Начиная с 1998 г. фиксированная процентная ставка становится все более популярной. Правда, она в основном применяется для кредитов на короткие сроки (около 4 лет).
Секьюритизация активно развивается в Великобритании. В период существенного роста рынка ипотечных кредитов в 1998 г. ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью более эффективного использования капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.
В Великобритании популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.
MBS выпускаются тремя ипотечными корпорациями и характеризуются высокой категорией и ликвидностью.
Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.
Германия
Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.
Основные субъекты ипотеки:
1. Ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный банк.
2. Сберегательные банки.
3. Кредитные кооперативы — совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.
4. Стройсберкассы (Баушпаркассе).
Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.
Особенности ипотечных облигаций:
· они обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;
· они выпускаются ипотечными банками, а не специализированными организациями.
Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).
Франция
Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.
Субъекты ипотеки:
1. Банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством. Ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получения специальной лицензии.
2. Финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки. Они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не имеют права привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.
Виды ипотечных кредитов:
1. Субсидируемые кредиты — предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством (кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой[35]).
2. Рыночные кредиты, по которым LTV устанавливается до 60%; срок кредита — до 15 лет; преобладает фиксированная ставка; требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.
Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, освобождаются от налога на компании; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.
Ресурсы ипотеки формируются за счет:
· жилищных сберегательных контрактов;
· депозитов;
· облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.
Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.
Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, существуют в виде:
· облигаций со сроками 10-15 лет и с фиксированной процентной ставкой;
· облигаций с опционом, предусматривающих возможность их выкупа эмитентом и изменения процентных ставок;
· облигаций с индексируемой процентной ставкой.
5. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Восточной Европы и СНГ
Проведение рыночных преобразований в странах Восточной Европы и СНГ сопровождается становлением новой системы жилищного финансирования. В большинстве стран жилищное ипотечное кредитование рассматривается в качестве основной формы финансового обеспечения граждан при приобретении жилья. Проводится работа по созданию рынка жилищных ипотечных кредитов: разрабатываются законы, формирующие условия ипотечного кредитования; создаются организационные структуры рынка ипотечных кредитов; разрабатываются процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, схемы взаимодействия банков с другими институтами рынка ипотечных кредитов; формируются основы функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов; разрабатываются схемы вовлечения долгосрочных ресурсов инвесторов в ипотеку, в том числе путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и т. п. Различаются степень проработанности и масштабы реализации жилищного ипотечного кредитования в разных странах, что связано с уровнем экономического развития, особенностями банковского сектора, правового обеспечения и т. д.
В данной главе будет рассмотрен опыт некоторых стран Восточной Европы и СНГ и Балтии (Польши, Литвы, Казахстана, Чешской Республики, Республики Словакии, Украины) по развитию жилищного ипотечного кредитования.
5.1. Ипотека в Польше
Ипотечное кредитование в Польше занимает в системе жилищного финансирования вполне определенное место. В области ипотечного кредитования работают как универсальные коммерческие, так и специализированные ипотечные банки. При этом деятельность ипотечных банков регулируется законом, в частности, регулируются различные аспекты выпуска ипотечных облигаций. Основным законом в этой области является Закон «Об ипотечных облигациях и ипотечных банках» (август, 1997 г.). Масштабы деятельности ипотечных банков пока незначительны. Но существует тенденция увеличения их доли на рынке ипотечных кредитов.
Большое значение в развитии ипотечного рынка Польши имело создание Бюро кредитной информации, которое призвано сыграть значительную роль в обеспечении надежности предоставляемых банками ипотечных кредитов, снижении риска невозврата кредитов благодаря формированию кредитных историй заемщиков. Опыт Польши в области создания и функционирования Бюро кредитной информации представлен в главе «Кредитные бюро в системе жилищного ипотечного кредитования».
Польша — единственная среди стран, осуществляющих жилищное кредитование, где успешно и в больших масштабах применялись кредиты с инструментом с двойной индексацией - DIM (dual index mortgages) (). По мере стабилизации экономики и снижения уровня инфляции использование DIM стало неактуальным, и распространение получили другие кредитные инструменты.
Сейчас преобладают кредиты с переменной процентной ставкой, значительно меньше кредитов с фиксированной процентной ставкой. Большинство кредитов предоставляется в злотых. Кроме того, кредиты предоставляются в евро и в меньших объемах — в долларах США. Существует также кредитный продукт, содержащий защиту от валютного риска, т. е. банк дает заемщику возможность изменить валюту кредита в течение кредитного периода, что представляет интерес в периоды серьезных изменений на валютном рынке.
Сроки кредитования варьируются от 5 до 20 лет, типичный срок — от 10 до 15 лет.
Банки, как правило, устанавливают LTV в пределах от 40 до 60%, максимально — до 75-80%. При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей заемщика по кредиту в месячном доходе составляла от 17 до 40%. Этот показатель существенно дифференцируется по банкам.
В Польше также была предпринята попытка сформировать систему жилищных накоплений.
5.2. Ипотечное кредитование в Чешской Республике
В Чехии ипотечное кредитование стало развиваться после создания соответствующих законодательных предпосылок начиная с 1995 г. Существует несколько форм поддержки ипотеки со стороны государства: освобождение доходов от ипотечных облигаций от уплаты налога в целях увеличения ресурсной базы ипотечных банков; субсидирование процентов по ипотечным кредитам; вычитание платежей по кредиту из налогооблагаемой базы при расчете подоходного налога граждан; возвратная государственная помощь (субсидия) на частичную уплату основного долга и процента в целях повышения доступности ипотечных кредитов для домохозяйств (это позволяет применять систему прогрессивно растущих платежей). Последняя форма государственной поддержки играет важную роль и применяется только при условии приобретения нового жилья, что позволяет стимулировать спрос на новое жилье и поддерживать жилищное строительство.
Ипотечные операции в Чехии могут осуществлять универсальные банки, получившие соответствующую лицензию. Ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением ипотечных облигаций, в соответствии с действующим законодательством могут быть выделены в обособленную конкурсную массу, что важно в случае банкротства эмитента, поэтому они служат первоклассным обеспечением для облигаций.
Основные условия ипотечного кредитования:
· срок кредита — до 20 лет;
· процентная ставка — фиксированная на 5 лет;
· размер процентной ставки в 2000 г. — 9%;
· применяется вариант, при котором существует возможность ипотеку с ежегодно пересматриваемой процентной ставкой конвертировать в ипотеку с процентной ставкой, меняющейся один раз в 5 лет;
· платеж по кредиту должен составлять не более 30-35% совокупного семейного дохода, причем оставшийся доход должен в 1,6 раза превышать минимальный прожиточный минимум для семьи;
· LTV устанавливается на уровне до 70% от стоимости жилья для кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации; кредиты с более высоким LTV предоставляются по более высоким переменным процентным ставкам.
5.3. Ипотека в Словакии
В 1966 г. в Словакии стала создаваться система ипотечных облигаций, предполагающая, что ипотечные кредиты финансируются за счет средств, привлеченных продажей ипотечных облигаций.
Ипотечные сделки могут осуществляться как в словацких кронах, так и в иностранной валюте. При этом в случае кредитования в иностранной валюте банк берет на себя валютный риск.
Ипотечные кредиты предоставляются на следующих условиях:
· сроки кредитования — от 4 до 30 лет, в среднем — 5 лет;
· кредиты предоставляются банками, имеющими лицензию на осуществление ипотечной деятельности;
· кредиты рефинансируются в основном за счет эмиссии и продажи ипотечных облигаций;
· LTV не может превышать 60-70%;
· процентные ставки по ипотечным кредитам на начало 2001 г. составляли от 9,9 до 11%.
Ипотечные облигации регулируются Законом об облигациях, в соответствии с которым:
· определяется специальный тип облигаций — ипотечные;
· средства, полученные от их продажи, идут на рефинансирование ипотечных кредитов;
· общий объем эмитируемых облигаций должен быть покрыт, по крайней мере, таким же объемом ипотечных кредитов (ординарное покрытие); максимальный лимит ограничен 60-70% от стоимости недвижимости;
· замена покрытия не может превышать 10% общей номинальной стоимости эмиссии ипотечных облигаций. Это могут быть специальные активы (депозиты Национального банка Словакии, правительственные облигации, ипотечные облигации других банков, муниципальные облигации и т. д.).
С апреля 1999 г. доходы от ипотечных облигаций стали свободными от налогообложения.
В январе 1999 г. было реализовано три выпуска ипотечных облигаций. Процентная ставка составила 10% годовых (фиксированная), срок — 5 лет. Все облигации были успешно размещены, и полученные средства были направлены на расширение операций по ипотечному кредитованию.
5.4. Система жилищного ипотечного кредитования в Литве
Отличительной чертой ипотеки в Литве является наличие системы страхования ипотечных кредитов от риска невозврата. В 2000 г. Министерство финансов Республики Литвы учредило Компанию жилищного ипотечного страхования (далее — Компания) — Bûsto paskolø Draudimas UAB. В 2001 г. капитал Компании составил 4,25 млн долл. США. Первый договор страхования был подписан в июле 2000 г.
Компания страхует ипотечные кредиты, предоставленные банками и другими ипотечными институтами, которые заключили с ней контракты. Такие контракты были заключены пятью крупнейшими банками Литвы, в том числе Банком Вильнюса и Сберегательным банком Литвы.
В соответствии с условиями контракта страховке подлежат ипотечные кредиты, предоставленные заемщикам, которые:
· имеют гражданство Республики Литвы;
· не старше 65 лет на дату окончания кредитного договора;
· застраховали свою жизнь на срок кредита на сумму, не меньшую, чем оставшийся баланс долга при кредитовании на срок свыше 10 лет или если возраст застрахованного к концу договора страхования превысит 45 лет;
· застраховали недвижимость, являющуюся обеспечением кредита, на срок кредита на сумму, не меньшую, чем ее рыночная стоимость, определенная лицензированным оценщиком, и не меньшую, чем оставшийся баланс долга;
· соответствуют другим требованиям, определяемым Компанией и банком.
В случае невозврата кредита Компания покрывает 100% невыплаченной суммы по невозвращенному ипотечному кредиту. После выплаты страховой компанией страхового вознаграждения банк переводит все права требований по кредиту, включая права на заложенную недвижимость, на Компанию. Компания получает компенсацию в пределах страхового вознаграждения за счет средств, вырученных при обращении взыскания. Оставшаяся вырученная сумма перечисляется в банк. Банк покрывает проценты, штрафы, пени, неустойки, которые заемщик не заплатил и которые не являются объектом договора страхования ипотечного кредита.
Основные условия страхования:
· страхуются все кредиты с LTV выше 70%;
· страхуемый кредит не может превышать 95% цены приобретения жилья, являющегося объектом ипотеки;
· сумма страхуемого кредита не может превышать долл. США.
Цена страховки зависит от уровня LTV. Если LTV составляет от 70 до 95%, то цена устанавливается в пределах от 2,77 до 7,8% от суммы кредита. Страховая премия может быть заплачена разовым платежом или уплачиваться в течение всего срока кредитного договора.
Данная схема содержит ряд преимуществ для заемщиков:
· небольшой первоначальный взнос: менее 30% (до 5%) от стоимости жилья, достаточный для получения кредита. Без страхования банк обычно требует первоначальный взнос в размере 30%;
· банки, заключившие договор с Компанией, по застрахованным кредитам устанавливают скидку, снижая на 0,5-1% цену кредита;
· не требуется уплаты штрафов при досрочном погашении кредита;
· заемщики, имеющие жилье малой площади и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, или те, кто не имеет жилья в течение более 5 лет, могут заплатить только 50% общей суммы страховой премии. Другая часть покрывается государством в форме государственной субсидии на жилищные цели за счет государственных средств.
В течение первого года функционирования Компании она застраховала более 1 200 кредитов. Общий страховой портфель составил около 84 млн. долл. США.
Возможность переложить кредитный риск на страховую компанию повысила привлекательность ипотечной деятельности для банков, способствовала росту конкуренции в банковском секторе, ипотечные кредиты стали доступнее для граждан с низкими и средними доходами.
Рынок ипотечного кредитования в Литве характеризуется следующими параметрами. Кредиты предоставляются гражданам Литвы в возрасте не менее 21 года. Минимальная сумма кредита в среднем составляет 15 тыс. долл. США, максимальная — 60 тыс. долл. США, LTV обычно банки устанавливают на уровне, не превышающем 70% стоимости жилья (за исключением застрахованных кредитов, где сумма кредита может достигать 95%).
По кредитам в долларах США и евро устанавливаются переменные процентные ставки, пересматриваемые раз в год в зависимости от ставок годовых LIBOR. Процентные ставки зависят от срока и типа кредита. В 2000 г. процентные ставки по кредиту в долларах США на срок 25 лет варьировались от 9,25 до 11%, а по кредитам на срок 10 лет — от 9,5 до 10,75%.
По кредитам в литовских латах процентные ставки могут фиксироваться на срок до 5 лет. Либо применяются переменные процентные ставки, пересматриваемые раз в год на основе годового VILIBOR.
При предоставлении кредита от заемщика требуется подтверждение платежеспособности на уровне, при котором доход семьи, оставшийся после внесения платежей по кредиту, должен быть по крайней мере в 4 раза выше установленной правительством суммы прожиточного минимума. Доля ежемесячных платежей банку не должна превышать 40% семейного дохода.
Банки, как правило, требуют от заемщика открытия в банке зарплатного счета. Кроме того, необходимо страхование жизни и приобретаемого жилья на срок и сумму кредита в страховой компании, соответствующей требованиям страховой политики банка.
В течение первого года кредитного срока банк предоставляет заемщику возможность выбрать один их двух методов определения платежей по кредиту: аннуитетный либо осуществление равных платежей в счет погашения основного долга и процентов, начисляемых на оставшуюся часть долга.
5.5. Развитие жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан
Казахстан — одна из наиболее активных стран СНГ, развивающих жилищное ипотечное кредитование. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2003 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 90 млн. долл. США.
Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг»; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования».
Особую роль стала играть созданная в 2000 г. Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием банков, предоставляющих жилищные ипотечные кредиты в соответствии с установленными корпорацией стандартами и требованиями. Деятельность КИК регламентируется основными положениями по приобретению прав требований по ипотечным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан, и ипотечных свидетельств. Кроме того, положениями регламентируется привлечение КИК средств, прежде всего путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, а также взаимоотношения КИК с банками-кредиторами, инвесторами, страховщиками и оценщиками недвижимости.
Основными функциями КИК являются:
· привлечение долгосрочных ресурсов в сферу жилищного ипотечного кредитования путем эмиссии и продажи на рынке инвесторам ипотечных ценных бумаг;
· повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;
· обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным на жилье на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.
К настоящему времени КИК эмитировал ипотечные ценные бумаги, обеспеченных ипотечными кредитами, на сумму около 7 млн. долл. США в целях привлечения долгосрочных ресурсов рыночных инвесторов. В качестве основных покупателей ипотечных ценных бумаг выступают пенсионные фонды, которые привлекли значительные суммы средств от населения и нуждаются в надежных, ликвидных финансовых инструментах для размещения накопленных средств, а также банки.
КИК выкупает у банков только те кредиты, которые соответствуют установленным КИК требованиям к кредитным продуктам. Так, ипотечные кредиты на приобретение жилья (квартиры, индивидуального дома) предоставляются физическим лицам — резидентам Республики Казахстан. Сумма кредита может составлять от 3 000 долл. США додолл. США, в отдельных случаях сумма кредита может быть увеличена до долл. США.
Ипотечные кредиты выдаются в национальной валюте (тенге). По кредитам устанавливается плавающая процентная ставка, пересматриваемая с периодичностью 6 месяцев в зависимости от ставок по государственным ценным бумагам. С 1 июля 2001 г. процентные ставки по кредитам составляют от 13 до 15% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит.
Срок предоставляемых кредитов составляет от 3 до 10 лет. Погашение кредита и уплата процентов по нему осуществляются путем ежемесячных аннуитетных платежей.
Кредиты обеспечиваются приобретаемым жильем. Дополнительным обеспечением могут выступать поручительства (гарантии) третьих лиц. Размер кредита должен составлять не более 70-85% от рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения. Заемщик за счет собственных средств вносит первоначальный взнос кредитору в сумме 15-30% от стоимости приобретаемого жилья.
При проведении андеррайтинга кредита, предназначенного для его последующей продажи КИК, банк должен руководствоваться установленными КИК требованиями к платежеспособности заемщика. Сумма ежемесячных платежей по кредиту не может превышать 35% от суммы месячного совокупного дохода заемщика. Другим ограничением является доля платежей по кредиту и расходов, связанных с иными долгосрочными обязательствами (потребительские кредиты, платежи за обучение, медицинская страховка и др.), которая не должна превышать 40%. в сумме месячного совокупного дохода заемщика. Кроме того, предполагается, что после уплаты ежемесячного платежа по кредиту и другим долгосрочным обязательствам у заемщика должно оставаться средств в размере не менее 5 тыс. тенге (примерно 30-35 долл. США) на члена семьи в месяц.
В качестве обязательного требования выступает также проведение оценки стоимости залогового имущества. Оценка стоимости имущества должна производиться независимыми оценщиками в соответствии с требованиями, устанавливаемыми КИК.
Необходимыми условиями ипотечного кредитования являются обязательное страхование имущества, передаваемого в залог банку-кредитору, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.
Банк вправе самостоятельно застраховать выданный заемщику ипотечный кредит путем заключения договора со страховой компанией о добровольном страховании кредитного риска.
Страхование производится у страховщиков, имеющих лицензию уполномоченного государственного органа. Перечень страховщиков формируется КИК по рекомендации Национального банка Республики Казахстан.
Банк-кредитор заключает с КИК генеральное соглашение о приобретении прав требований по ипотечным кредитам. В договоре устанавливается обязательство банка-кредитора выкупить у КИК права требования по ипотечным кредитам, переставшим удовлетворять требованиям КИК, по которым произошел дефолт.
КИК заключает с банком договор о доверительном управлении приобретенными ипотечными активами, в соответствии с которым банк осуществляет обслуживание ипотечных кредитов и получает за это комиссионные. Банк должен также осуществлять контроль за сохранностью заложенного недвижимого имущества и предоставлять отчет в КИК о текущем состоянии заложенных жилых помещений по правилам, определяемым КИК.
В настоящее время КИК заключил соглашения с десятью банками и небанковскими кредитными организациями ( торгово-финансовый банк», Ипотека», ЦентрКредит», -финанс»), ведется работа по вовлечению в программу КИК еще ряда крупнейших банков Казахстана.
Помимо создания основного оператора вторичного рынка ипотечных кредитов — КИК Национальный банк Республики Казахстан принял решение о создании специальной организации, которая будет страховать банки, предоставляющие гражданам жилищные ипотечные кредиты, от риска финансовых потерь при возможном наступлении неплатежеспособности заемщика. Предполагается, что Казахстанское агентство по ипотечному страхованию может быть учреждено в форме акционерного общества, первоначальный капитал которого будет сформирован за счет средств НБК и в дальнейшем может быть расширен за счет привлечения средств от частных инвесторов.
В Республике Казахстан началась работа по подготовке концепции и законодательных основ деятельности кредитных бюро.
Таким образом, Казахстан последовательно формирует институты рынка ипотечных кредитов, создает основы для широкого развития жилищного ипотечного кредитования в стране.
5.6. Развитие жилищного ипотечного кредитования на Украине
За последние пять лет в системе жилищного финансирования Украины произошли серьезные изменения. Роль государства в обеспечении населения жильем существенно сократилась, за счет бюджетных средств осуществляется финансирование трех специальных программ улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан (молодежи, военнослужащих, граждан, пострадавших от чернобыльской аварии). Эти программы в основном ориентированы на строительство нового жилья, которое либо предоставляется гражданам на безвозмездной основе, либо продается с одновременным предоставлением покупателям льготных долгосрочных кредитов.
Доля средств государственного бюджета в общем объеме финансирования жилищного строительства и обеспечения граждан жильем в настоящее время уже не превышает 5%. Основными источниками финансирования стали средства частных инвесторов, собственные средства населения и в меньшей степени кредиты банков.
Значительная доля жилищного строительства финансируется за счет привлечения средств граждан либо на основе договоров инвестирования, либо в виде полной оплаты будущей квартиры на стадии строительства.
Банки пока еще не играют существенной роли в кредитовании граждан. Нежелание банков работать с ипотечными кредитами объясняется такими причинами, как дефицит «длинных» ресурсов, необходимых для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов; отсутствие необходимой нормативной правовой базы; высокие риски ипотечного кредитования; трудности оценки платежеспособности заемщиков; недостаточная доходность ипотечных операций и т. д.
В то же время наметилась тенденция повышения интереса банков к развитию розничного бизнеса, включая ипотечное жилищное кредитование. Сейчас ипотечные операции в небольших масштабах осуществляют большинство ведущих банков Украины.
В Украине сложились предпосылки, определяющие возможность и перспективность развития ипотечного жилищного кредитования:
· отсутствие достаточных по объемам надежных долгосрочных финансовых инструментов определило заинтересованность банков в развитии ипотечной деятельности;
· рост спроса со стороны населения на ипотечные жилищные кредиты;
· повышение уровня доходов граждан;
· работа по формированию законодательной базы ипотечного жилищного кредитования и др.
Банки реализуют следующие формы кредитования улучшения жилищных условий граждан:
· кредитование участия граждан в долевом строительстве жилого дома;
· кредитование приобретения готового жилья на первичном и вторичном рынках жилья;
· кредитование на ремонт готового жилья.
При этом основную часть составляют кредиты на участие в долевом строительстве жилого дома.
В числе общих характерных черт предоставляемых кредитов можно назвать: неформальный подход к оценке платежеспособности заемщиков; преобладание кредитов в долларах США; сроки кредитования в пределах 5 лет; требование страхования недвижимости, являющейся предметом залога; процентные ставки по кредитам от 14 до 18% в валюте и от 20 до 26% в гривнах; сумма кредита составляет 65-70% от стоимости жилья.
Наиболее активными участниками рынка розничного банковского бизнеса являются «Приватбанк», банк «Аваль», «Ощадбанк», «Правэкс банк». Среди кредитов физическим лицам преобладают потребительские кредиты, а ипотечные кредиты составляют не более 15-25% от общего объема потребительских кредитов в этих банках.
[1] European Mortgage markets: structure, funding and future development OECD – June 2000
[2] Annual report, 2000. Association of Germany Mortgage Banks.
[3] Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets: structure, funding and future development. OECD. 2000. June.
[4] European Mortgage markets; structure, funding and futurre development OECD. 2000. June.
[5]Van Order, Robert. The Structure and Evolution of American Secondary Mortgage Markets, With Some Implication for Developing Markets. The Journal of Housing Research. Vol. XVI. P.16-31.
[6] Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets: structure, funding and future development. OECD. 2000. June.
[7] Diamond, Douglas B., and Michael J. Lea. Housing Finance in Developed Countries. An International Comparison of Efficiency. Journal of Housing Research. 1992. Vol. 3. Special Issue.
[8] Mortgage banks and the Mortgage bond in Europe // Hypothekenverband bei der EG. Baden-Baden: Nomos Verl. Ges.– Losebl. Ausg. 1993.
[9] Американская модель ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.
[10] Mortgage banks and the Mortgage bond in Europe // Hypothekenverband bei der EG. Baden-Baden: Nomos Verl. Ges.– Losebl. Ausg. 1993.
[11] § 5 германского Закона об ипотечных банках.
[12] Система ипотечного кредитования в Германии. Дармштадт: Союз немецких ипотечных банков, Институт жилища и окружающей среды, 1997.
[13] § 8 германского Закона об ипотечных банках.
[14] См.: Mortgage banks and the Mortgage bond in Europe. Nomos Vtrlagsgtsellschaft Baden-Baden, 1996
[15] §§ 1 и 5 Закона об ипотечных банках.
[16] Там же.
[17] Абзац 1 § 6 Закона об ипотечных банках Германии.
[18] Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США – М.: Институт экономики города, 1995
[19] Robert Van Order, The structure and Evoluation of American Seconderry Mortgage Markets, with some Implications for Developing Markets// Housing Finance International, 2001
[20] Dennis Marshall W. Residential Mortgage Lending. Third Edition // Prentice Hall Career & Technology, Englewood Cliffs. New Jersey, 1999.
[21].Kinsey, Mark A, and H..James Schwing. Regulation of the Secondary Mortgage Market. Housing Finance International, 2001
[22] Более подробно об ипотечных ценных бумагах см. главу 15 .
[23] Order, Robert Van. The Structure and Evolution of American Secondary Mortgage Market, with Some Implication for Developing Markets. Housing Finance International. 2001. September.
[24] Там же
[25] Order, Robert Van. The Structure and Evolution of American Secondary Mortgage Market, with Some Implication for Developing Markets. Housing Finance International. 2001. September.
[26] Там же
[27] Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: Опыт США, сборник материалов. Институт экономики города, 1995
[28] Recent Developments in European Mortgage Markets. Housing Finance International. Vol. XV. 2000. December. № 2. P.19.
[29] The Economic and Financial Importance of Mortgage Bonds in Europe. Housing Finance International. 2001. Vol. XV June. № 4. P.25.
[30] Там же. P. 23.
[31] Там же. P.24.
[32] Там же. P.26.
[33]. Там же. P.26.
[34] Там же. Р. 18.
[35] См. главу 17. «Жилищные сберегательные программы»
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
