Международный опыт жилищного ипотечного кредитования (стр. 3 )

Анализ последних тенденций показывает, что и в Европе получают все большее развитие различные форм секьюритизации активов, в то время как в США развиваются различные формы выпуска облигаций.

2. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги как инструмент рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов

2.1. Два основных типа ипотечных ценных бумаг

Одним из основных направлений развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Расширение объемов привлекаемых ресурсов, снижение их стоимости в развитых странах позволило понизить стоимость ипотечных кредитов. Несмотря на ряд страновых различий, систему ипотечного кредитования в целом можно определить как механизм перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику — покупателю недвижимости.[7] . В результате рынок ипотечных ценных бумаг стал самым крупным механизмом перетока средств с рынка капиталов в жилищный и строительный сектора.

Основные участники такой модели организации ипотечного кредитования:

·  заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;

·  кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;

·  посредник — специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего инвестирования в ипотечные кредиты (для Германии характерно объединение кредитора и посредника в одном лице - специализированных ипотечных банков);

·  конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор — основа вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Экономические механизмы рефинансирования при помощи выпуска ипотечных ценных бумаг при ипотеч­ном кредитовании имеют одинаковую природу, однако и правовые механизмы, и финансовые схемы различны.

В методических целях целесообразно ограничить сферу рассмотрения и сосредоточиться на более детальном изучении немецких ипотечных облигаций (Pfandbrief) и обеспеченных ипотекой американских ценных бумаг (MBS — mortgage backed securities), под которыми прежде всего (но не всегда) понимают особый вид ценных бумаг — сквозные ипотечные ценные бумаги (pass-through securities).

В первом приближении:

- немецкие ипотечные облигации имеют традиционную структуру с выплатой основного долга в конце срока действия облигации;

- pass-through securities представляют собой долю от потока платежей, источником которых является пул (набор) ипотечных кредитов.

Рисунок 2.1

ИПОТЕЧНЫЕ АКТИВЫ (ОБЕСПЕЧЕНИЕ)

В проекте российского ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в качестве синонима термина «обеспечение» используется термин «покрытие».

На рис. 2.1 приведена схема выпуска немецких ипотечных облигаций. Последовательность действий такова:

1. Специализированный ипотечный банк продает облигации и берет обязательства по выплате основного долга и процентов. Облигации обеспечены залогом прав требований по ипотечным кредитам, принадлежащих данному банку.

2. Инвесторы приобретают облигации и получают платежи в счет погашения основного долга и выплаты процентов от ипотечного банка.

3. Ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, однако учитываются в обособленном реестре.

4. Орган по регулированию банковской деятельности назначает независимый орган, контролирующий соблюдение требований законодательства по выпуску ипотечных облигаций.

5. Контролирующий орган регулярно проводит проверку обеспечения облигаций.

6. Держатели облигаций имеют прямой преимущественный доступ к пулу обеспечения в случае банкротства эмитента, обеспечение выделяется из конкурсной массы и может быть передано другому банку для обслуживания кредитов и обязательств по облигациям.

Немецкие ипотечные облигации имеют нижеследующие особенности:

·  выделение обеспечивающих ипотечные облигации активов из других активов и операций эмитента путем ведения специализированного реестра обеспечения и отражения факта внесения кредита, обеспеченного залогом данного недвижимого имущества в поземельной книге (реестре прав на недвижимое имущество). В Австрии, в которой также выпускаются Pfandbrief, например, ставится специальный штамп в поземельной книге (Kautionsband). Это свидетельствует о том, что кредит, обеспечением которого служит данная ипотека, включен в состав обеспечения ипотечных ценных бумаг;

·  вводится специальный независимый контроль;

·  вопросы банкротства при выпуске ипотечных облигаций регулируются Законом об ипотечной банковской деятельности[8], предусматриваются исключения из общих положений законодательства о банкротстве;

·  вводится абсолютное преимущественное право держателей ипотечных облигаций на обеспечение, автоматическое исключение обеспечения из конкурсной массы в случае банкротства эмитента (современные тенденции: сохранение пула обеспечения и продолжение обслуживания облигаций даже после банкротства ипотечного банка), возможность замены управляющего обеспечением и/или обслуживающего банка, нераспространение требований третьих лиц на избыточные активы обеспечивающего пула.

С правовой точки зрения немецкие ипотечные облигации — это обеспеченные облигации, удостоверяющие следующие права их владельцев:

·  право на получение от эмитента их номинальной стоимости в предусмотренные им сроки;

·  право на получение от эмитента установленных процентов от номинальной стоимости;

·  право на получение удовлетворения — в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств — из стоимости имущества, включенного в состав обеспечения ипотечных облигаций, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.

Обеспечением ипотечных облигаций могут выступать:

·  пул ипотечных кредитов (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров);

·  денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты в соответствии с требованиями законодательства, но в небольшом, ограниченном законом или практикой делового оборота объеме.

Вместе с тем немецкие облигации обладают достаточно простой структурой финансовых потоков. График денежных потоков по Pfandbrief приведен на рис. 2.2. Обратим внимание на то, что это — облигации традиционного «шарового типа», с выплатой основного долга в конце платежного периода.

Рисунок 2.2

На рис. 2.3 приведена схема выпуска американских сквозных ипотечных ценных бумаг, выпускаемых специализированным агентством вторичного рынка (agency pass-through securities).

Рисунок 2.3

Последовательность действий в общем случае при этом такова:

1. Банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты.

2. Банк продает кредиты агентству вторичного рынка.

3. Агентство продает кредиты специализированному трасту (special purpose vehicle — SPV) без обязательства обратного выкупа, управление кредитами передается попечителю траста.

4. Специализированный траст продает инвесторам ценные бумаги (сертификаты участия (pass-through securities).

5. Покупатели, оплатив ценные бумаги, получают платежи в счет основного долга и процентов за счет денежных потоков по кредитам.

6. Управление осуществляет попечитель траста (trustee).

Специализированный траст, хотя и является «бумажной организацией», однако формально подлежит процедуре банкротства. В этой связи предпринимаются специальные меры для того, чтобы избежать маловероятной, но все же формально возможной процедуры банкротства.

Благодаря механизмам рефинансирования институты вторичного рынка объединяют первичные ипотечные рынки кредитования с рынками долгосрочного капита­ла, выступая в роли посредника[9].

Сквозными ипотечными ценными бумагами (mortgage-backed pass-through securities) признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно:

·  участниками общей собственности на имущество, составляющее пул облигаций выпуска ипотечных сертификатов участия;

·  учредителями траста для управления имуществом, составляющим пул выпуска ипотечных сертификатов участия;

·  выгодоприобретателями по трасту.

В состав пула ипотечных сертификатов участия входят однородные (стандартные) ипотечные кредиты (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров).

С финансовой точки зрения сертификаты участия имеют весьма непростую и заранее не определенную структуру из-за возможности досрочного погашения части или всего кредита, находящегося в пуле, что «транслируется» в выплаты по сертификатам участия. Пример денежных потоков приведен на рисунке 2.4.

Рисунок 2.4

2.2. Немецкие ипотечные облигации

Обратимся к более детальному рассмотрению немецких ипотечных облигаций — Pfandbrief.

Немецкие ипотечные облигации имеют традиционную структуру финансовых потоков. Фиксированная сумма основного долга выплачивается по окончании срока обязательства эмитента, фиксированные проценты выплачиваются в сроки, определенные условиями выпуска (один или два раза в год)[10].

Немецкие ипотечные облигации могут выпускаться только специализированными институтами – ипотечными банками. «Отличительной особенностью немецких ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Все остальные кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «Pfandbrief» (русский термин — ипотечные облигации)[11]. «То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных облигаций, говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т. е. привлечения денежного капитала, одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема»[12].

Ипотечный банк имеет право осуществить эмиссию Pfandbrief только в случае, если он уже приобрел кредиты, способные служить в качестве их покрытия. До недавнего времени минимальная общая стоимость выпускаемых Pfandbrief составляла 10 млн марок. Эмиссия может осуществляться:

·  в документарной форме, в виде отпечатанной типографским способом Pfandbrief;

·  в виде сертификата на эмиссию Pfandbrief в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это — так называемые «глобальные свидетельства», а для инвесторов бумаги предоставляются в электронной форме.

При выпуске в бумажной форме Pfandbrief печатаются специализированными типографиями ценных бумаг с использованием особого способа печати на защищенной от подделок бумаге. За выполнением требований к качеству печати следят биржевая служба допуска и эксперты немецкого Федерального банка.

Условия выпуска[13] Pfandbrief должны содержать информацию о правовых отношениях между ипотечным банком и инвестором — условия эмиссии.

Pfandbrief оформляются и как предъявительские, и как именные ценные бумаги. В конце 1996 г. 75% всех находящихся в обращении Pfandbrief были выданы на предъявителя и 25% являлись именными.

Инвестору выдается лист Pfandbrief и дополнительно к нему купонный лист процентных ставок, который содержит годовые процентные купоны на все время действия облигации. Для получения суммы процентов инвестор предъявляет один процентный купон банку, и банк осуществляет его погашение.

В основе Закона об ипотечных банках Германии лежит требование о защите прав держателей облигаций ипотечных ипотечного банка.

Это отражено в трех основополагающих принципах закона[14]:

·  принципе специализации;

·  принципе обеспечения;

·  принципе конгруэнтности.

Принцип специализации

Этот принцип[15] заключается в том, что ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок, и прежде всего выпуск ипотечных облигаций, и запрещены все виды кредитования, кроме ипотечного.

К ипотечным кредитам, входящим в состав покрытия, предъявляются одинаковые требования, определяемые законодательно и неукоснительно соблюдаемые правилами делового оборота.

Кредиты, как правило, долгосрочные, и их пригодность для покрытия ипотечных облигаций при проведении кредитных операций предполагает метод, который основывается на специальных требованиях к оценке предмета ипотеки. Сумма кредита не может превышать 60% от «долгосрочной оценки» стоимости недвижимого имущества»[16].

Это делает легкообозримой структуру риска банка, снижает возможный риск при совершении сделок. Но ипотечный банк обязан следовать не только требованиям по отношению к объекту залога. Ипотечный банк, как и любой другой кредитный институт, обязан проверить личную кредитоспособность заемщика (провести андеррайтинг заемщика). При невыполнении этого условия кредит не может быть выдан — даже если стоимость объекта залога соответствует всем необходимым требованиям.

Ограниченное количество видов кредитных операций, совершаемых ипотечными банками, способствует высокой эффективности их работы и позволяет иметь меньший, чем в других банках, персонал, поэтому расходы на содержание персонала и издержки у ипотечного банка не столь значительны. Таким образом, с принципом специализации самым непосредственным образом связан принцип экономической эффективности. Отсюда следует также и снижение риска банкротства. Со времени издания Закона об ипотечных банках в 1900 г. в Германии не произошло ни единого случая их банкротства.

Принцип обеспечения Pfandbrief

Его смысл заключается в том, что для удовлетворения требований держателей Pfandbrief ипотечный банк должен образовать обеспечение этих облигаций. Таким образом, держатели ипотечных облигаций в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований из этих средств. В качестве обеспечения для ипотечных облигаций можно использовать лишь те права требования, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога.

Для того чтобы в любой момент можно было быстро получить информацию о кредитах, составляющих обеспечение, сведения о них заносятся банком в специальный (ипотечный) регистр.

Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того, что на обеспечение распространяются особые права держателя ипотечных облигаций облигаций. Для идентификации объекта ипотеки и кредита в реестр заносятся необходимые сведения.

Независимое (назначенное Федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора) доверенное лицо должно проверять: идет ли речь о допустимой стоимости обеспечения и надлежащим ли образом произошло возникновение права. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в регистр ипотеки ценностей. Банк может изымать их из покрытия Pfandbrief только с согласия доверенного лица.

Преимущественное право держателей Pfandbrief перед другими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных в ипотечный регистр ипотечных кредитов в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35 Закона об ипотечных банках Германии. В связи с необходимостью выплаты суммы основного долга в конце платежного периода разрешается до 20% обеспечения держать в государственных ценных бумагах.

Принцип конгруэнтности

Этот принцип заключается в том, что по своим условиям требования ипотечных банков по отношению к заемщикам по ипотечным кредитам и обязательства банков по Pfandbrief перед их инвесторами должны соотноситься друг с другом.

Установлено[17], что общая суммарная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть покрыта денежными требованиями в размере их номинала по меньшей мере такой же стоимости и по меньшей мере такими же доходами от процентов. Это — так называемая конгруэнтность обеспечения.

Отметим, что в составе покрытия допускается до 20 % неипотечных активов, например государственных ценных бумаг.

Pfandbrief разрешено выпускать лишь в том случае, если срок их действия не намного превышает срок действия договоров ипотечного кредитования. Кроме того, существуют ограничения относительно суммарного объема выпуска.

Еще один аргумент в пользу того, что эмитентами ипотечных облигаций в Германии могут быть только специализированные ипотечные банки, — это то обстоятельство, что, учитывая аннуитетный характер входных денежных потоков и традиционную шаровую (balloon) структуру немецких ипотечных облигаций, с управлением активами и пассивами могут справиться только мощные специализированные организации. Для управления рисками запрещается досрочное погашение кредитов, по крайней мере в начальный период действия кредита. Отметим, что выпустить Pfandbrief на основании одного пула ипотечных кредитов можно только в случае формирования избыточного обеспечения, что объясняется нижеследующим образом. На рис. 2.5 показано, как изменяются сумма основного долга по пулу ипотечных аннуитетных кредитов с фиксированной процентной ставкой и обязательства по Pfandbrief с традиционной шаровой структурой.

Рисунок 2.5

Балансовая стоимость обеспечения уменьшается в связи с тем, что по аннуитетной схеме постоянно производится выплата основного долга. Поэтому необходимо постоянно дополнять обеспечение новыми ипотечными кредитами. Однако рано или поздно надо выплачивать сумму основного долга, и для этого необходимо иметь эквивалентную сумму в ликвидных инструментах. Предполагая, что одновременно ипотечный банк несет обязательства по меньшей мере по 5 выпускам, для решения обозначенной задачи достаточно иметь в ликвидных инструментах 20% объема покрытия, что и допускается германским законодательством об ипотечных банках.

«Источники» надежности Pfandbrief:

1.  Принцип обеспечения: сумма находящихся в обороте ипотечных облигаций должна быть меньше или равна сумме ипотечных кредитов в покрытии.

2.  Учет всех ипотечных кредитов обеспечения Pfandbrief в ипотечном регистре.

3.  Ответственность банка обеспечением и всем состоянием банка.

4.  Преимущественное право держателя Pfandbrief перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка.

5.  Установленная законом процедура определения залоговой стоимости с долгосрочной стоимости объекта ипотеки для ипотечных банков.

Тем самым законодательная база предоставляет держателю Pfandbrief широкие возможности защиты прав. Это позволило ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии.

3. Опыт развития системы ипотечного жилищного кредитования в США и Канаде

3.1 Краткая характеристика структуры рынка ипотечных жилищных кредитов в США

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов населению в США — один из наиболее мобильных и эффективных рынков финансовых услуг. На этом рынке совершаются разнообразные сделки, необходимые для того, чтобы люди могли занять денежные средства для приобретения жилья: предоставление и обслуживание ипотечных кредитов, страхование недвижимости, титула собственности и кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и услуги, необходимые для развития ипотечного рынка. За последние 30 лет этот рынок прошел путь развития от ряда сегментированных рынков до единого интегрированного рынка. Структура рынка определяется его высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса.