Ломбард вправе продать заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока, предоставляемого залогодателем для погашения кре­дита. После продажи заложенного имущества требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для их полного удовлетворения.

Залог прав (требований).

Согласно ст. 54 Закона о залоге предметом залога могут быть принадлежащие залогода­телю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные иму­щественные права. Аналогичное по существу правило предусмотрено и п. 1 ст. 336 ГК.

Необходимым условием для залога прав является отчуждаемость, передаваемость права, и потому залог права, неразрывно связанного с личностью невозможен.

Наиболее классическим примером залога прав является залог права аренды (среди которых наиболее распространен залог права аренды недвижимости).

Поскольку предметом договора является не вещь, то объем прав должен быть также определенно установлен.

Залог ценных бумаг

Поскольку любая ценная бумага удостоверяет имущественное право, то оборот ценных бумаг и использование ценных бумаг в качестве предмета залога означает оборот или залог соответствующего имущественного права, в силу чего нет препятствия для использования в качестве предмета залога не только документарных, но и бездокументарных ценных бумаг, что происходит путем их перевода, учета залоговых обременений как по счетам депо, так и по лицевым счетам в системе ведения реестра.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

При залоге права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 338 ГК). Договор заключается по общим правилам законодательства о залоге.

Определенную специфику имеют бездокументарные ценные бумаги. К обязанности депозитария относится регистрация фактов обременения ценных бумаг клиентов залогом в порядке, предусмотренном депозитарным договором. Право залога на бездокументарные ценные бумаги возникает с момента его фиксации в установленном порядке (п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 01.01.01 г. № 67 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами). Данный порядок утвержден Постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 01.01.01 г. № 13/пс "Об особенностях учета в системе ведения реестра залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в систему ведения реестра изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги".

Договор о залоге бездокументарных ценных бумаг совершается по общим правилам ГК РФ, но право залога у залогодержателя возникает либо с момента фиксации права залога по лицевому счету регистратором, либо регистрации залога по счету депо депозитарием.

Определенную специфику имеет залог векселя. В соответствии с п. 19 Положения о переводном и простом векселе, введенного в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 000/1341, залог векселя осуществляется путем проставления индоссамента, содержащего оговорку "валюта в обеспечение", "валюта в залог" или всякую иную оговорку, имеющую в виду залог. Однако ВАС РФ указал, что передача векселя залогодержателю на основании договора о залоге без совершения залогового индоссамента не противоречит нормам гражданского и вексельного законодательства (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 4 декабря 2000 г. № 33/14 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей").

Последствием передачи в залог векселя по договору о залоге без совершения залогового индоссамента является невозможность в данном случае лицу, у которого вексель находится в залоге, получить исполнение по этому векселю в порядке, предусмотренном Положением о переводном и простом векселе (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. № 18 "Обзор практики разрешения споров, связанных с использованием векселя в хозяйственном обороте").

Аналогичные последствия влечет передача векселя в залог путем совершения именного или бланкового индоссамента (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 4 декабря 2000 г. № 33/14 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей").

Обращение взыскания на ценные бумаги производится по общим правилам гражданского законодательства об обращении взыскания на предмет залога.

Залог, используемый таможен­ными органами, несмотря на то, что обычно рассматривается в рамках изучения залога, безусловно, не относится к категориям гражданского права. Поскольку в смысле ГК РФ, залог – способ обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, т. е. обязательств, основанных на равенстве сторон, автономии воли и т. д. Залог же используемый таможенными органами используется в целях обеспечения уплаты таможенной пошлины, НДС, акцизов и иных таможенных платежей, платежей при использовании таможенных режимов транзита, переработки под таможенным контролем, временного ввоза (вывоза), переработки вне таможенной территории и т. п., а также взыскание штрафов или стоимости товаров и транспортных средств при нарушении таможенных правил, т. е. обеспечивает исполнение публично-правовой обязанности. Применение залога таможенными органами регулируется подзаконными нормативными актами, положения которых не соотносятся с ГК РФ.

Вопросы для самоконтроля

Определите особенности залога товаров в обороте.

Назовите порядок ведения залоговых книг.

Назовите особенности залога вещей в ломбарде.

Назовите обязанности ломбарда.

В чем особенности порядка обращения взыскания при залоге вещей в ломбарде?

Определите особенности залога прав (требований).

Назовите права, залог которых не допускается.

Назовите особенности залога ценных бумаг.

Определите особенности обращения взыскания на заложенные ценные бумаги.

Является ли залог, используемый таможенными органами, способом обеспечения исполнения обязательства и регулируется ли он гражданским законодательством?

Определите порядок заключения такого договора и его условия. Охарактеризуйте права и обязанности таможенного органа.

Тема 6. ИПОТЕКА (залог недвижимости)

·  Понятие ипотеки. Правовое регулирование ипотеки. Основания возникновения ипотеки.

·  Обязательство, обеспечиваемое ипотекой.

·  Требования, обеспечиваемые ипотекой.

·  Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности.

·  Договор об ипотеке. Общие правила заключения договора об ипотеке. Содержание договора об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке, ипотеки как обременения. Порядок государственной регистрации ипотеки. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки. Погашение регистрационной записи об ипотеке. Публичный характер государственной регистрации ипотеки.

·  Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки и последствия несоблюдения данного требования.

·  Правовой режим заложенного по договору ипотеки имущества. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке. Пользование залогодателем заложенным имуществом. Содержание и ремонт заложенного имущества. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц. Право залогодержателя проверять заложенное имущество. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. Отчуждение заложенного имущества. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества. Обременение заложенного имущества правами других лиц. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Последствия виндикации заложенного имущества.

·  Последующая ипотека: понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке. Государственная регистрация последующей ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

·  Уступка прав по договору об ипотеке. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству.

·  Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Основания обращения взыскания на заложенное имущество. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

·  Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

·  Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Порядок проведения публичных торгов по решению суда. Объявление публичных торгов несостоявшимися. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.

Залог недвижимости (ипотека) – это способ обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (а термин ипотека, заимствованный из римского права, именно такой вид залога и обозначает).

По основаниям возникновения ипотека подразделяется на ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора. Ипотека в силу закона возникает в том случае, если федеральным законом указано какое имущество и в обеспечение каких требований считаются находящимися в залоге.

Независимо от основания возникновения ипотечного правоотношения (в силу закона или в силу договора) права и обязанности сторон будут одинаковыми.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется в первую очередь, Федеральным законом «О залоге недвижимости (ипотеке)», общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке или самим кодексом не предусмотрены иные правила. Нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат закону об ипотеке. Кроме того, некоторые иные федеральные законы также составляют правовую основу ипотеки (например, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ). Кроме того, отдельные виды ипотеки регулируются специальными нормативными актами (ФЗ от 01.01.2001 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»). Правовое регулирование ипотеки характеризуется и наличием подзаконных нормативных актов (например, Указ Президента РФ «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», Указание ЦБ РФ от 01.01.2001 «О проведении единовременного обследования по ипотечному кредитованию», Приказ Минюста РФ № 000, Госстроя РФ № 000, ФКЦБ РФ № 000 от 01.01.2001 «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»).

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в качестве такого в п.1 ст. 130 ГК РФ и иных федеральных законах (земельные участки, предприятия как имущественный комплекс, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии, что оборот соответствующего вида недвижимости допускается федеральными законами.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

По общему правилу, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кроме того, по общему правилу, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть собственник вещи или лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия в письменной форме на это всех собственников.

При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, с учетом особенностей, установленных Законом об ипотеке.

Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется независимым оценщиком, заключением о рыночной стоимости объекта также прилагается к договору.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке (в этом случае закладная так же представляется на регистрацию).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении недвижимости, которая возникает с момента заключения договора.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество на основании договора, влекущего возникновение залога в силу закона.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки является публичной.

Основной особенностью ипотеки является сохранение за залогодателем права пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, при условии использования в соответствии с его назначением.

По общему правилу, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

По общему правилу, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества, производить текущий и капитальный ремонт имущества.

Имущества, заложенное по договору об ипотеке должно быть застраховано в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (кроме случая, когда утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает).

Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать все необходимые меры, использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 ГК РФ. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, при неисполнении такого требования залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

По общему правилу, залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, и залогодатель не воспользовался правом восстановления или замены предмета залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя. При этом соглашением сторон данное положение может быть изменено.

При переходе прав на заложенное имущество к другому лицу ипотека сохраняется. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в порядке виндикации, ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Однако уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается.

Соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90).

Основанием для обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке является неисполнение или ненадлежащее исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части; обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Кроме того, залогодержатель может предъявить требования о досрочном исполнении основного обязательства, и обращении взыскания при нарушении залогодателем своих обязанностей по договору.

При этом взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и законом должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Действующее законодательство предусматривает судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога.

Общий порядок – судебный.

При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства уведомления иных залогодержателей о своем намерении обратить взыскание.

Если ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.

Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом или вещное право на это имущество вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая просрочки периодически исполняемого основного обязательства.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Внесудебный порядок удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Внесудебный порядок не допускается, если:

·  для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

·  предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

·  предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

·  предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

·  предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть:

·  реализацию заложенного имущества на публичных торгах;

·  приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Реализация заложенного имущества, по общему правилу, осуществляется путем продажи с публичных торгов, по правилам определенным процессуальным законодательством органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений. Торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Последствием признания торгов несостоявшимися является возможность в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержателя по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Если такое соглашение о приобретении имущества залогодержателем не заключено, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15 процентов.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

По соглашению сторон имущество может быть реализовано на аукционе. Реализация, таким образом, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в силу закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Ряд вопросов рассмотрения арбитражными судами споров об оспаривании результатов публичных торгов разъяснен в п. 26 и 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9