Начиная с 30-х годов ХХ века структура и организация рынка ипотечных жилищных кредитов в США постоянно развиваются и усложняются, включая все большое количество участников, специализированных компаний и инвестиционных и финансовых институтов, которые активно взаимодействуют на двух уровнях[18] (рис. 3.1).
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 3.1. Рынок ипотечных кредитов в США
Первым уровнем является так называемый «первичный рынок» ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья[19]. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым «стандартным» условиям.[20] Высокая степень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями со стороны инвесторов и организаций «вторичного» рынка ипотечных кредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования.
Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в США не устанавливаются в законодательном порядке, они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций. Банки вправе выпускать кредиты на любых приемлемых для них и заемщиков условиях, но именно «стандартные» кредиты могут быть рефинансированы максимально «дешево», без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков.
Основные требования к предоставлению «стандартных» жилищных ипотечных кредитов в США перечислены ниже:
- соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80% от рыночной оценки стоимости предмета залога;
- предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье;
- доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги за залоговое жилое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 28%;
- доля общих долговых обязательств заемщика, включая ипотечные и иные долгосрочные долговые обязательства в совокупных доходах заемщика, не превышает 36%;
- приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;
- процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (15-30 лет);
- платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.
Второй уровень рынка ипотечных кредитов, как отмечалось выше, — вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.
Основная задача этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, — в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним из важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования.
Эффективность системы заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через операторов вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и далее непосредственно к заемщикам-покупателям жилья.
Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.
Основными операторами вторичного рынка являются организации, созданные при активном участии Правительства США: Федеральная национальная ипотечная ассоциация («Фэнни Мэй») (Federal National Mortgage Association – Fnnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования («Фредди Мак») (Federal Home Loan Mortgage Corporation – Freddie Mac), Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита («Джинни Мэй») (Government National Mortgage Association – Ginnie Mae). Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы, утверждения уставов и частично состава директоров.
Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:
- путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами; путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организации вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.
Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка, а частные лица. В результате средства институциональных и частных инвесторов попадают в сферу жилищной ипотеки, на первичный рынок, на котором первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.
Схема взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов в США показана на рис. 3.2.
Рисунок 3.2. Схема взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов в США
 |
 |
Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами. Доли различных участников вторичного рынка ипотечных кредитов представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1. Участники вторичного рынка ипотечных кредитов в США, 1999
Участники вторичного рынка | Доля (в %) |
Джини Мэй | 20,96% |
Фредди Мак | 27,62% |
Фенни Мэй | 34,28% |
Частные компании | 17,14% |
Источник: Федеральная резервная система.
В целом рынок ипотечных кредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективный рынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительно низкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спредом прибыли по этим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и других финансовых институтов.
3.2. Основные формы воздействия государства на развитие рынка ипотечного кредитов в США
Для рынка США в настоящее время характерна относительно слабая степень вмешательства государства в процесс предоставления кредитов на первичном рынке, на котором взаимодействуют кредитор (банк или другая кредитная организация) и заемщик.
Влияние государства в основном осуществляется через принятие необходимого законодательства, в том числе в части защиты прав потребителей[21]. Так, федеральным законом напрямую устанавливаются характер и объем информации, которая должна быть предоставлена потребителю-заемщику в момент проведения переговоров по заключению кредитного договора. Частично законодательство в этой области создано и действует на федеральном уровне, частично — на уровне штатов.
Однако при создании вторичного рынка ипотечных кредитов в 30-е годы ХХ века государство играло достаточно существенную роль, оказывая воздействие на различные рынки через специально созданную государственную структуру — Федеральную жилищную администрацию (ФЖА; Federal Housing Administration — FHA), посредством которой стало осуществляться страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выдаваемым коммерческими кредитными организациями. Программы предоставления государственного ипотечного страхования осуществляются как через страхование кредитных рисков, так и через предоставление гарантий по отдельным кредитам (программа Администрации по делам ветеранов (ВА); Veterans Administration — VA).
В рамках различных государственных программ большое количество семей получает возможность приобрести жилье в кредит. Это прежде всего молодые семьи, впервые приобретающие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков. Подобные программы позволили существенно расширить круг заемщиков и увеличить объемы предоставляемых кредитных средств, так как дают возможность коммерческим банкам на рыночных условиях кредитовать те категории заемщиков, которые не соответствуют в полной мере стандартным требованиям. Предоставление этим заемщикам государственного страхования или гарантии позволяет им взять кредит на сумму от 80 до 95% от стоимости залога.
В настоящее время государство прямо или косвенно продолжает оказывать достаточно большое влияние на вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором происходит рефинансирование выдаваемых на первичном рынке кредитов посредством их продажи инвесторам напрямую либо через процесс секьюритизации — выпуск ипотечных ценных бумаг в форме MBS.
Воздействие государства на этом рынке осуществляется через так называемые «поддерживаемые государством структуры» (ПГС; Government-sponsored enterprises — GSEs). К такого рода структурам относятся крупнейшие операторы вторичного рынка «Фэнни Мэй», «Фредди Мак», а также Federal Home Loan Banks (FHLB). Эти структуры обеспечивают финансирование для первичных кредиторов, которые осуществляют кредитование населения на жилищные цели.
В дополнение к этому федеральное правительство полностью владеет еще одним крупнейшим оператором вторичного рынка — Государственной национальной ипотечной ассоциацией «Джинни Мэй» (Government National Mortgage Association, или Ginnie Mae), которая предоставляет гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам MBS, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами. Бумаги, гарантированные «Джинни Мэй», по своей надежности приравнены к бумагам, гарантированным Правительством США.
Как было отмечено выше, структуры вторичного рынка ипотечных кредитов рефинансируют первичных кредиторов следующими основными способами:
· На основе приобретения индивидуальных ипотечных кредитов в свои кредитные портфели «за наличные средства». В результате этой операции первичный кредитор снимает со своего актива долгосрочный кредит и получает оборотные денежные средства, которые он может использовать для выпуска новых кредитов.
· На основе операций «своп», когда кредиты собираются в пулы, передаются на баланс в управление специализированным организациям — трастам, которые, в свою очередь, осуществляют операции по секьюритизации этих активов в сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage-Backed pass-through Securities)[22]. В результате этой операции первичный кредитор снимает со своего баланса переданные в траст кредиты, но взамен получает не денежные средства, а названные ценные бумаги. Если данные ценные бумаги выпускаются под гарантию ПГС, то они получают высокий рейтинг надежности у инвесторов, практически равный ценным бумагам Правительства США. Так, «Фэнни Мэй» дает гарантию по выпускаемым ценным бумагам на своевременную выплату инвесторам платежей в счет основного долга и процентов, что, безусловно, повышает их привлекательность и ликвидность.
Ценные бумаги, гарантированные «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», считаются не менее надежными, чем правительственные ценные бумаги. Несмотря на то, что эти корпорации в настоящее время являются частными и не имеют явных, законодательно устанавливаемых гарантий от Правительства США, они, входя в круг ПГС, пользуются так называемой «неявной», но очевидной для рынка поддержкой. Этого факта достаточно для того, чтобы инвесторы, приобретающие бумаги с гарантиями указанных ипотечных структур вторичного рынка, были уверены в их надежности так же, как в надежности правительственных ценных бумаг. Доверие инвесторов к данным ценным бумагам, гарантированным ПГС, дает возможность минимизировать стоимость заимствования денежных средств, получаемых от инвесторов при продаже этих ценных бумаг.
Деятельность обеих корпораций — «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» — регулируется Департаментом городского и жилищного развития (Department of Housing and Urban Development) и Офисом по надзору за федеральными жилищными структурами (Office of Federal Housing Enterprise Oversight - OFHEO), которые следят за их надежностью и финансовой устойчивостью. Эти компании, будучи достаточно сильными частными корпорациями, без поддержки государства могли бы рассчитывать на рейтинг выпускаемых ими ценных бумаг, не превышающий «AA», в то время как, являясь ПГС, они привлекают ресурсы на рынке капитала на условиях рейтинга «ААА». Это позволяет экономить от 0,20 до 0,50%[23] в стоимости привлекаемых ресурсов. В результате процентные ставки по кредитам для заемщиков, которые соответствуют стандартам и требованиям «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» и могут быть выкуплены или гарантированы ими, ниже, чем по другим жилищным ипотечным кредитам.
Большинство ипотечных кредитов в настоящее время продается на вторичном рынке. При этом, как правило, от 60 до 90%[24] этих кредитов составляют стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Большая часть кредитов, застрахованных в системе государственного страхования ипотечных рисков посредством ФЖА и ВА, секьюритизируются с помощью «Джинни Мэй». Около 40% стандартных кредитов продается также ПГС («Фэнни Мэй» и «Фредди Мак»).
В настоящее время отмечается также рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Они, как правило, действуют на сегменте рынка, на котором, согласно установленным в настоящее время регулирующим правилам, не может действовать «Фэнни Мэй».
Так, «Фэнни Мэй» имеет право выкупать кредиты, предоставляемые на приобретение индивидуального односемейного дома стоимостью не более долл., в то время как частные операторы вторичного рынка вправе рефинансировать кредиты большей величины. Этот сегмент рынка составляет от 10 до 20 %.
В целом объемы деятельности ПГС могут быть проиллюстрированы следующими цифрами: к 2000 г. общий объем ипотечных кредитов в портфеле «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» достиг 2095 млрд долл., объем MBS — 1 880 млрд долл., объем выпущенных собственных долговых обязательств этих корпораций составил 996 млрд долл.[25]
3.3. Описание типичной сделки по предоставлению, обслуживанию и продаже ипотечного кредита
Рассмотрим типичную сделку по получению одного из наиболее распространенных в США кредитных продуктов — кредита сроком на 30 лет с фиксированной процентной ставкой (в нашем примере — 7%)[26]:
1. Заемщик должен внести первоначальный взнос не менее 20% от оценочной стоимости жилья, предоставить необходимые документы, заплатить некий первоначальный сбор (примерно 1% от суммы кредита) за оформление кредита. Этот сбор остается у той кредитной организации, которая, собственно, подготавливает, оформляет и выдает кредит заемщику. Это может быть ипотечный брокер, коммерческий или сберегательный банк, ипотечная компания. Впоследствии заемщик осуществляет регулярные платежи в счет основного долга и процентов, чтобы выплатить кредит в течение 30 лет под 7% годовых.
Кредит, как правило, обслуживается в ипотечной компании или депозитарном банке, который за выполнение этих функций получает примерно 0,25% годовых от баланса долга.
2. Функции по обслуживанию пула кредитов могут быть проданы другой обслуживающей кредитной организации. Так, крупные ипотечные компании, как правило, заинтересованы в продаже им функций по обслуживанию всего кредитного портфеля, поскольку даже столь небольшая плата в условиях существующих объемов долгосрочных кредитов дает существенную прибыль на этапе обслуживания.
3. Кредиты группируются в пулы с определенным набором стандартных характеристик (процентная ставка, срок погашения, срок выпуска кредита, тип жилья, являющегося обеспечением т. д.) и секьюритизируются с гарантией от ПГС. При этом «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» получают свои комиссионные в размере, как правило, не превышающем 0,25% годовых от баланса долга, из которых от 0,05 до 0,10% покрывают оцениваемый кредитный риск по пулу кредитов. Если в пуле есть кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, они должны иметь ипотечную страховку от ФЖА (АДВ), либо частной страховой ипотечной компании, которые покрывают весь или часть (25-30%) ущерба в случае дефолта заемщика и недостаточности сумм, получаемых при реализации залога. Средний размер страхового взноса составляет 0,75 % годовых от суммы долга.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
