Международный опыт жилищного ипотечного кредитования (стр. 5 )

4.  Выпускаемые на основе пула кредитов MBS продаются через дилеров инвесторам по рыночной цене, зависящей от конкретной конъюнктуры рынка, складывающейся из стоимости ценных бумаг Казначейства США, корпоративных облигаций и т. д. Так, если купонный доход будет иметь ставку на уровне 6,5%, это означает, что для заемщика процентная ставка составит где-то 7% годовых, стоимость кредитных средств плюс стоимость обслуживания (0,25%) и услуги по гарантиям операторов вторичного рынка (0,25%).

5.  Ценные бумаги приобретаются чаще всего являются страховыми компаниями, пенсионными фондами, различными депозитарными институтами, другими институциональными и индивидуальными инвесторами.

3 .4. Краткий исторический обзор развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США

Развитие вторичного рынка в США во многом связано с особенностями привлечения долгосрочных ресурсов на этот рынок[27]. После Второй мировой войны вкладчики сберегательных банков, а также держатели полисов на страхование жизни являлись основными источниками ресурсов для ипотечного рынка. Традиционно сберегательные (депозитные) учреждения использовали средства вкладчиков для предоставления ипотечных кредитов. Чтобы стимулировать приток денежных средств от вкладчиков и усилить доверие к финансовой системе в целом, Правительство Соединенных Штатов учредило страхование депозитов, а также разработало законодательство о безопасности и надежности банков и других финансовых учреждений. Однако в середине 70-х годов депозитные учреждения стали терять своих вкладчиков, предпочитавших инвестировать в инструменты фондового рынка, предоставляющие им больший доход, чем процент по вкладам, который был законодательно ограничен. В результате значительного сокращения вкладов в сберегательные учреждения в 70-е и в начале 80-х годов инвесторы, работающие через вторичный рынок долговых обязательств путем покупки ипотечных ценных бумаг, стали более значимым источником средств для предоставления кредитов под залог недвижимости.

История развития вторичного рынка ипотечных кредитов в США прослеживается с 1934 г., с момента создания Федеральной жилищной администрации. Необходимость ее создания была вызвана последствиями Великой депрессии, когда рынки ипотечных кредитов США характеризовались наличием большого количества дефолтов заемщиков, обращений взыскания на предмет залога, кредиторы испытывали острый кризис ликвидности.

Типичный кредитный инструмент в те годы характеризовался следующими параметрами: срок кредита — 5 лет с выплатой основной суммы долга в конце кредитного периода. ФЖА разработало и предложило банкам стандартный инструмент для долгосрочных, самоамортизируемых ипотечных кредитов (кредитов с аннуитетным платежом). В отсутствие ликвидных средств банки отказывались предоставлять долгосрочные жилищные кредиты, а огромные убытки по непогашенным кредитам с ростом безработицы все более возрастали.

Чтобы стимулировать спрос на жилье и активность кредиторов, в 1938 г. в соответствии с Национальным жилищным законом (National Housing Act) Правительство США создало государственную организацию вторичного рынка ипотечных кредитов — «Фэнни Мэй». При этом ставилась цель рефинансирования кредитов, застрахованных по программе ФЖА.

С развитием вторичного рынка ипотечных кредитов «Фэнни Мэй» поэтапно преобразовывалась — от полностью государственной компании к частной. В 1954 г. часть акций «Фэнни Мэй» перешла к первичным кредиторам, которые продавали ей ипотечные кредиты. В 1956 г. «Фэнни Мэй» начала производить займы на внутреннем рынке облигаций для своего финансирования. В 1968 г. «Фэнни Мэй» стала компанией со стопроцентным частным капиталом. Ее акции активно продаются и покупаются на Нью-Йоркской фондовой бирже.

В 1968 г. «Фэнни Мэй» разделилась на две организации: на корпорацию, учрежденную с согласия федерального правительства, принадлежащую частным владельцам акций и оставившую за собой название «Фэнни Мэй», и на «Джинни Мэй» — корпорацию, учрежденную в рамках Департамента жилья и городского развития. Первоначально «Фэнни Мэй» имела право выкупать у банков кредиты, имеющие страховку по кредитному риску от ФЖА и ВА, но уже в 1970 г. компания получила право производить покупку так называемых «стандартных» ипотечных кредитов, не требующих специальной страховки по ипотечным рискам. В 1981 г. «Фэнни Мэй» приступила к работе с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (MBS), и этот рынок вторичных ипотечных ценных бумаг стал самым быстроразвивающимся в 1980-х годах сектором системы ипотечного финансирования США.

В качестве государственной компании «Джинни Мэй» стала отвечать за разработку программ кредитования, требующих правительственных субсидий, а также предоставлять гарантии по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, застрахованным ФЖА и гарантированным ВА. Ценные бумаги «Джинни Мэй», обеспеченные гарантией федерального правительства, позволяли ипотечным банкам продавать значительные объемы ипотечных кредитов новым инвесторам, которые не имели в своем штате специалистов по оценке пакетов закупаемых кредитов, но полностью доверяли гарантиям правительственных структур.

Корпорация «Фредди Мак», учрежденная Законом 1970 г. «О чрезвычайном жилищном финансировании» (The Emergency Home Finance Act), была уполномочена покупать обычные стандартные кредиты (т. е. кредиты, не имеющие гарантий федерального правительства), а также кредиты, застрахованные ФЖА и гарантированные ВА. Уже на следующий год «Фредди Мак» представила свою ипотечную ценную бумагу, выпущенную на базе пула стандартных ипотечных кредитов. Это была бумага MBS — «сертификат участия в пуле ипотечных кредитов», который в первый же год был реализован на сумму в 67 млн долл. Подготовка и выпуск этого сертификата были частью общей стратегии «Фредди Мак», ставящей перед собой задачу привлечения инвесторов, которые ранее не участвовали в инвестировании в эту сферу.

Одновременно корпорация «Фредди Мак» выпустила стандарты по квалификации частных компаний по страхованию ипотечных обязательств. Установление подобных требований к страховым компаниям в значительной степени стимулировало принятие кредиторами практики частного страхования ипотечной задолженности для кредитов с высоким LTV.

В июне 1983 г. «Фредди Мак» начала выпускать новый вид ценных бумаг (REMICS), обеспеченных ипотекой, который отличался от предыдущих выпусков ипотечных ценных бумаг тем, что они позволяли инвесторам делать наиболее привлекательный способ инвестирования, выбирая среди классов ценных бумаг с различными процентными ставками и различными сроками погашения бумаги, обеспеченные единым пулом ипотек. Основной целью этого выпуска было привлечение тех инвесторов, которые предпочитают ценные бумаги с фиксированным и коротким сроком погашения, а, следовательно, вовлечение все большего числа потенциальных инвесторов в операции с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.

В заключение следует отметить, что влияние государства на развитие ипотечного рынка в США заключалось в следующем:

·  Правовое и нормативное обеспечение развития рынка долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

·  Создание системы страхования ипотечных кредитов (Федеральная жилищная администрация (ФЖА), Администрация по делам ветеранов (ВА).

·  Создание и поддержка рейтинга национальных агентств-операторов вторичного рынка по приобретению кредитов на вторичном рынке, занимающихся рефинансированием первичных кредитов и разработкой и внедрением новых кредитных инструментов и ипотечных ценных бумаг.

·  Принятие специальных программ для предоставления кредитов заемщикам, которые никогда ранее не обращались за ипотечными кредитами и не рассматривались банками как достаточно надежные заемщики, имея невысокие доходы.

3.5. Канадская ипотечная и жилищная корпорация

Федеральное правительство Канады всегда уделяло значительное внимание обеспечению граждан жильем. В 1935 г. после принятия Закона о суверенном праве на жилье (Dominion Housing Act). начались работы по созданию федерального жилищного агентства

В 1946 г. федеральное правительство учредило Центральную ипотечную и жилищную корпорацию (Central Mortgage and Housing Corporation), в последствии переименованную в Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию (КИЖК, Canada Mortgage and Housing Corporation). Ее основными целями явились развитие социальных программ, помощь строительному сектору и создание системы финансирования жилищного хозяйства.

В 50-ые годы экономика и, в частности строительная отрасль, переживала значительный подъем. Принятый в 1954 г. новый Закон о жилье (National Housing Act) разрешил коммерческим банкам заниматься ипотечным кредитованием и расширил полномочия деятельности КИЖК, создав основы страхования ипотечных кредитов.

В 1960-х в стандарты ипотечного кредитования были внесены изменения, направленные на повышения доступности жилья:

-  LTV был установлен на уровне не выше 75%;

-  был устранен действовавший ранее 6% потолок процентной ставки по кредитам;

-  в 1972 г. было разрешено учитывать доходы супруги(а) при определении размера кредита.

Энергетический кризис 1970-х годов, рост инфляции, высокие процентные ставки (до 19% годовых) и высокая стоимость жилья снизили доступность жилья и ипотечных кредитов для населения. В этот период КИЖК активно участвовала в программах предоставления социального жилья и стимулирования строительства, которые предполагали субсидирование процентной ставки, удлинение срока кредита и увеличение LTV до 95%.

В 1987 г. на рынок были выпущены первые ценные бумаги, обеспеченные закладными. Они содействовали образованию новых учреждений, росту числа ипотечных фондов и удлинению срока кредитования.

Через несколько лет, в 1992 г., страхование ипотечного кредита с LTV от 75% до 95% на покупку первого дома стало обязательным. В результате, в 1994 г. в Канаде появилась первая частная компания, занимающаяся ипотечным кредитованием – GE Capital.

В 1996 г. был принят новый мандат для КИЖК, в рамках которого был созданы и выделены Фонд Ипотечного страхования и Фонд ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В настоящее время Канадская ипотечная и жилищная корпорация осуществляет деятельность по предоставлению социального жилья, развитию первичного рынка ипотечных кредитов (страхование ипотечных кредитов) и развитию вторичного рынка (выпуск ипотечных ценных бумаг). В 2002 г. КИЖК застраховало более 45% выданных кредитов и предоставило гарантий на 13,4 млрд. долл.

Стандартные условия кредитования следующие: кредит с аннуитетными платежами сроком до 25 лет и процентной ставкой, которая фиксируется на срок от 6 месяцев до 5 лет. Кредиты без страхового покрытия могут иметь LTV не выше 75%, а кредит со страховым покрытием – до 95%. Страховка предусматривает 100% покрытие убытков кредитора в случае дефолта заемщика. Стоимость страхования ипотечного кредита в КИЖК составляет от 0,5 до 3,75% от стоимости кредита и определяется в зависимости от LTV. Условия страхования едины по всей стране, а само страхование доступно для всех заемщиков.

На рынке ипотечного кредитования в Канаде действуют более 200 кредиторов. Объем рынка в 2001 г. составил 1478 млрд. канадских долларов, из которых 30% (448,2 млрд.) - это жилищные ипотечные кредиты.

4. Опыт стран Западной Европы в области ипотечного жилищного кредитования

4.1. Характеристика европейских жилищных финансовых систем

Ипотечные кредиторы в европейских странах различаются использованием различных способов финансирования предоставляемых ими ипотечных кредитов. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредитора и варьируется по странам. Наиболее общим источником средств для жилищных ипотечных кредитов в странах Западной Европы являются ресурсы, привлеченные в виде розничных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 г. доля депозитов в финансовом обеспечении выданных ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники жилой ипотеки — ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%). MBS составляет 1%, другие источники — 13%[28].

Депозитная система

Кредиторы обеспечивают ипотечные кредиты путем привлечения депозитов. Кредиторами могут быть либо специализированные сберегательные организации, такие как строительные общества, либо коммерческие банки. Ее успешное функционирование требует использования переменной процентной ставки для ипотечных кредитов, поскольку интересы вкладчиков обеспечиваются благодаря адаптации процентов по сбережениям к меняющимся рыночным условиям. В противном случае не будет сформирована финансовая база ипотечных кредитов.

Депозитная система доминирует в Великобритании, Ирландии, Франции, Португалии, Испании. Она существует и в странах с преобладающей системой ипотечных банков — Германии, Австрии.

Несмотря на преобладание строительных обществ в Великобритании и Ирландии, на рынок ипотечных кредитов в последние годы все больше проникают коммерческие банки, также привлекающие средства институциональных и частных инвесторов во вклады.

Ипотечные облигации

Как уже рассматривалось ранее, ипотечные облигации — это ценные бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными банками или ипотечными кредитными институтами. Их основное отличие от других долговых ценных бумаг состоит в том, что данные облигации обеспечены правами требований по ипотечным кредитам.

Ипотечные облигации позволяют перераспределять средства частных и институциональных инвесторов (страховых и пенсионных фондов) в сферу жилищного финансирования с помощью фондовой биржи. Данная система существует с XVIII века.

Ипотечные облигации привлекательны для инвесторов, поскольку обеспечены ипотечными кредитами. Это — надежный ликвидный финансовый инструмент, высокий рейтинг которого поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля. Это позволяет снизить риски для инвесторов по сравнению с облигациями, не имеющими такого обеспечения. Таким образом, ипотечные облигации позволяют кредиторам получить долгосрочные ресурсы по относительно более низкой цене.

В настоящее время рынок ипотечных облигаций в Европе сконцентрирован в трех странах. На долю Германии, Дании и Швеции приходится 85% европейского рынка ипотечных облигаций. Оставшийся рынок поделен между Испанией, Францией, Австрией, Нидерландами, Португалией, Финляндией и Норвегией. Таблица 4.1 иллюстрирует объемы рынков ипотечных облигаций в европейских странах.

Самый большой в Европе рынок ипотечных облигаций сформировался в Германии. Германия находится на 3-м месте в мире после США и Японии по масштабам этого рынка.

Таблица 4.1. Распределение выпущенных ипотечных облигаций по странам (1999 )[29]

Страна	Ипотечные облигации, млн евро	Доля рынка ипотечных облигаций страны в европейском рынке, %	Доля ипотечных облигаций в национальном валовом внутреннем продукте, %
Германия		44,3	48,8
Дания		28,6	93,9
Швеция	80 694	15,1	34,1
Франция	33 386	6,3	3,4
Австрия	4 959	0,9	6,8
Испания	11 533	2,2	1,5
Нидерланды	1 171	0,2	0,5
Финляндия	1 163	0,2	1,1
Португалия	100	0,0	0,1
Норвегия	10 894	2,0	7,1
Всего		100	22,0

В Европе существует более 70 эмитентов ипотечных облигаций: 45 — в Германии, 10 — в Дании, 5 — в Швеции, по 3 — во Франции, Люксембурге и Австрии, по 2 — в Финляндии, Швейцарии и Испании (табл.4.2).

Почти во всех странах ипотечные облигации выпускают специализированные кредитные институты, деятельность которых регулируется законодательством и контролируется специальными организациями. Прежде всего регламентируются активные операции кредитных институтов и требования к кредитным продуктам. Такой подход типичен для Германии, Дании, Швеции, Франции, Финляндии и Люксембурга.

В некоторых странах (включая Австрию, Испанию, Португалию и Грецию) право выпуска ипотечных облигаций не ограничено специализированными кредитными институтами. В Швейцарии любые кредитные организации могут предоставлять ипотечные кредиты, но ипотечные облигации (Pfandbriefe) могут быть выпущены только двумя Pfandbriefe-институтами. Выпуск Pfandbrief в Германии строго регулируется законодательством.

В Германии все организации, выпускающие ипотечные облигации, можно разделить на три категории:

1. Частные ипотечные банки, кредитные операции которых ограничены жилищным ипотечным кредитованием и кредитованием коммунальной сферы. Помимо чисто ипотечных банков, существуют два смешанных банка, которые могут также осуществлять операции универсальных коммерческих банков.

2. Кредитные институты общественного (коммунального) сектора (земельные банки и др.). В большинстве случаев их собственниками являются региональные сберегательные банки.

3. К третьей категории относятся два частных корабельных ипотечных банка (ship mortgage banks).

В Дании ипотечные облигации выпускаются ипотечными банками, которые в соответствии с законодательством являются специализированными кредитными институтами, осуществляющими только ипотечные и связанные с ними операции. Капитал ипотечных банков образован за счет средств коммерческих и сберегательных банков, а также Национального банка.

Во Франции ипотечные облигации (obligations foncieres) традиционно выпускаются двумя финансовыми компаниями — Кредит Фонсье (Франция) (Credit Foncier de France) и Кэс де Рефинансемент де Кредит Фонсье (Caisse de Refinancement de I¢Habitat). Начиная с 25 июня 1999 г. эмитентами стали специализированные кредитные институты societe de credit foncier (сосьет де кредит фонсье) — специализированные кредитные организации, осуществляющие операции в сфере недвижимости. Сейчас функционируют две такие организации.

Таблица 4.2. Эмитенты ипотечных облигаций в Европе (1999 )[30]

Страна	Виды эмитентов	Количество эмитентов
Германия	Ипотечные банки (23 специализированных и 2 смешанных), кредитные институты общественного (коммунального) сектора (12 земельных банков, DGZ DekaBank и 6 кредитных институтов коммунальной недвижимости), корабельные ипотечные банки (2)	45
Дания	Ипотечные банки	10
Швеция	Ипотечные компании	5
Франция	Специализированные кредитные организации, работающие в сфере недвижимости и финансовые компании	3
Люксембург	Ипотечные банки	3
Австрия	Смешанные ипотечные банки (2) и земельные ипотечные банки (8), эмитирующие через специализированную центральную кредитную организацию — Pfandbriefstelle der osterreichishen Landeshypothekenbanken	3
Испания	Любые кредитные институты (коммерческие банки, сберегательные банки, кредитные кооперативы, специализированные финансовые институты)	2
Финляндия	Ипотечные кредитные банки	2
Швейцария	Центральные Pfandbrief-организации (акционерные общества, объединяющие банки кантонов, другие банки, осуществляющие ипотечное кредитование)	2

Рынок ипотечных облигаций обеспечивает кредиторов средне - и долгосрочными ресурсами для жилищного ипотечного кредитования, кредитования объектов коммерческой недвижимости или городской инфраструктуры по невысоким более стабильным процентным ставкам, приемлемым для заемщиков.