Земельным кодексом предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49). Применительно к порядку выкупа у собственника и правам собственника статья 55 этого Кодекса отсылает к гражданскому законодательству. Правительство Российской Федерации наделено полномочиями определять порядок возмещения собственникам земельных участков и землепользователям убытков, причиненных изъятием земельных участков (статья 57).
Таким образом, указанные нормы прямо регулируют выкуп земельного участка у его собственника либо изъятие земельного участка у обладателя иного вещного права. При этом правообладатель имеет право на компенсацию, размер которой в случае спора определяется судом.
Как следует из материалов дела, общество не является собственником спорных земельных участков, а использует их на праве аренды.
Однако из системного толкования норм ГК РФ и ЗК РФ можно сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.
Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: (1) предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; (2) включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; (3) возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; (4) предварительность возмещения.
Правила ГК РФ предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с прекращением права на землю прекращается право собственности землевладельца на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом участке. Согласно пункту 2 статьи 281 Кодекса при определении выкупной цены в нее включаются как рыночная стоимость земельного участка, так и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества.
Данные нормы подлежат по аналогии применению в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.
При этом уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя уполномоченный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В отношении выкупа объектов недвижимости также должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.
На основании принятых решений об изъятии путем выкупа арендованного земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на таком участке, договор аренды земельного участка прекращается в силу положений подпункта 5 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.
Таким образом, делу суд должен принять решение в отношении изъятия путем выкупа (1) как арендованных земельных участков, (2) так и находящихся на них строений, принадлежащих обществу.
В соответствии со статьей 282 ГК РФ суд определяет условия выкупа, по которым сторонами не достигнуто соглашение. Судами при рассмотрении настоящего дела определены не все такие условия.
В данном деле суммы компенсации, определенные судом первой инстанции, рассчитаны в соответствии с пунктом 5 статьи 57 ЗК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц".
Однако суммы компенсации за изымаемые земельные участки и за расположенные на них объекты недвижимости, также подлежащие изъятию, должны быть определены отдельно. При этом компенсация должна выплачиваться из бюджета соответствующего уровня, что установлено пунктом 4 названных Правил.
При выплате компенсации необходимо обеспечивать реализацию положений пункта 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 55 ЗК РФ о необходимости предварительной выплаты такой компенсации.
Изложенное свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права, в частности, статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьи 55 ЗК РФ, статей 279, 282, 445 и 446 ГК РФ в части удовлетворения требований департамента об изъятии объектов для государственных нужд и об определении условий выкупа.
Поскольку принятое судами решение об изъятии путем выкупа спорных земельных участков в данном случае неразрывно связано с определением условий такого изъятия и не разрешает вопрос об изъятии путем выкупа принадлежащих обществу строений, находящихся на изымаемых земельных участках, оспариваемые судебные акты подлежат отмене в полном объеме (постановление Президиума ВАС РФ /11).
• Фирма обратилась в арбитражный суд с требованием о признании незаконным решения подразделения имущественных отношений администрации города об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с условным номером, на котором находится принадлежащее ей здание.
В качестве способа устранения допущенного нарушения своих прав и законных интересов фирма просила обязать подразделение утвердить и выдать схему расположения земельного участка, в границах, аналогичных границам земельного участка с условным номером.
Согласно одному из принципов ведения государственного кадастра недвижимости (пункт 9 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости) сведения, которые носят временный характер и внесены в государственный кадастр недвижимости, до утраты ими в установленном названным Законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
Статья 25 указанного Закона в качестве особенности осуществления кадастрового учета земельного участка предусматривает, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о нем при постановке на учет носят временный характер.
Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости такие сведения могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости по заявлению собственника (собственников) объектов недвижимости (статья 24 названного Закона).
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 27 Закона о государственном кадастре недвижимости орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер.
Системное толкование приведенных положений Закона о государственном кадастре недвижимости позволяет прийти к заключению об ошибочности выводов судов о том, что наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках не является препятствием для реализации права фирмы на формирование испрашиваемого земельного участка для использования принадлежащего ему объекта недвижимости в границах согласно схеме, изготовленной обществом.
Как следует из имеющихся в деле материалов, фирма и общество претендуют на один и тот же земельный участок, ссылаясь на то, что он необходим для эксплуатации находящихся у них в собственности объектов недвижимого имущества.
Поскольку между обществом и фирмой возник спор относительно границ земельного участка и его площади, до разрешения этого спора по существу не может быть принято законное и обоснованное решение по заявленным фирмой требованиям (постановление Президиума ВАС РФ /11).
• Абзацем вторым пункта 1 статьи 19 ЗК РФ установлено, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.
При этом согласно пункту 3 статьи 3.1 Закона -ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований. Указанная статья введена Федеральным законом -ФЗ.
Таким образом, пункт 3 статьи 3.1 Закона -ФЗ является нормой федерального закона, с момента введения в действие которой соответствующие земельные участки признаются находящимися в муниципальной собственности. Данное положение представляет собой реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. То обстоятельство, что в отношении спорного земельного участка ранее было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, не может служить основанием для неприменения рассматриваемой нормы. По смыслу пункта 3 статьи 3.1 Закона закрепленное в нем разграничение государственной и муниципальной собственности на землю должно реализовываться вне проведения каких-либо специальных процедур по передаче участков из собственности одного публичного образования в собственность другого публичного образования.
Отказывая в удовлетворении требования администрации о признании права муниципальной собственности на спорный земельный участок по мотивам использования ненадлежащего способа защиты, суды не приняли во внимание данную норму Закона и не учли, что, поскольку право муниципальной собственности на участок основывается на этой норме, но не может быть зарегистрировано ввиду наличия зарегистрированного права Российской Федерации на указанный участок, администрация была вправе защищать свои права посредством иска о признании права (постановление Президиума ВАС РФ /11).
• Опытно-селекционной станции с конца 80-х годов прошлого столетия принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок.
На указанный земельный участок в конце 2008 году зарегистрировано право собственности Российской Федерации. При осмотре участка комиссией управления выявлено, что опытно-селекционная станция передала отдельные его части (поля) для использования сторонним лицам, в том числе обществу, по договорам о взаимном сотрудничестве.
Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Требования предъявлены за период с момента оформления права собственности Российской Федерации на весь земельный участок по дату расторжения упомянутого договора. Сумму полученного обществом неосновательного обогащения управление определило, руководствуясь постановлением Правительства Российской Федерации "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Рассматривая иск управления, суд первой инстанции признал договор о сотрудничестве недействительной сделкой на основании статьи 166 ГК РФ и пункта 4 статьи 20 ЗК РФ, поскольку лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 24 постановления "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Однако землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков, не являясь их собственниками, в силу пункта 1 статьи 41 ЗК РФ осуществляют права собственников по использованию земельных участков, установленные статьей 40 этого Кодекса.
Руководствуясь указанными положениями, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предоставление лицу имущества на том или ином вещном праве лишает собственника возможности получать непосредственный доход от использования данного имущества третьими лицами.
Поэтому суд счел, что обязательств из неосновательного обогащения перед Российской Федерацией у общества не возникло. При отсутствии платежей за использование земельного участка право на взыскание неосновательного обогащения принадлежало бы опытно-селекционной станции как обладателю вещно-правового титула - права постоянного (бессрочного) пользования.
Суд кассационной инстанции согласился с мотивами и выводами суда первой инстанции.
Однако судами не учтено следующее.
В данном случае факт незаконного распоряжения земельным участком со стороны опытно-селекционной станции, являющейся обладателем права постоянного (бессрочного) пользователя на этот участок, выражается в совершении гражданско-правовой сделки, которая ничтожна вследствие нарушения запрета, установленного статьей 20 ЗК РФ.
На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, в том числе, когда оно выражается в пользовании имуществом, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу пункта 27 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ /14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Исходя из изложенного, обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 АПК РФ.
Вместе с тем обладатель права постоянного бессрочного пользования на земельный участок не может и не должен извлекать выгоду из своего незаконного поведения, выразившегося в нарушении законодательного запрета на распоряжение земельным участком.
Право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется в силу закона только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому запрет обладателю такого права на распоряжение подобным земельным участком направлен на охрану публичных интересов и считается установленным в пользу собственника.
Вопреки тому, из чего исходили при рассмотрении настоящего дела суды, положения статей 40, 41 ЗК РФ изъятий из данного запрета не содержат, поскольку касаются лишь прав пользования земельным участком, но не распоряжения им.
Следовательно, публичный собственник вправе взыскать с правообладателя земельного участка неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства, если они не были перечислены непосредственно в его бюджет, а также потребовать возврата земельного участка правообладателю или прекращения права последнего на земельный участок по основаниям статьи 45 ЗК РФ.
Соответствующее право собственника не может зависеть от того, рассчитались ли между собой стороны ничтожной сделки.
В указанных целях собственник вправе предъявить иск о применении последствий недействительности сделки, совершенной в нарушение запрета на распоряжение земельным участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования, к сторонам такой сделки и одновременно предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения с лица, наделенного упомянутым вещным правом.
Если собственник считает и докажет, что установленная по ничтожной сделке плата занижена, то он вправе претендовать на взыскание соответствующей суммы неосновательного обогащения непосредственно с фактического пользователя земельным участком, поскольку сбережение им упомянутых денежных средств не связано с основанием недействительности сделки и не относится к последствиям ее недействительности.
Однако собственник не имеет права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, поскольку последствия этой сделки устраняются в результате применения двусторонней реституции между ее сторонами.
При обращении в суд одной из сторон подобной сделки с иском лишь к другой стороне без привлечения к делу собственника земельного участка суд должен известить собственника о возможности вступления в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями. Нереализованная в данном судебном процессе возможность не лишает собственника права обратиться в суд с самостоятельным иском.
Таким образом, при нарушении обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком запрета на распоряжение этим участком, установленного статьей 20 ЗК РФ, между ним и собственником, с одной стороны, а также между ним и фактическим пользователем, с другой стороны, возникают взаимосвязанные, но при этом самостоятельные отношения из различных правовых оснований.
Рассмотрев настоящее дело, суды неверно квалифицировали отношения между указанными лицами. Вместе с тем и при надлежащем истолковании и применении норм права о последствиях недействительности ничтожных сделок и об обязательствах из неосновательного обогащения иск публичного собственника земельного участка о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы непосредственно с общества, являвшегося фактическим пользователем этим земельным участком, удовлетворению не подлежит, ибо такой иск принадлежит ему только в части, превышающей размер заниженной арендной платы.
Поскольку ненадлежащая мотивировка обжалуемых судебных актов в данном случае не привела к принятию неправильного решения, Президиум ВАС РФ оставил судебные акты без изменения (постановление Президиума ВАС РФ /11).
• Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев установлен для случаев заключения договоров аренды в порядке переоформления ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды.
Спорный земельный участок является неделимым, сформирован для эксплуатации конкретного объекта недвижимости и внесен в государственный кадастр недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Возникшее до момента вступления в силу данного Закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей (пункт 1 статьи 6). При этом, как следует из пункта 9 статьи 3 Федерального закона -ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона -ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Поскольку обществом не представлены доказательства наличия у него на момент заключения договора аренды права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и заключения договора в порядке переоформления этого права, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды в связи с принятием Правительством РФ постановления № 000 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (постановление Президиума ВАС РФ /10).
• Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим пункта приложения "Базовые ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе» к решению городской Думы "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, о льготах и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе» как не соответствующего пункту 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 Федерального закона -ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", части 4 статьи 7 Федерального закона -ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункту 2 части 1 статьи 15 Федерального закона -ФЗ "О защите конкуренции".
Предметом регулирования пункта 2 статьи 3 Федерального закона -ФЗ являются правоотношения, возникающие именно при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный указанным пунктом, распространяется на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в том числе на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Между тем общество не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования на арендуемый земельный участок и, соответственно, не переоформляло данное право.
Согласно толкованию пункта 2 статьи 3 Федерального закона -ФЗ, содержащемуся в постановлении Президиума ВАС РФ /09, ограничение размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), а также земельных участков под этими объектами подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет.
Арендуемый обществом земельный участок расположен под производственной базой автотранспортного назначения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) на нем отсутствуют.
Следовательно, общество не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 Федерального закона -ФЗ.
При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на арендуемый земельный участок или нахождения линейных объектов на земельном участке, право государственной собственности на который не разграничено, арендная плата должна определяться на основании абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Федерального закона -ФЗ. При этом ограничения размера арендной платы, установленные пунктом 2 статьи 3 Федерального закона -ФЗ, не применяются.
Кроме того, решение городской Думы не противоречит пункту 2 части 1 статьи 15 Федерального закона -ФЗ. Определение размера арендной платы для общества в пределах двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка привело бы к установлению преимущественного положения для лица, заключившего договор аренды не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, в отношении земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, по сравнению с арендаторами земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (постановление Президиума ВАС РФ /10).
• Управление ФАУГИ обратилось в управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на части (учетные номера) земельного участка с кадастровым номером, отведенного в целом под эксплуатацию производственно-технологического комплекса в целях последующего предоставления их в аренду обществу как собственнику находящихся на участках объектов недвижимости.
Управление Росреестра отказало управлению ФАУГИ в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорные части земельного участка на основании абзацев четвертого и десятого пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, сославшись на отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, и на невозможность регистрации права на часть земельного участка.
Управление ФАУГИ и общество, не согласившись с этими отказами, обратились в суд с настоящими заявлениями.
Объектами земельных отношений в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, а также части земельных участков.
Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Исходя из статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии со статьями 15, 17, 18 ЗК РФ объектом права собственности граждан, юридических лиц, государственной собственности могут быть земельные участки, но не их части.
В силу части 3 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом сведений о недвижимом имуществе.
Как следует из материалов дела, спорным частям земельного участка, имеющего упомянутый адресный ориентир, присвоены учетные кадастровые номера.
Согласно пункту 7 Правил учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащий сведения о данной части земельного участка в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.
Однако присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на части земельного участка, действовало в соответствии с требованиями названных законов, обоснован.
Общество не лишается права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, на заключение договора аренды учетной части земельного участка с кадастровым номером, занятой объектом недвижимости, принадлежащим обществу на праве собственности, и необходимой для его использования, которая определена в кадастре недвижимости как учетная часть.
Однако договор аренды может быть заключен обществом лишь после регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок в целом.
Поэтому для осуществления права аренды общество может требовать понуждения Российской Федерации зарегистрировать право собственности на весь земельный участок с указанным кадастровым номером (постановление Президиума ВАС РФ /10).
Таким образом, закон допускает заключение договора аренды учетной части земельного участка при условии государственной регистрации вещного права на весь земельный участок.
• Из буквального смысла и анализа двух примеров, приведенных в пункте 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ , выводится правовая позиция, по которой, если на чужом земельном участке, не отведенном для целей строительства, создана самовольная постройка и обширность ее возведения приводит по сути к фактическому изъятию земельного участка из хозяйственной сферы собственника (последний не может использовать оставшуюся часть земельного участка по иному собственному назначению), собственник земельного участка обладает правом на иск о сносе самовольной постройки, квалифицируемый как виндикационный, и к нему применима исковая давность. С другой стороны, собственник земельного участка, несмотря на застройку его части, может сохранить владение участком в целом по его действительному текущему назначению. В таком случае его требование направлено на устранение нарушения, не соединенного с лишением владения. В такой ситуации требование о сносе самовольной постройки следует рассматривать как требование, аналогичное негаторному иску, к которому подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ о неприменимости исковой давности.
Таким образом, Президиумом ВАС РФ предложен хозяйственный (экономический) критерий квалификации иска о сносе самовольной постройки как виндикационного либо негаторного.
Аналогичный по сути критерий для разграничения негаторного и виндикационного исков следует применять и в отношении устранения препятствий в пользовании земельным участком, вызванных незаконным расположением на его части чужых движимых вещей, например, ограды, строительных материалов, транспортного средства и т. п.
При этом для виндикационного иска вопрос об идентификации незаконно занятой части земельного участка не будет иметь какого-либо значения, ибо раз речь идет о применении статьи 301 ГК РФ, значит собственник (истец) не владеет им в целом. Что касается негаторного иска, то достаточно идентификации чужой движимой вещи и ее расположения на местности.
• В силу пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица, за исключением поименованных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
Исходя из пункта 6 статьи 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, в месячный срок со дня поступления заявления о приобретении прав на земельный участок принимает решение о предоставлении этого участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия названного решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Суды с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе перехода к обществу в порядке универсального правопреемства прав и обязанностей предприятия, признали наличие у общества права постоянного (бессрочного) пользования спорными земельными участками на основании положений пункта 3 статьи 20 ЗК РФ.
Согласно указанной норме право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
Поскольку спорные земельные участки являются землями сельскохозяйственного назначения, суды при рассмотрении дела обоснованно руководствовались положениями пунктов 6, 7 статьи 27 ЗК РФ, определяющих, что оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом и регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
