Комментарий к Земельному кодексу (стр. 7 )

В соответствии со ст.275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Вместе с тем ряд законодательных актов РФ предусматривает понятие частного сервитута. Так, ст.64 ГСК предусматривает, что частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения: строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений; строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур; проведения работ по инженерной подготовке территорий, защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Статья 43 ВК предусматривает, что в силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения. При этом ВК устанавливает, что общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ВК.

В соответствии со ст.55 ВК договор установления частного водного сервитута заключается водопользователем с лицом, в пользу которого ограничивается право пользования водным объектом. Договор пользования водным объектом, каковым является и договор об установлении водного сервитута, считается заключенным с момента его регистрации специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.

В соответствии со ст.21 ЛК права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящими в лесной фонд лесов, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Понятие сервитута ГК и понятие частного сервитута, установленного ВК, ЛК и ГСК, не вполне соответствуют друг другу. Согласно ГК (ст.274) сервитут может обременять лишь земельный участок, принадлежащий лицу на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, тогда как, например, частный водный сервитут в соответствии с ВК может обременять водный объект, на который лицо имеет право долгосрочного или краткосрочного пользования. Кроме того, в соответствии с ГК сервитут возникает на основании договора или судебного решения об установлении сервитута. В соответствии же со ст.21 ЛК в качестве основания возникновения частного лесного сервитута названы также акты государственных органов и органов местного самоуправления.

2. Пункт 2 комментируемой статьи регулирует режим публичного сервитута. Понятие публичного сервитута также не ново для законодательства РФ.

В соответствии со ст.64 ГСК в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами.

Статья 43 ВК предусматривает, что право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного и частного водных сервитутов. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и другими водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут).

Публичные (и частные) водные сервитуты могут устанавливаться в целях: забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. В дополнение к водным сервитутам, предусмотренным настоящей статьей, водным законодательством РФ могут быть установлены иные водные сервитуты.

В соответствии со ст.21 ЛК граждане имеют право свободно пребывать в пределах лесного фонда и не входящих в лесной фонд лесов, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный лесной сервитут).

ЗК в качестве основания возникновения публичного сервитута определяет закон или иной нормативный правовой акт. Это означает, что установление публичного сервитута на основании частноправовой сделки (например, договора) невозможно.

Комментируемая норма определяет также цели, для которых может быть установлен публичный сервитут: обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Установление публичного сервитута не связано с изъятием земельного участка. Это обстоятельство отличает публичный сервитут от институтов изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции.

Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает при установлении публичного сервитута необходимость учета результатов общественных слушаний. Однако из содержания правовой нормы не вполне ясна юридическая сила результата общественных слушаний: является ли наличие положительного результата слушаний для установления сервитута необходимым условием его возникновения.

Более подробное регулирование аналогичной процедуры установлено ст.18 ГСК, в соответствии с которой граждане Российской Федерации и их объединения до утверждения градостроительной документации имеют право обсуждать, вносить предложения и участвовать в подготовке решений в области градостроительной деятельности в любой форме (участие в собраниях (сходах) граждан, участие в общественных слушаниях, обсуждениях градостроительной документации и иные формы), требовать рассмотрения их предложений.

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит исчерпывающий перечень публичных сервитутов.

4. Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает возможность установления сервитута как на срок, так и постоянного. Срок сервитута может быть установлен договором или судебным актом для частных сервитутов, законом или иным нормативным правовым актом - для публичных сервитутов.

Правила ГК, регулирующие право ограниченного пользования земельным участком, не содержат аналогичной нормы, поскольку основанием возникновения и существования сервитута являются нужды собственника земельного участка (перечисленные в абз.2 п.1 ст.274 ГК), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следовательно, в случае отпадения указанной необходимости сервитут прекращается по требованию собственника обремененного сервитутом земельного участка (ст.276 ГК). Кроме того, можно констатировать противоречие между нормами п.4 комментируемой статьи и ст.48 ЗК, регулирующей основания прекращения сервитута. В ст.48 ЗК истечение срока действия сервитута в качестве основания прекращения сервитута не предусматривается.

5. Пункт 5 комментируемой статьи определяет способ осуществления права ограниченного пользования чужим земельным участком. Этот способ должен быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого установлен сервитут. В комментируемой норме содержится оценочное понятие (наименее обременительный для земельного участка способ осуществления сервитута), которое определяет границы осуществления управомоченным субъектом права ограниченного пользования чужим земельным участком. Однако п.5 данной статьи не предусматривается регулирования последствий нарушения этого правила, что наряду с установлением абстрактных границ осуществления права значительно осложнит применение этого правила в судебной практике.

6. Пункт 6 комментируемой статьи воспроизводит положение п.5 ст.274 ГК, согласно которому собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Однако ЗК ограничивает сферу применения данного правила случаями обременения земельного участка частным сервитутом.

При существующей сложности соотношения между понятиями публичного и частного сервитутов, с одной стороны, и права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) в контексте ГК - с другой, предусмотренное комментируемым пунктом правило может привести к существенным нарушениям прав собственников земельных участков, давая возможность органам государственной власти прибегать к установлению публичного сервитута с целью обхода требования о соразмерной плате собственнику земельного участка.

Размер платы может быть установлен договором или судебным решением.

7. Пункт 7 комментируемой статьи регулирует ситуации, когда установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка или к существенным затруднениям в его использовании.

В первом случае "собственник, землевладелец, землепользователь вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков либо предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков".

Прежде всего вызывает сомнения предоставление возможности требовать выкупа земельного участка, обремененного публичным сервитутом, землевладельцам и землепользователям (т. е. несобственникам). Согласно буквальному смыслу комментируемой нормы, говорящей об изъятии земельного участка, такое изъятие может быть произведено только у собственника земельного участка, что является нелогичным в случае, если изъятия требует субъект права постоянного (бессрочного) пользования (землепользователь в соответствии с п.3 ст.6 ЗК) и субъект права пожизненного наследуемого владения (землевладелец в соответствии с п.3 ст.6 ЗК), поскольку собственником такого земельного участка является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Следовательно, более оправданным представляется вывод о том, что в данном случае имеется в виду право землевладельца или землепользователя требовать прекращения права соответственно постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Однако в этом случае возникает вопрос об объеме прав землевладельца или землепользователя на земельный участок в случае требования предоставить равноценный земельный участок.

Комментируемой нормой не определен состав убытков ни в том случае, когда лицо вправе требовать только возмещения ему убытков, связанных с невозможностью использования земельного участка, ни в том случае, когда требование о возмещении убытков сопровождается требованием предоставить равноценный земельный участок.

Комментируемая норма также вступает в противоречие с нормой п.2 ст.276 ГК, в соответствии с которой в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

В случае, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Поскольку публичный сервитут устанавливается на основании закона или иного нормативного правового акта, не понятны критерии определения соразмерной платы.

8. Пункт 8 предусматривает форму защиты прав и интересов лиц, чьи права затрагиваются установлением публичного сервитута: предусматривается возможность осуществлять их защиту в судебном порядке.

Обращает на себя внимание широкий круг лиц, которым предоставлена возможность такой защиты (не только собственники обремененного земельного участка).

9. Пункт 9 комментируемой статьи устанавливает, что государственная регистрация сервитутов осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст.27 указанного Закона государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Если сервитут относится к части земельного участка, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующих объектов недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставления плана земельного участка не требуется.

Обращает на себя внимание отсутствие в перечне оснований для государственной регистрации сервитута судебного акта об установлении сервитута, а также акта об установлении публичного сервитута. Такой вопрос возникает, в частности, постольку, поскольку для публичных водных сервитутов ст.46 ВК установлено изъятие в отношении необходимости их государственной регистрации, тогда как из смысла комментируемой статьи вытекает, что различия режимов публичного и частного сервитутов с точки зрения государственной регистрации не существует.

Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

1. Комментируемая статья не определяет содержание права безвозмездного временного пользования земельным участком. Однако исходя из того, что указанное право является правом на имущество, а также, что ст.41 ЗК, определяющая правовой статус субъектов прав на землю, не являющихся собственниками, не исключает применения к последним прав и обязанностей субъектов гражданского законодательства (ст.41, пп.4 п.1 ст.40 ЗК), можно сделать вывод о применении к определению содержания прав и обязанностей субъекта права безвозмездного срочного пользования норм гражданского законодательства (гл.36 ГК).

Пункт 1 комментируемой статьи определяет основания возникновения права безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Первое из указанных оснований возникновения касается предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае право безвозмездного срочного пользования может возникнуть только у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления путем предоставления им земельных участков по решению исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.9-11 ЗК.

Подпунктом 1 п.1 комментируемой статьи установлен также максимальный срок, на который земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное пользование. Такой срок не должен превышать один год.

Подпункт 2 п.1 предусматривает, что земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, могут быть переданы в безвозмездное срочное пользование другим гражданам или юридическим лицам на основании договора.

В данном случае речь идет о реализации собственниками имущества правомочий пользования и распоряжения принадлежащим им имуществом в соответствии со ст.209 ГК. Об этом же свидетельствует указание на способ осуществления собственником указанных правомочий - договор. Глава 36 ГК предусматривает возможность предоставления вещи в безвозмездное пользование. В соответствии со ст.689 ГК "по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором". Согласно п.1 ст.690 ГК право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, уполномоченным на то законом или собственником, в то же время пп.1 п.1 комментируемой статьи определяет, что право передачи вещи в безвозмездное срочное пользование принадлежит только собственнику земельного участка. Однако, учитывая практические неудобства, возникающие при подобной узкой трактовке, представляется, что вопрос о субъектах, обладающих правом передавать земельный участок в безвозмездное срочное пользование, может быть решен аналогично решению вопроса о составе субъектов, имеющих право передавать земельный участок в аренду (см. комментарий к п.2 ст.22 ЗК).

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что ГК определенным образом ограничивает возможности передачи имущества в безвозмездное пользование. В соответствии с п.2 ст.690 ГК коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Подпункт 3 п.1 комментируемой статьи предусматривает возможность передачи земельных участков из земель организаций, указанных в п.2 комментируемой статьи, гражданам в виде земельного надела. Тем самым ЗК сохраняет институт, предусмотренный ранее действовавшим земельным законодательством (ст.85-87 ЗК РСФСР).

2. Пункт 2 комментируемой статьи регулирует институт земельных наделов. Субъектами прав на служебные наделы являются работники отдельных отраслей экономики, категории которых, а также условия предоставления которым служебных наделов устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ.

В частности, п.19 Приказа Министерства путей сообщения РФ от 15.05.99 N 26Ц "Об утверждении положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог" предусмотрено, что железные дороги предоставляют отдельным категориям работников в полосе отвода служебные земельные наделы для сельскохозяйственного использования в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В соответствии с п.24 Положения о государственной лесной охране должностным лицам государственной лесной охраны РФ на время работы в лесной охране предоставляются служебные земельные наделы (пахотная земля и сенокосы) в порядке, на условиях и в размерах, устанавливаемых законодательством соответствующего субъекта РФ.

В соответствии с п.3.11 Положения о лесничем Федеральной службы лесного хозяйства России, утвержденного 03.05.95, лесничий обязан предоставлять работникам государственной лесной охраны служебные земельные наделы и другие льготы, предусмотренные законодательством.

Абзац 3 п.2 комментируемой статьи устанавливает основания и порядок выделения работникам служебного земельного надела. Таким основанием служит решение соответствующей организации о выделении работнику служебного земельного надела при наличии заявления работника.

Следует отметить, что, предусматривая подобное основание выделения служебных наделов (решение соответствующей организации), ЗК провоцирует создание несоответствия между собственными нормами. Поскольку в соответствии с Законом об особо охраняемых природных территориях (ст.6, 12) государственные природные заповедники и национальные парки являются учреждениями, то земельные участки у них могут находиться только на праве постоянного (бессрочного) пользования. Пункт 4 ст.20 ЗК запрещает каким-либо образом распоряжаться такими земельными участками, и в то же время право распоряжения земельными участками (выделение служебных наделов) предоставляется учреждениям п.2 комментируемой статьи. Очевидно, это либо упущение в законодательстве, либо исключение из общего правила п.4 ст.20 ЗК, технически не проработанное в тексте ЗК.

В соответствии с комментируемой нормой служебный земельный надел выделяется на период трудовых отношений с работником. Сохранение права на служебный надел после прекращения трудовых отношений комментируемая норма не предусматривает. Между тем в соответствии со ст.87 ЗК РСФСР право на служебный земельный надел сохраняется за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семей работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил РФ или поступивших на учебу, - на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семей работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно, а для детей - до совершеннолетия.

Кроме того, эта практика получила отражение в подзаконных актах. В частности, в соответствии с п.24 Положения о государственной лесной охране служебные земельные наделы сохраняются в прежних размерах за лицами, работавшими в государственной лесной охране РФ и вышедшими на пенсию по инвалидности (независимо от стажа работы) или по старости (при наличии общего стажа работы в государственной лесной охране не менее 10 лет), пожизненно, за семьями работников государственной лесной охраны, призванных на действительную срочную военную службу или поступивших на учебу, - на весь срок нахождения на военной службе или в учебном заведении, а также за семьями работников, погибших при исполнении служебных обязанностей: для нетрудоспособных супруга и родителей - пожизненно, для детей - до их совершеннолетия.

Если рассматривать комментируемое положение ЗК как исключающее возможность сохранения служебного земельного надела за некоторыми категориями лиц после прекращения с ними трудовых отношений, то возникает вопрос о судьбе уже приобретенных в соответствии с ранее действующим законодательством прав на земельные наделы лицами, прекратившими трудовые отношения.

Глава V. Возникновение прав на землю

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участки, которые предусмотрены гл.3 и 4 ЗК: право собственности (гл.3), право постоянного (бессрочного) пользования (ст.20), право пожизненного наследуемого владения (ст.21), право аренды (ст.22), право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст.23), право безвозмездного срочного пользования (ст.24).

При определении оснований возникновения вышеперечисленных прав на земельные участки ЗК делает отсылку к основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами.

Анализ оснований возникновения права собственности содержится в комментарии к ст.15 ЗК.

Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с п.1 ст.20 ЗК (см. комментарий к п.1 ст.20) возникает на основании административного акта (акта о предоставлении). Вместе с тем ГК в соответствии с п.2 и 3 ст.268 предусматривает в качестве основания возникновения этого права сделки.

Право пожизненного наследуемого владения в соответствии со ст.18 ЗК РСФСР возникало на основании административного акта (акта о предоставлении). ЗК в п.1 ст.21 не предусматривает возможности предоставления такого права после своего вступления в силу.

Право аренды земельного участка в соответствии со ст.606 ГК возникает на основании договора аренды.

Основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) являются различными в связи с введением ЗК новой разновидности сервитута - публичного сервитута. ГК устанавливает единственно возможную конструкцию права ограниченного пользования земельным участком, который назван п.1 ст.23 ЗК частным сервитутом, основания возникновения которого определяются в соответствии с гражданским законодательством. Пункт 3 ст.274 ГК предусматривает два основания возникновения сервитута: 1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка; 2) судебное решение об установлении и условиях сервитута - в случае недостижения указанными лицами соглашения.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования могут быть как сделки, так и акт о предоставлении права безвозмездного срочного пользования земельным участком. В соответствии с пп.1 п.1 ст.24 ЗК "в безвозмездное срочное пользование могут передаваться земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности органами исполнительной власти или органами местного самоуправления". В соответствии с пп.2 п.1 ст.24 ЗК граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков, могут предоставлять их в безвозмездное срочное пользование другим лицам на основании договора.

Необходимо еще раз отметить, что в п.1 комментируемой статьи речь идет только об основаниях возникновения прав, перечисленных в гл.3 и 4 ЗК. Однако указанные главы не содержат исчерпывающего перечня прав, которые могут возникать на земельные участки. В частности, в этих главах не перечислены такие права на земельные участки, как право залогодержателя (см. § 3 гл.23 ГК; Закон об ипотеке) и доверительного управляющего на земельный участок (гл.53 ГК).

Из вышесказанного можно сделать вывод, что ЗК не содержит исчерпывающего перечня прав на земельные участки и сделок, на основании которых они возникают.

Кроме того, п.1 комментируемой статьи содержит требование государственной регистрации прав на земельные участки, предусмотренных гл.3 и 4 ЗК. Государственная регистрация регулируемого гл.3 ЗК права собственности (его возникновения, перехода и прекращения), а также перечисленных в гл.4 ЗК права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды и права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) уже предусмотрена ГК (см. ст.131) и Законом о регистрации прав на недвижимость (см. п.1 ст.4, ст.26). Необходимость же государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования до вступления в силу ЗК законодательством не предусматривалась. Она впервые введена п.1 комментируемой статьи. Такое нововведение представляется не вполне оправданным, если учитывать положения законодательства, определяющие критерии отнесения имущественных прав к правам, подлежащим государственной регистрации. В соответствии со ст.131 ГК и п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость государственной регистрации подлежат вещные права (их возникновение, переход и прекращение), а также ограничения (обременения) этих прав. Право же безвозмездного срочного пользования не относится ни к вещным правам (см. ст.216 ГК), ни к ограничениям (см. ст.699 ГК).

Поскольку в соответствии со ст.699 ГК расторжение договора безвозмездного пользования возможно в любой момент по требованию любой стороны с извещением о предстоящем расторжении не позднее, чем за один месяц, требование о государственной регистрации такого права может негативно повлиять на права и интересы третьих лиц в отношении земельного участка. Например, если в случае расторжения такого договора по желанию одной из сторон (в соответствии со ст.699 ГК) запись о наличии права безвозмездного срочного пользования земельным участком в ЕГРП не была изменена, а земельный участок в то же время был сдан его собственником в аренду третьему лицу, у арендатора могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией права аренды земельного участка.

2. Пункт 2 комментируемой статьи ограничивает круг сделок с земельными участками, подлежащих обязательной государственной регистрации, случаями, предусмотренными федеральными законами. В соответствии с ГК государственной регистрации подлежат: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.1 ст.558 ГК), договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК), договор мены жилыми помещениями (ст.567 и п.1 ст.558 ГК), дарение недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК), договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договор аренды имущества (жилого помещения), предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество арендатору (п.3. ст.609 ГК), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК), договор аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК), договор доверительного управления недвижимым имуществом, которое относится к жилым помещениям, а также договор доверительного управления предприятием (п.2 ст.1017 ГК, п.1 ст.558 ГК, п.3 ст.560 ГК).

Таким образом, п.2 комментируемой статьи устанавливает закрытый перечень сделок, подлежащих государственной регистрации. Однако ни ГК (ст.131), ни Закон о регистрации прав на недвижимость, ни акты земельного законодательства не устанавливают исчерпывающего перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, а лишь определяют критерии их отнесения к сделкам, подлежащим государственной регистрации: сделки, направленные на установление, изменение и прекращение вещных прав, и сделки, направленные на установление обременений вещных прав. Учитывая тот факт, что в соответствии с пп.1 п.1 ст.8 ГК гражданские права (в т. ч. и права на земельные участки) могут возникать из ": договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему", следует заключить, что сделка, прямо не предусмотренная законом, но приводящая к установлению ограничений (обременений) вещных прав на земельные участки, в соответствии со ст.164 и 131 ГК и п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость должна подлежать государственной регистрации.

Установление же п.2 комментируемой статьи закрытого перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, во-первых, входит в противоречие с нормами ст.131, 164 ГК и п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость и, во-вторых, повлечет негативные практические последствия.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает запрет оспаривания актов публичной власти, изданных до 1 января 1991 г., в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, результатом которых стало лишение прав на земельные участки.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок удостоверения прав на земельные участки, предусмотренных гл.3 и 4 ЗК, путем отсылки к документам, установленным Законом о регистрации прав на недвижимость. В соответствии с п.1 ст.14 указанного Закона "проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав". В то же время в соответствии со ст.2 того же Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Права на земельные участки, подлежащие государственной регистрации и не предусмотренные гл.3 и 4 ЗК, подлежат удостоверению в том же порядке.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает необходимость государственной регистрации трех видов сделок с земельными участками: договора аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок более одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 2 ст.609 ГК прямо предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Однозначное требование государственной регистрации договора субаренды земельного участка, заключенного на срок более одного года, впервые введено ЗК, однако толкование п.2 ст.615 ГК также позволяет сделать вывод о необходимости государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества, заключенного на указанный срок.

В отличие от этого требование о необходимости государственной регистрации договора безвозмездного пользования введено п.2 комментируемой статьи впервые. Однако обоснованность такого нововведения вызывает сомнения, поскольку в соответствии с п.1 ст.164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость (далее см. комментарий к п.1 ст.25 ЗК).

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет отраслевую принадлежность нормативных правовых актов, регулирующих оборот земельных участков.

Общие правила оборота (гл.9, разд.3 ГК) и особенности отдельных видов сделок устанавливаются гражданским законодательством. ГК предусматривает целый ряд сделок, составляющих оборот земельных участков: купля-продажа (гл.30 ГК), мена (гл.31 ГК), дарение (гл.32 ГК), рента и пожизненное содержание с иждивением (гл.33 ГК), аренда (гл.34 ГК), безвозмездное пользование (гл.36 ГК), доверительное управление (гл.53 ГК), ипотека (§ 3 гл.23 ГК, Закон об ипотеке).

Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает регулирование оборота земельных участков также и ЗК. Оно осуществляется следующими методами:

1) путем установления категорий земельных участков, изъятых из оборота, и особенностей их правового режима (п.2 и 4 ст.27 ЗК);

2) путем установления категорий земель, ограниченных в обороте, и содержания этих ограничений (п.3 и 5 ст.27 ЗК);

3) путем установления особенностей правового регулирования отдельных видов сделок, составляющих оборот земельных участков (ст.22-37 ЗК);

4) путем установления особенностей приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст.28, 36, 38 ЗК).

(Также см. комментарий к п.6 ст.27 ЗК.)

2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет правовой режим земельных участков, изъятых из оборота в соответствии с комментируемой статьей, а также особенности нахождения в обороте земельных участков, ограниченных в обороте.

В соответствии с п.1 ст.129 ГК "объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте". Исходя из толкования данной правовой нормы, следует заключить, что правовой режим вещей, изъятых из оборота, подразумевает невозможность их свободного отчуждения или перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом.

Можно сделать вывод о том, что понятие вещи, изъятой из оборота, которое вытекает из положений п.1 ст.129 ГК, является более узким по отношению к понятию, содержащемуся в п.2 комментируемой статьи. ЗК в отличие от ГК предусматривает невозможность передачи земельных участков в частную собственность.

В соответствии с ЗК режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого правила могут быть сделаны исключения. Указанное понятие ограниченной оборотоспособности противоречит понятию, содержащемуся в абз.2 п.2 ст.129 ГК, в соответствии с которым к ограниченно оборотоспособным вещам относятся две категории объектов: объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, и объекты, нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению.