 ЗК РФ. Этот договор в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным и не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ) (постановление Президиума ВАС РФ /2010).

• Иск общества к городу мотивирован тем, что спорное имущество выбыло из владения общества помимо его воли вследствие незаконного внесения изменений в сведения ЕГРЮЛ об участниках и руководителе истца, в результате чего решение об отчуждении спорного имущества было принято сторонним по отношению к обществу лицом по поддельным документам.

Далее новый собственник перепродал объекты городу. Обе продажи сопровождались государственной регистрацией перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что истребуемые объекты (помещения и земельный участок) на момент разрешения спора существенно изменены, а потому прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что исключает возможность их виндикации.

Однако судами не учтено следующее.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Такой же подход применяется и при решении вопроса о восстановлении права на долю в праве общей долевой собственности (пункты 39, 42 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ /22).

Установленные приговором суда общей юрисдикции обстоятельства свидетельствуют об отсутствии воли участников общества (истца) и его уполномоченного органа на отчуждение спорного имущества и выбытие этого имущества из владения общества помимо его воли в результате противоправных действий иных лиц, что позволяет истребовать имущество из владения и добросовестного приобретателя, независимо от факта существенного изменения его облика и характеристик (постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 2417/09).

• Нахождение спорного имущества во владении города, право собственности которого зарегистрировано, ответчиком (городом) не опровергнуто.

Одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации.

Внешние границы земельного участка, долей в праве собственности на который обладало общество, изменены в связи с перераспределением земель, находящихся в государственной собственности, и спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для вывода судов о прекращении существования (гибели) объектов, являющихся предметом исковых требований.

Между тем изменение физических границ спорных помещений (уточнение площади в результате обмера, приращение дверного проема, снос части стены и т. п.), внесение сведений об указанных изменениях в документы кадастрового учета, равно как и оформление права собственности города на здание как на единый объект недвижимости, не означают невозможность их виндикации в связи со следующим.

В силу части 7 статьи 4 Закона о кадастре недвижимости в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено названным Законом.

Следовательно, государственный кадастр недвижимости позволяет определить спорные помещения в качестве индивидуально-определенных вещей. Изменение границ помещений путем их объединения не означает невозможности восстановления помещений в прежнем виде.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 16975/07.

В пункте 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, вывод судов о невозможности истребования обществом принадлежавших ему на праве собственности объектов недвижимости вследствие прекращения их существования является неправильным.

Спорные помещения, земельный участок и соответствующие записи о них как самостоятельных объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены (постановление Президиума ВАС РФ 13.09.2011 № 000/11).

Таким образом, в подобных рассматриваемой ситуациях главное определить возможность либо нет восстановления объекта в прежнем виде.

• Градостроительный кодекс РФ 1998 года не предусматривал публикации градостроительной документации (включающей описания, карты, схемы) в полном объеме, а обязывал публиковать лишь решения о ее разработке и изменении, а также основные положения названной документации (пункт 12 статьи 28).

В силу статьи 2 Федерального закона -ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" утвержденная до его введения в действие градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) действуют в части, не противоречащей этому Кодексу.

Поэтому градостроительная документация, утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года, не может быть признана судом недействующей вследствие того, что она не была опубликована.

Обязанность публиковать документацию по планировке территории в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещать ее на официальном сайте в сети Интернет при его наличии, предусмотрена частью 16 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 30.12.2004 (постановление Президиума ВАС РФ /11).

• В силу пункта 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ если (1) собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо (2) с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Статьей 283 ГК РФ порядок выкупа земельного участка у собственника распространен на случаи прекращения иных вещных прав на земельные участки, а именно права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.