Комментарий к Земельному кодексу (стр. 8 )

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает возможность установления ЗК и иными федеральными законами других ограничений оборотоспособности земельных участков, помимо уже установленного п.2 комментируемой статьи запрета их передачи в частную собственность.

4. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота. К ним относятся:

1) земли государственных природных заповедников и национальных парков, за исключением случаев, в отношении которых в соответствии с п.2 ст.95 ЗК федеральными законами допускается включение в особо охраняемую природную территорию земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Правовой статус государственных природных заповедников и национальных парков регулируется Законом об особо охраняемых природных территориях;

2) земли, занятые зданиями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы. В соответствии с п.10 ст.1 Закона об обороне земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона о Пограничной службе земли для размещения и постоянной деятельности органов управления Пограничной службой, соединений, воинских частей и подразделений, организаций и профессиональных учреждений профессионального образования Пограничной службы на безвозмездной основе предоставляются им в постоянное или во временное пользование соответствующими государственными органами или органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Пункт 2 ст.14 указанного Закона устанавливает, что отнесение имущества Пограничной службы к имуществу, изъятому из оборота, или имуществу, ограниченному в обороте, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством;

3) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды. Правовой статус имущества военных судов устанавливается Федеральным конституционным законом от 23.06.99 N 1-ФКЗ "О военных судах Российской Федерации";

4) земельные участки, занятые объектами организаций федеральной службы безопасности. В соответствии с абз.3 ст.22 Закона об органах ФСБ земельные участки органов федеральной службы безопасности, приобретенные или приобретаемые за счет средств федерального бюджета и иных средств, являются федеральной собственностью;

5) земельные участки, занятые объектами организаций федеральных органов государственной охраны. В соответствии с п.2 ст.29 Федерального закона от 27.05.96 N 57-ФЗ "О государственной охране" земельные участки, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов государственной охраны, являются федеральной собственностью;

6) земельные участки, занятые объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. В соответствии со ст.5 Федерального закона от 21.11.95 N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" в федеральной собственности находятся: все ядерные материалы, радиоактивные отходы, содержащие ядерные материалы, имеющие оборонное назначение ядерные установки, радиационные источники и пункты хранения;

7) земельные участки, занятые объектами, в соответствии с видом деятельности которых созданы ЗАТО. Состав земель ЗАТО и особенности землепользования определяются ст.6 Закона о ЗАТО;

8) земли, занятые исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями Минюста России и МВД РФ;

9) земельные участки, занятые воинскими и гражданскими захоронениями. Правовой режим указанных объектов определяется Законом о погребении;

10) земельные участки, занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. В соответствии со ст.30 Закона о Государственной границе к полномочиям органов и войск Федеральной пограничной службы РФ отнесено право возводить необходимые инженерно-технические сооружения, осуществлять строительство линий связи и коммуникаций, размещать и использовать технику и сооружения на предоставляемых в соответствии с законодательством РФ в бессрочное (постоянное) пользование землях по установленным нормам.

5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К указанным земельным участкам относятся:

1) земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных в п.4 комментируемой статьи, а именно: земли государственных природных заповедников, не находящихся в федеральной собственности, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительные местности и курорты (Закон об особо охраняемых природных территориях);

2) земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия. Правовой режим указанных земель определяется Положением "Об особо ценных объектах культурного наследия Российской Федерации", утвержденным Указом Президента РФ от 30.11.92 N 1484;

5) земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, не указанные в п.4 комментируемой статьи;

6) земельные участки в границах ЗАТО, не указанные в п.4 комментируемой статьи;

7) земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в т. ч. морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) земельные участки, предоставленные для нужд связи. Порядок использования земель при проведении работ по развитию сетей связи устанавливается ст.23 Закона о связи;

9) земельные участки, занятые объектами космической инфраструктуры. Понятие космических объектов и возможность предусмотрения правил, обязательных для российских и иностранных организаций и граждан, находящихся в непосредственной близости от космического объекта Российской Федерации в пределах зоны, минимально необходимой для обеспечения безопасности космической деятельности, установлены ст.17 Закона РФ от 20.08.93 N 5663-1 "О космической деятельности";

10) земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений. Понятие гидротехнических сооружений установлено ст.3 Федерального закона от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений";

11) земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств. Статья 17 Федерального закона от 08.01.98 N 3-ФЗ "О наркотических средствах и психотропных веществах" предусматривает категории наркотических средств и психотропных веществ, производство которых может осуществляться лишь государственными унитарными предприятиями и государственными учреждениями, находящимися в федеральной собственности;

12) земельные участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

6. Пункт 6 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения должен регулироваться федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Земельные участки сельскохозяйственного назначения не отнесены ЗК ни к изъятым из оборота, ни к ограниченным в обороте. Учитывая тот факт, что перечень земель, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте, носит исчерпывающий характер (см. комментарий к п.4 и 5 ст.27 ЗК), можно сделать вывод, что земли сельскохозяйственного назначения являются оборотоспособными. Правила их оборота будут предусмотрены специальным законом. Вводный закон к ч.1 ГК в ст.13 установил, что нормы гл.17 ч.1 ГК в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня вступления в силу ЗК и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако Вводный закон установил ряд правил, касающихся их оборота. Основой регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения ст.8 указанного Закона признает гражданское законодательство и ЗК, которые должны применяться с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель. Кроме того, определены три положения, с учетом которых должен осуществляться оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения: 1) при переходе прав на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению; 2) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды; 3) приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускается.

Таким образом, можно констатировать определенное противоречие между текстами Вводного закона и Вводного закона к ч. 1 ГК.

7. Пункт 7 комментируемой статьи изымает из-под действия п.6 этой же статьи земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Из этого можно сделать вывод, что оборот указанных в п.7 комментируемой статьи земельных участков осуществляется по общим правилам оборота земельных участков.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, предусмотренных гл. IV ЗК.

Гражданами земельные участки могут быть приобретены из государственной или муниципальной собственности на правах собственности, аренды или безвозмездного срочного пользования. При этом на праве безвозмездного срочного пользования граждане могут использовать земельные участки также в виде служебных наделов.

Юридическим лицам предоставляются земельные участки на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного срочного пользования, но с некоторыми исключениями.

Так, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, т. е. юридическим лицам, финансируемым из соответствующего бюджета.

2. По общему правилу, установленному п.2 комментируемой статьи, предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату.

Плата за предоставление в собственность юридических лиц земельных участков, т. е. цена по договору купли-продажи земельного участка, определяется в соответствии со ст.66 ЗК. Это основано на положениях Закона об оценочной деятельности, установившего, что проведение оценки объектов оценки, в т. ч. земельных участков, является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в т. ч. при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Указанное правило не распространяется на случаи продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений в соответствии с правилами, установленными ст.36 ЗК.

В таких случаях субъект РФ устанавливает цену земли в поселениях с численностью населения:

- свыше 3 млн человек - в размере от пяти - до тридцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн человек - в размере от пяти - до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех - до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в собственность земельные участки предоставляются только за плату.

Случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан и юридических лиц установлены ст.20 и 21 ЗК.

Каждому гражданину предоставляется право однократного бесплатного приобретения в собственность находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельного участка.

Такие случаи могут быть установлены другими федеральными законами, законами субъектов РФ.

При этом необходимо учитывать положения ст.33 ЗК, согласно которой максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от формы собственности.

3. Комментируемая статья регулирует отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Необходимо отметить, что в отношении приобретения прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, в ЗК применяется специальный термин "предоставление", даже если земельный участок приобретается на основе сделки (например, посредством заключения договора купли-продажи или аренды). Процедура предоставления четко выверена по этапам и срокам, содержит права и обязанности лиц, участвующих в этой процедуре, что позволяет говорить о регламентации в ЗК особого института публично-правового характера - института предоставления.

В то же время даже в такой четко регламентированной процедуре имеются свои исключения. Так, в случаях приобретения гражданами, обладающими земельными участками на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, этих земельных участков в собственность порядок предоставления земельных участков, установленный ст.30-34 ЗК, не применяется. Это связано с отсутствием необходимости выбора земельного участка, принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта при предоставлении земельного участка. В соответствии с п.3 комментируемой статьи решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК.

Из содержания данной нормы следует, что для принятия решения о предоставлении земельного участка не требуется проводить межевание земельного участка и его государственный кадастровый учет. В то же время при регистрации права собственности на указанный земельный участок в соответствии со ст.17 Закона о регистрации прав на недвижимость обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера.

4. Конституцией РФ в ст.36 установлено, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. В п.4 комментируемой статьи данная конституционная норма нашла свое отражение в виде важного для практического применения принципа невозможности отказа в предоставлении в собственность частных лиц земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Одновременно в этом пункте определяются случаи, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность.

К таким случаям относятся:

- изъятие земельных участков из оборота;

- установленный в федеральном законе запрет на приватизацию земельных участков. Так, в соответствии со ст.85 ЗК земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, не подлежат приватизации. Согласно ст.95 ЗК не подлежат приватизации также земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков;

- резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд, т. е. установление на определенный срок ограничений по использованию таких земельных участков.

Норма абз.5 п.4 комментируемой статьи является логическим продолжением исключения из общего правила, установленного в п.2 ст.27 ЗК для земельных участков, ограниченных в обороте.

Статья 29. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков

Комментируемая статья определяет способ реализации установленных гражданским законодательством правомочий публичного собственника по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. В соответствии со ст.124 ГК Российская Федерация, субъекты РФ, а также муниципальные образования участвуют в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

При этом от имени Российской Федерации и субъектов РФ органы государственной власти могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Гражданское законодательство определило равные права как для вышеперечисленных публичных субъектов общественных отношений, так и для граждан и юридических лиц. Однако Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования не могут абсолютно свободно участвовать в гражданских правоотношениях. Пределы такой свободы устанавливаются актами, определяющими их компетенцию. При этом компетенция может быть установлена как в положениях об этих органах, так и в других нормативных правовых актах.

Указанное неравенство выражается также в форме участия публичных субъектов в гражданских отношениях. Так, если гражданин продает земельный участок другому лицу, он заключает договор купли-продажи земельного участка. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заключения договора органами государственной власти или органами местного самоуправления принимается решение о предоставлении земельного участка в собственность.

В связи с этим любое предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное срочное пользование осуществляется на основании решения соответствующих органов власти. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на этот земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта РФ, муниципальная собственность).

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Комментируемая статья в п.1 устанавливает основные способы предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования и с предварительным согласованием мест размещения объектов, что в своем роде является новшеством в земельном законодательстве.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Указанное положение не исключает возможность предоставления на торгах (конкурсах, аукционах) земельных участков в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Вместе с тем орган государственной власти или орган местного самоуправления могут принять решение о предоставлении земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Это возможно, если имеется только одна заявка при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков. При этом земельный участок предоставляется только в аренду.

Предоставление земельного участка в таких случаях включает следующие мероприятия:

1) проведение работ по формированию земельного участка. В настоящее время земельное законодательство не содержит определения такого понятия, как "формирование земельного участка".

Здесь следует обратить внимание на ст.6 ЗК, определяющую земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в т. ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В данном определении устанавливаются основные характеристики земельного участка:

- размер земельного участка (его площадь);

- качественная характеристика участка (поверхность земли, почвенный слой);

- границы земельного участка.

В связи с этим в процедуру формирования земельного участка как объекта земельных отношений включаются:

а) подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности. Понятие "проект границ" в настоящее время определено в земельном и градостроительном законодательстве. В то же время порядок подготовки такого документа законодательно не установлен;

б) определение разрешенного использования земельного участка. Данный этап регулируется законодательством о зонировании территорий. Согласно ст.7 ЗК разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов;

в) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. В соответствии с ГСК при предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают информацию об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.

Неопределенность технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения приводит к невозможности строительства объекта на земельном участке сразу после его приобретения. По сути, формируя земельный участок для его предоставления под строительство, собственник должен обеспечить необходимые условия для того, чтобы правоприобретатель мог приступить к строительству без дополнительных временных и финансовых затрат;

г) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без их проведения. Соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления должен определить форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Сообщение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) должно быть опубликовано. В соответствии с ГСК, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором этих торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения;

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст.70 ЗК. Согласно Закону о земельном кадастре проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в ЕГРЗ, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел. Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

Документы о межевании земельных участков должны быть сформированы в соответствии с Законом о землеустройстве в результате проведения работ по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, которое осуществляется только после выполнения всех работ по формированию земельных участков и их идентификации. В соответствии со ст.38 ЗК порядок организации и проведения указанных торгов (конкурсов, аукционов) определяется Правительством РФ в соответствии с ГК и ЗК. Так, гражданским законодательством устанавливаются основные правила, связанные с организацией и проведением торгов, в т. ч. положения о задатке, протоколе результатов торгов и др.;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). При этом следует отметить, что после подписания протокола при продаже земельных участков нет необходимости дополнительно заключать соответствующий договор, как это предусмотрено пп.2 п.7 комментируемой статьи, поскольку в соответствии со ст.448 ГК лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

2. Вторая разновидность предоставления земельного участка для строительства - это предоставление с предварительным согласованием места размещения объекта, которое осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (см. комментарий к ст.31 ЗК);

2) проведение работ по формированию земельного участка. Содержание указанных работ не должно отличатся от работ по формированию земельного участка для предоставления его без предварительного согласования места размещения объекта. Однако из состава работ в рассматриваемом случае следует исключить принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);

3) государственный кадастровый учет земельного участка;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

3. Пунктом 7 комментируемой статьи установлено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

- государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- заключения договоров купли-продажи или аренды и последующей государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок или договора аренды.

4. Необходимо отметить, что хотя ЗК и предусматривает различные способы предоставления земельных участков для строительства гражданин или юридическое лицо могут получить отказ в таком предоставлении. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, арбитражный суд.

Если суд признает недействительным отказ в предоставлении земельного участка для строительства, он в своем решении должен обязать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления. Данное положение ЗК неправомерно вмешивается в процессуальное законодательство.

5. Следует учитывать, что не всегда требуется проводить предварительное согласование места размещения объекта. Такие исключения закрытым перечнем предусмотрены в п.11 комментируемой статьи.

Так, если в отношении земельного участка, расположенного в границах городского или сельского поселения, имеются градостроительная документация о застройке и градостроительный регламент, т. е. все необходимые параметры (площадь, границы земельного участка, информация об обеспеченности инфраструктурой, параметры объекта строительства, виды разрешенного использования земельного участка), то предварительное согласование места размещения объекта не проводится.

Статья 31. Выбор земельных участков для строительства

1. Выбор земельных участков для строительства - важный этап предоставления земельных участков, который уже регламентирован земельным законодательством и имеет устоявшуюся структуру на практике. Вместе с тем еще существует ряд нерешенных вопросов, связанных с предварительным согласованием места размещения объекта.

ЗК, повторяя некоторые установления ЗК РСФСР (ст.28), содержит традиционные положения о выборе земельного участка. Выбор земельных участков - это начальная стадия процедуры их предоставления гражданам и юридическим лицам и определяется подачей указанными лицами в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, заявления (ходатайства) о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В заявлении необходимо указать:

- назначение объекта;

- предполагаемое место размещения объекта;

- обоснование примерного размера земельного участка;

- испрашиваемое право на земельный участок.

К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства либо необходимые расчеты.

Как указывалось выше, заявление подается в орган власти, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков. Для определения конкретного органа власти, которому следует направлять заявление, граждане и юридические лица должны в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получить сведения об интересующем их земельном участке из ЕГРП.

В случае отсутствия таких данных в ЕГРП сведения о земельном участке можно получить в государственных органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 918 "Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра".

Выбор земельного участка для строительства объекта по заявлению гражданина или юридического лица, а также по обращению органа исполнительной власти должен производиться органами местного самоуправления, которые наиболее приближены к территории и населению, проживающему на этой территории, и, как правило, обладают всей необходимой информацией для выбора земельного участка.

Выбор земельного участка осуществляется на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства, т. е. на основе сведений из ЕГРЗ, который содержит основные сведения о земельных участках (кадастровые номера, местоположение, площадь, категорию земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков или их отдельных частей, экономические характеристики, в т. ч. размер платы за землю, качественные характеристики, например показатели плодородия земель для отдельных категорий), а также с учетом экологических, градостроительных (в городах и других поселениях) и иных условий использования соответствующей территории.

2. Содержание выбора земельного участка заключается в определении вариантов размещения объекта. При этом ЗК устанавливает необходимость получения согласований с соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями только в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ.

При определении вариантов размещения объектов органы местного самоуправления используют различную информацию, имеющуюся в наличии как у самих этих органов, так и у иных государственных, муниципальных органов и организаций. Органы местного самоуправления самостоятельно в двухнедельный срок получают от органов государственной власти (организаций) в области ведения государственного земельного кадастра дежурную кадастровую карту (план) и наносят на нее информацию об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иную информацию.

Кроме того, орган местного самоуправления формирует по каждому варианту пакет документов с информацией о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании вышеуказанной информации изготавливается проект границ земельного участка. Как уже отмечалось, законодательству еще предстоит определить порядок его подготовки, требования к нему.

3. Одним из важных вопросов при выборе земельного участка, практически не регламентированным законодательством, является участие населения (граждан) в процедуре предоставления земельных участков.

В соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления по вопросам местного значения может проводиться местный референдум или могут созываться собрания (сходы) граждан.

Указанный Закон определил вопросы местного значения как вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, отнесенные к таковым уставом муниципального образования в соответствии с Конституцией РФ, данным Законом, законами субъектов РФ.

Практически решение каждого вопроса местного значения связано со строительством какого-либо объекта и предоставлением земельного участка. Органы местного самоуправления города, поселка или сельского поселения согласно законодательству должны информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов.

Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения.