Международный опыт жилищного ипотечного кредитования (стр. 2 )

Доверие участников рынка ипотечных облигаций обеспечивается также за счет:

·  ограничения круга банковских операций, запрета на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов от физических и юридических лиц;

·  строго определенного нормативного регулирования действий ипотечных банков по так называемым разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков;

·  создания мер предосторожности по предотвращению нарушений этих двух названных выше регулирований через государственный надзор;

·  ограничения на предоставление кредитов, не обеспеченных первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией;

·  введения законодательного ограничения на долю кредита в оценочной стоимости залога на уровне, не превышающем 60%;

·  использования методики оценки стоимости недвижимости, основанной на чрезвычайно консервативном подходе.

В то же время следует отметить, что строгие рамки разрешенных по закону видов деятельности становятся слишком узкими для немецких ипотечных банков, и в последнее время усиливается тенденция расширения спектра этих операций за счет потребительских кредитов, финансирования коммерческой недвижимости, а также кредитования развития бизнеса.

В Европе роль государства состоит в жесткой регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, скандинавские страны), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях. Во Франции (до 1988 г.) на этапе становления ипотечной системы государством предоставлялись бюджетные гарантии по ценным бумагам, привлекающим ресурсы на цели ипотечного кредитования.

В настоящее время большинство европейских стран приняли либо принимают законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг(ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Наиболее эффективно эта система работает в Германии, Дании, Швеции.

1.5. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (секьюритизация ипотечных активов) получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. К 1998 г. В США объем ипотечных ценных бумаг в обращении, эмитированных с помощью специализированных институтов, составил порядка 1,8 трлн. долл. США. Важнейшей предпосылкой становления модели этого типа является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

Исторически форма рефинансирования долгосрочных ипотечных обязательств стала развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Продажа кредитов, таким образом, отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в несколько меньшей степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое распространение в США, например, получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они, как правило, не занимаются привлечением средств на депозиты, специализируясь исключительно на отборе и андеррайтинге заемщиков, предоставлении кредитов и их обслуживании после того, как кредиты рефинансированы. Основным отличием от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, как и другие ипотечные кредиторы при модели вторичного рынка ипотечных кредитов, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

Подобная специализация определила необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы (в основном за счет выпуска различного рода ценных бумаг) для приобретения прав требований по ипотечным кредитам

1.6. Особенности использования различных моделей финансирования долгосрочных ипотечных кредитов.

До начала 1980-х годов депозитная схема в форме привлечения денежных средств физических и юридических лиц на расчетные счета и вклады служила основным источником средств для ипотечных кредитов. До сих пор в большинстве стран это — наиболее развитая форма привлечения ресурсов на рынок долгосрочных жилищных кредитов. Она осуществляется в основном через универсальные коммерческие банки, имеющие право на весь спектр основных банковских операций.

Депозиты в универсальных коммерческих банках и различного рода сберегательных банках и институтах до сих пор являются одним из основных источников предоставления ипотечных кредитов. Депозиты бывают различной срочности и размещаются на различных условиях. Как разновидность этой схемы можно рассматривать модель специализированных институтов, привлекающих на договорной (контрактной) основе долгосрочные жилищные сбережения граждан и предоставляющие вкладчикам жилищные ипотечные кредиты. В рамках депозитной схемы работали универсальные коммерческие или сберегательные банки, а также финансовые небанковские институты, например строительные общества (Building societies) в Великобритании и кооперативные жилищные банки и ссудно-сберегательные ассоциации(Saving and Loans) в США.

При наличии общих подходов к процедурам и технологиям предоставления и обслуживания ипотечных кредитов существует ряд особенностей, связанных со спецификой развития законодательства, организацией кредитно-финансовой системы, способами привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки, национальными традициями и историей развития этого сектора экономики.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от особенностей ипотечной модели. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 30-х по конец 60-х годов) государство не только формировало законодательные основы функционирования системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, такие как «Фэнни Мэй», а впоследствии — «Джинни Мэй».

В Канаде вот уже 50 лет активно действует созданная государством Канадская жилищная ипотечная корпорация, которая предоставляет кредитным организациям услуги по страхованию кредитных рисков и гарантии по ценным ипотечным бумагам, что позволило им, например, в 1998 г. предоставить кредитов на общую сумму в 43 млрд канадских долл. и выпустить ценных бумаг на сумму 9 млрд долл., а заемщикам — приобрести свыше 400 тыс. единиц нового жилья.

Известной практикой на этапе становления ипотечной системы является предоставление государством бюджетных гарантий по ценным бумагам, выпускаемым на цели ипотечного кредитования (например, во Франции до 1988 г.).

В целях активизации ипотечного кредитования государства стремились создавать системы, обеспечивающие достаточный приток средств частного капитала в ипотечную сферу и минимизировать расходы бюджетных ресурсов. В развивающихся странах, где государство принимало активное участие в становлении ипотечной системы, специализированные ипотечные компании либо изначально создавались как компании со смешанным капиталом (Cagamas в Малайзии, CIBRASEC в Бразилии), либо были учреждены государством, но впоследствии частично приватизированы (Banco Hipocario S. A. в Аргентине).

В целом, обобщая мировой опыт как стран с развитой ипотечной системой, так и стран с формирующимся ипотечным рынком, можно отметить тенденцию к преимущественному развитию механизмов привлечения средств с рынка капиталов посредством ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

1.7. Сравнительный анализ «европейской» и «американской» моделей финансирования долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Основные статистические показатели, характеризующие ипотечные рынки США и Европы, показывают, что наиболее динамичное развитие ипотечное кредитование приобрело в США во второй половине ХХ века[3] (см. табл. 1.3). Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам в США существенно превышает аналогичный показатель в странах Европы. При этом свыше 54% задолженности финансируется за счет выпускаемых ипотечных ценных бумаг. Это означает, что более половины всех ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению привлекается от институциональных и частных инвесторов (страховых, инвестиционных и пенсионных фондов, корпораций и частных лиц). Перелив капитала происходит не только с рынка капиталов на рынок кредитов, но и в географическом разрезе, когда регионы, нуждающиеся в долгосрочных кредитных ресурсах, привлекают средства из регионов, где они в избытке. Чрезвычайно мобильный и эффективный фондовый рынок США позволяет успешно привлекать частные инвестиции в сферу недвижимости и ипотечного кредитования.

Таблица 1.3. Сравнение статистических данных по ипотечным рынкам в США и Европе (данные за 1998 г., млрд EUR (если не указано иное)[4])

	US	EU
Задолженность по жилищным ипотечным кредитам	3 751	2 700
Как доля от ВВП	53 %	36%
Объемы выпущенных MBS (US) и ипотечные облигации (EU)	2 041 *	500 **
Как доля от задолженности по кредитам	54%	19%
Как доля от ВВП	29%	7%
Доля домовладельцев	66%	63%
Количество сделок по приобретению жилья	5,7 млн	4,0 млн
Население	267 млн	375 млн
ВВП	7 055	7 470

* MBS, выпущенные «Джинни Мэй», «Фредди Мак», «Фанни Мэй»

и частными эмитентами

** За исключением ипотечных облигаций по общественному кредитному сектору

Источники: Eurostat, OECD, MBAA, EMF.

В Европе пока еще нет столь объемного и эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. Основной источник средств для выдачи ипотечных кредитов — различного рода депозиты, включая специализированные жилищные накопительные системы и ипотечные облигации. Однако в последние годы в Европе отмечается усиление тенденций к развитию рынка ипотечных облигаций, обеспечивающего 20% ресурсов для жилищной ипотеки.

Большие масштабы развития рынка жилищных ипотечных кредитов в США обусловлены наличием:

1) развитого фондового рынка в целом и эффективно работающей кредитно-финансовой системы, предоставляющей долгосрочные жилищные ипотечные кредиты;

2)  государственных структур — в частности, Федеральной жилищной администрации (ФЖА), которая c 1934 г. занимается разработкой правительственных программ, направленных на повышение доступности кредитов для определенных групп населения с недостаточными доходами (например, для семей, впервые приобретающих дом, семей со средними и ниже средних доходами, для ветеранов, расовых и этнических групп и т. д.), а также государственным страхованием кредитного риска по данным программам;

3)  трех крупнейших операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, «Фэнни Мэй» (Fannie Mae – FNMA), «Джинни Мэй» (Ginnie Mae – GNMA), «Фредди Мак» (Freddie Mac – FHLMC), которые наладили эффективную систему рефинансирования кредитных институтов, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты на основе привлечения средств от частных инвесторов за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities (MBS);

4)  государственной и частной системы страхования кредитных рисков, позволяющей снизить кредитные риски для кредитных организаций;

5)  эффективно работающей информационной системы, позволяющей оперативно получить достоверную и полную информацию о кредитной истории заемщика, его кредитный скоринг, что существенно сокращает время и затраты на андеррайтинг заемщика при получении кредита.

Mortgage backed securities (MBS), а также производные финансовые институты в США за последние десятилетия стали чрезвычайно надежным, ликвидным финансовым инструментом, дающим возможность привлекать средства от частных инвесторов по наиболее низким ценам и с минимальными операционными издержками в сравнении с другими моделями привлечения ресурсов на рынок долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

Преимущества модели привлечения ресурсов с рынка капитала на основе эмиссии различных типов MBS заключаются:

в возможности снятия с баланса банка ипотечных кредитов путем «продажи» их инвестору или оператору вторичного рынка — специализированному агентству или путем их секьюритизации и «обмена» ссудных активов на высоколиквидные и высокорейтинговые MBS;

в переносе большинства характерных для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования рисков (кредитного – на эиметета, досрочного погашения на инвестора — владельца MBS.

Очевидно, что без определенных дополнительных гарантий либо регулирующих действий со стороны правительства и других государственных структур объемы выпуска MBS в США вряд ли достигли бы таких масштабов. Так, суммарный объем MBS, выпускаемых с гарантией поддерживаемых Правительством США агентств — «Фэнни Мэй», «Джинни Мэй», «Фредди Мак» в 2000 г., составил около 2 трлн. долл. США[5]. По сути дела, гарантии ипотечных агентств по ценным бумагам воспринимаются инвесторами как гарантии государства, и уровень доходности по этим бумагам сравним с уровнем доходности по правительственным ценным бумагам США.

В дополнение к гарантиям вышеназванных агентств по выпускаемым ценным бумагам существует страхование получения регулярных платежей инвесторами в случае наступления просроченной задолженности по кредитам, а также система страхования кредитных рисков, возмещающая кредитору (а в конечном счете — инвестору) возможный ущерб в случае дефолта заемщика. Огромные масштабы рынка ипотечных кредитов при надежном и эффективном действии ипотечных механизмов позволяют максимально снизить кредитные риски и процентные ставки по кредитам.

Деятельность Федеральной жилищной администрации (FHA - Federal Housing Administration) в США на протяжении более чем 70 лет позволила методически отработать и максимально стандартизировать процедуры, связанные с предоставлением и обслуживанием кредита, андеррайтингом заемщика, оценкой рисков и ценообразованием, «продажей» кредитов и процессом объединения кредитов в пулы и их секьюритизацией. Требования по резервам, создаваемым инвесторами по ценным бумагам, которые выпускаются «Фэнни Мэй», «Джинни Мэй», «Фредди Мак», существенно ниже, чем по другим, к примеру, корпоративным ценным бумагам (от 0% риска по бумагам «Джинни Мэй» до 25% риска по бумагам «Фэнни Мэй»), что также привлекает инвесторов.

Минимизация расходов по выпуску ценных бумаг, а также благоприятный налоговый режим достигаются за счет того, что с правовой точки зрения эмитентом MBS является особое юридическое образование — траст, операции, риски и административные расходы которого сокращены до минимума. Эмитент MBS выполняет крайне ограниченные (правововые и финансовые, но не в организационные) функции держателя пула ипотечных кредитов, выпуска ипотечных ценных бумаг и перевода денежных потоков, получаемых от заемщиков, к инвесторам, за вычетом очень небольших сумм, связанных с платой за обслуживание (как правило, 0,25% годовых от суммы долга), а также по гарантийным взносам в пользу вышеперечисленных агентств (также на уровне 0,25%). Структура платежей по сквозной ценной бумаге типа pass-through исключает необходимость больших административных затрат по управлению денежными потоками от заемщика к инвестору, в самом общем случае — «что поступило, то и распределено».

Таким образом, вторичный рынок США достиг чрезвычайно высокой степени эффективности, но, говоря о причинах подобной ситуации, необходимо отметить следующие основные факторы успеха:

·  огромные масштабы рынка, высокая конкуренция, приводящая к снижению издержек;

·  государственная и частная система страхования кредитных рисков при сумме кредита, превышающей 80% от стоимости залога, которая позволяет распределить риски возможных потерь при дефолте заемщика, что соответственно минимизирует и кредитные риски инвесторов;

·  развитая инфраструктура рынка, включающая систему кредитных бюро, риэлторских фирм, независимых оценщиков;

·  многолетняя практика банков, стандарты кредитования, сложившиеся традиции бизнес-этики и культура поведения всех участников процесса взаимодействия первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов;

·  гарантии по MBS для инвесторов со стороны поддерживаемых правительством агентств, означающие стимулирующее вмешательство государства.

Сравнивая сильные и слабые стороны обеих моделей рефинансирования: «европейской», основанной в определенной части на привлечении средств посредством ипотечных облигаций, и «американской», характеризуемой продажей активов специализированным операторам вторичного рынка, а также их секьюритизацией на основе MBS, следует отметить, что все «за» и «против» носят достаточно относительный характер. Во многом различия обусловлены различными правовыми предпосылками, а также традициями и особенностями развития институтов кредитования.

В среднем до 30% от объема кредитных ресурсов на европейский рынок долгосрочных ипотечных кредитов привлекается через выпуск ипотечных облигаций. Условия и правовая база выпуска и обращения ипотечных облигаций различаются в зависимости от законодательства конкретной страны, однако можно отметить одну общую черту: это — ценная бумага, которая эмитируется кредиторами и обеспечивается ипотечными активами, находящимися на балансе кредитора.

По объему правовых обязательств выпуск ипотечных облигаций, включая сроки и суммы платежей, график их выплат инвестору, накладывает на кредитора (он же является эмитентом) гораздо более сложные обязательства, чем ценные сквозные бумаги типа pass-through, связанные с необходимостью управлять поступающими денежными потоками от заемщиков и модифицировать их в денежные потоки, направляемые держателям ценных бумаг. Сравнение этих двух типов ценных бумаг, а также распределение присущих ипотечному кредитованию рисков приведено в табл. 2.4 (на примере рынков США и Германии)[6].

Таблица 1.4. Сравнительный анализ рисков, связанных с моделью привлечения ресурсов в ипотечных банках (Германия) и в организациях вторичного рынка (США)

Очевидно, что целый ряд потенциальных институциональных инвесторов (страховые компании, государственные и негосударственные пенсионные фонды) предпочтут ценные бумаги, которые дадут им возможность хранить свои денежные средства в течение длительного времени, имея возможность планировать их доходность, а также поступления по выплатам от ценных бумаг. С этой точки зрения ипотечные облигации по своей правовой конструкции более отвечают интересам долгосрочных инвесторов. В то же время это означает гораздо большую нагрузку на эмитента как с точки зрения контроля за состоянием обеспечения — ипотечными активами, так и с точки зрения управления поступающими финансовыми потоками, а также управления кредитным риском и риском досрочного погашения. Соблюдение основных принципов немецких ипотечных банков по соразмерности и соответствию по срокам активов и пассивов является главной задачей эмитента, который будет выпускать ипотечные облигации. Проблема ликвидности эмитента, связанная с необходимостью поддержания части активов в высоколиквидной форме, а также с необходимостью быстро размещать поступающие от заемщиков платежи, будет требовать от него проведения гораздо более сложных мероприятий по управлению денежными потоками.