Фонд “Институт экономики города”
Международный опыт жилищного ипотечного кредитования
Подготовлено для Центра Стратегических Разработок
Москва
2003 год
Международный опыт жилищного ипотечного кредитования
1. Основные модели организации рынков ипотечного жилищного кредитования
1.1. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки
Кризис и депрессия 30-х годов в США, последствия Второй мировой войны в Европе заставили правительства большинства стран осознать особую социальную значимость решения жилищных проблем населения. Развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования стало рассматриваться как важнейшая стратегическая цель, реализация которой позволяет решить целый комплекс социально-экономических проблем, связанных с оздоровлением послевоенной экономики стран, воссозданием разрушенного жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей. Создание необходимых правовых условий для эффективной деятельности финансово-кредитных институтов способствовало появлению надежных и привлекательных для инвесторов финансовых инструментов, эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования — привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов прежде всего влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.
На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств. Приведенная ниже классификация моделей финансирования ипотечных кредитов не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных моделей. Как правило, модели финансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и изменяются, меняется их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков. Тем не менее целесообразно выделить основные типы финансирования ипотечных кредитов по ряду параметров, характеризующих источники и способы привлечения ресурсов на рынок жилищной ипотеки.
Прежде всего следует выделить модели финансирования, отличающиеся по источникам привлекаемых ресурсов: модели, в которых ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов, а также модели, в которых ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг (см. табл.1.1).
Таблица 1.1. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов
Основные модели финансирования | Универсальные банки | Контрактные жилищные сбережения | Ипотечные банки | Вторичный рынок ипотечных кредитов |
Основной способ привлечения финансирования | Депозиты | Депозиты | Ипотечные ценные бумаги — ипотечные облигации | Ипотечные ценные бумаги — MBS и их модификации |
Особенности привлечения ресурсов | Средства населения и юридических лиц на счетах и депозитах различной срочности Межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке | Средства населения на целевых жилищных (строительных) долгосрочных депозитах с установленными в договорах условиями накопления и кредитования | Эмиссия ипотечных облигаций, ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента | Секьюритизация ипотечных активовпутем выпуска MBS |
Основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов | Риск ликвидности, процентных ставок, связанных с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам | Рыночный риск в связи с необходимостью постоянного притока новых вкладчиков | Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный риск кредитора-эмитента ценных бумаг | Рыночный риск эмитента |
Наличие специального законодательства | Нет специального законодательства, регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для финансирования жилищных ипотечных кредитов | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации | Законодательство, регулирующее выпуск MBS. Специальные акты о создании операторов вторичного рынка |
В свою очередь, среди депозитных моделей можно выделить две основные модели: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений.
1.2.Модель универсальных коммерческих банков.
Наиболее распространенной моделью являются универсальные коммерческие банки, которые в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах. Роль коммерческих банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в таких странах, как Великобритания, Германия, Испания и ряд других стран Европы, а также Австралия, Южная Африка. Ресурсную базу ипотечного кредитования в основном составляют средства на депозитных счетах различной срочности — от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц.
Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций — от предоставления кредитов юридическим и физическим лицам до инвестиций в различные финансовые инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты. Привлекаемые универсальными коммерческими банками ресурсы также широко варьируются по источникам — от кредитных ресурсов на межбанковском рынке до средств от граждан и юридических лиц на депозитах, выпуска различных долговых ценных бумаг, векселей и т. д.
Основное преимущество универсальных банков — возможность использования разнообразных кредитных и финансовых инструментов для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности.
Для крупных коммерческих банков, как правило, характерно осуществление достаточно больших по объему операций, стремление работать с корпоративными клиентами либо достаточно состоятельными заемщиками. Мелкие розничные операции, связанные с относительно небольшими по суммам кредитами и платежами, как правило, невыгодны для подобных банков.
Поскольку в настоящее время в большинстве стран с развитым ипотечным рынком долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению являются достаточно стабильным и надежным сектором финансовых операций, большинство коммерческих банков также размещают определенную долю своих кредитных ресурсов в долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению.
Основная проблема, возникающая в рамках данной модели, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. В этом случае регулирование текущей ликвидности банка становится более сложной задачей, которую достаточно трудно решать, опираясь только на собственные ресурсы, а также привлекаемые по депозитам вклады.
Поэтому зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых —ипотечное кредитование. Широко распространена система, когда крупные коммерческие банки осуществляют кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов. Тенденция специализации банковских операций и их выделения в специализированные кредитные институты прослеживалась на протяжении развития жилищной ипотеки в прошлом столетии. При этом надо отметить, что периоды строгой специализации сменялись периодами, для которых были характерны тенденции к расширению спектра разрешенных банковских операций.
Универсальные коммерческие банки обладают большей финансовой независимостью и устойчивостью, так как имеют возможность диверсифицировать свой портфель по более широкому спектру активных операций, различающихся по рискам и доходности. Анализ роли различных институтов на рынке ипотечных кредитов в европейских странах показывает, что доля жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых универсальными коммерческими банками, по своему объему превышает объемы, выдаваемые другими кредиторами (см. табл. 1.2).
Таблица 1.2. Предоставление жилищных ипотечных кредитов европейских странах различными кредитными институтами[1] (в % к общей сумме задолженности на конец
1998 г.)
|
|
|
|
|
|
|
|
1.3. Модель жилищных сбережений.
Данная модель предполагает финансирование жилищных кредитов за счет долгосрочных целевых жилищных вкладов населения.
Стройсберкассы, или кредитно-сберегательные организации, привлекают целевые долгосрочные накопительные вклады населения, осуществляемые на долгосрочной договорной основе. Они могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы — Bausparkasse в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества — Building societies в Великобритании), и полностью открытого типа (ссудно-сберегательные ассоциации в США - Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.
Кредитно-сберегательные организации, основанные на привлечении долгосрочных целевых жилищных вкладов населения в качестве основного источника финансирования, функционируют во многих странах и различаются по следующим основным характеристикам
1. Условия долгосрочного контракта (договора), на основе которого осуществляются накопительные сбережения участников, членов или пайщиков этих организаций. Так, в Германии заключаемый договор стройсбережений заранее устанавливает условия и сумму предоставляемого кредита, которую может получить вкладчик после выполнения условий договора по суммам и срокам накопления. При замкнутой системе стройсбережений в Германии процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам устанавливаются ниже рыночных и зафиксированы на весь срок сберегательного контракта. Аналогичные программы действуют в Австрии и Франции, они отличаются в основном условиями предоставления кредита и более гибкой политикой процентных ставок. В ряде других стран порядок накопления и получения кредита не столь жестко закреплен на законодательном уровне и зависит от конкретных финансовых условий ссудно-сберегательной организации и состояния финансового рынка(Великобритания, США).
2. Степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку. Системы жилищных сбережений различаются по степени замкнутости финансовых потоков — от наиболее замкнутой, практически независимой от внешнего финансового рынка системы в Германии до полностью открытой системы ссудно-сберегательных ассоциаций в США. Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка (помимо денежных средств от вкладчиков) существенно расширяет кредитные возможности данных организаций. Одновременно с этим увеличиваются риски и зависимость от внешних источников, от изменений на финансовом рынке. Так, постепенная эволюция строительных обществ в Великобритании привела к тому, что из практически замкнутых паевых обществ они превратились в достаточно открытые с точки зрения получаемых источников финансовые организации; это потребовало усиления надзора за их деятельностью, усложнения отчетности, т. е. приведения ее в соответствие с отчетностью универсальных коммерческих банков. Подобные мероприятия привели к повышению административных издержек, но в то же время способствовали универсализации активных и пассивных операций, повышению гибкости и устойчивости строительных обществ на финансовом рынке.
3. Наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего сферу деятельности этих организаций, надзор и контроль за операциями, система отчетности и резервирования, гарантий по вкладам. Наиболее строгое законодательство действует в Германии и в ряде стран, автоматически копирующих немецкую систему стройсбережений (например, Чехия, Словакия). Эти организации регулируются отдельными законами, четко устанавливающими сферу их деятельности и меры надзора за ними с тем, чтобы обеспечить надежность и сохранность вкладов, устойчивое развитие системы в целом.
4. Влияние и поддержка со стороны государства. Наиболее сильно и прямо эта поддержка осуществляется в Германии (а также в Чехии и Словакии), где ежегодно выделяются бюджетные средства на выплату «премий» по счетам вкладчиков, стимулирующих граждан участвовать в системе долгосрочных целевых жилищных накоплений на условиях «ниже рыночных» ставок по депозитам. Основная проблема — необходимость постоянной бюджетной поддержки этой системы, по сути дела направленной на компенсацию инфляции и повышение надежности и привлекательности долгосрочных жилищных депозитов для вкладчиков. Стимулирование государством долгосрочных накоплений населения на жилищные цели так или иначе является формой бюджетного субсидирования.
5. Ограничения на активные операции. Возможности размещения средств, привлекаемых ссудно-сберегательными организациями в иные активы, помимо предоставляемых жилищных ипотечных кредитов гражданам — участникам системы, в большой степени зависят от жесткости правового регулирования, степени «независимости» от финансового рынка, влияния государства и надзорных органов, форм взаимодействия с материнскими либо «партнерскими» универсальными банками.
Отмечая особенности функционирования модели жилищных сбережений, следует при этом отметить, что она является скорее дополнением к уже существующим кредитным институтам на ипотечном рынке и вряд ли может рассматриваться как самостоятельная. Так, в Германии строительно-сберегательные кассы работают в тесном сотрудничестве со специализированными ипотечными банками, универсальными коммерческими банками, а также так называемыми земельными и народными банками, имеющими широкую территориальную филиальную сеть. Подобное сотрудничество позволяет всем участникам рынка наиболее эффективно работать с клиентами, предоставляя разнообразные услуги — как по накоплению вкладов на первоначальный взнос, так путем предоставления кредитов на различных условиях. Таким образом, создаваемые кредитно-сберегательные институты — это, скорее, дополнение к универсальным или специализированным ипотечным банкам, позволяющее мобилизовать денежные средства вкладчиков на основе заключения долгосрочных контрактов и направлять эти средства непосредственно на рынок ипотечных кредитов.
Стройсберкассы, как правило, специализируются на работе с клиентами, имеющими средние доходы и претендующими на небольшие по размерам кредиты. Если ссудно-сберегательные системы работают по замкнутой системе, особой проблемой этих организаций является поддержка ликвидности, обеспечение постоянного притока вкладчиков, средства которых являются основным источником для кредитования. Наиболее успешно стройсберкассы функционируют в странах, в которых осуществляется целенаправленная государственная поддержка этих систем посредством дополнительных бюджетных субсидий («премий», как, например, в Германии) на счета вкладчиков. При отсутствии подобной государственной поддержки замкнутые системы становятся неконкурентоспособными по сравнению с другими финансовыми институтами, которые осуществляют более широкий спектр как активных, так и пассивных операций. Более подробно эти вопросы рассмотрены в главе 17.
1.4. Модель специализированных ипотечных банков.
Характеризуя модели рефинансирования, основанные на привлечении ресурсов с рынка капиталов от частных инвесторов посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг, следует выделить также две основные формы: модель специализированных ипотечных банков, зачастую называемую одноуровневой моделью и модель вторичного рынка ипотечных кредитов, получившую название двухуровневая модель.
Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство. Ипотечные банки — это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.
Специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные жилищные ипотечные кредиты, используя средства, привлекаемые посредством ипотечных облигаций непосредственно с рынка капитала от различных инвесторов, включая как крупных институциональных инвесторов — пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации, так и отдельных частных инвесторов — небольшие компании и физических лиц. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому размещаются по относительно низким ценам.
Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующие условия предоставления ипотечных кредитов и выпуска облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов, и объемы обязательств по таким облигациям в ряде стран превышают объемы государственных заимствований. Так, в Германии в 2000 г. общая сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief), выпущенным немецкими ипотечными банками, увеличилась по сравнению с предыдущим годом на 4,7% и достигла 1,1 трлн евро[2].Законодательство Германии (Закон «Об ипотечных банках» с последними изменениями от 27 апреля 1993 года) достаточно строго ограничивает сферу деятельности немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Один из основных принципов немецких ипотечных банков, обеспечивающих их надежность, качество предоставляемых кредитов и выпускаемых ипотечных облигаций, а также минимизацию возможных кредитных рисков, заключается в принципе специализации. Основная часть их активов обеспечена ипотекой или государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставляемым на рынке общественному сектора ( инфраструктуры городов и т. п.).
Обеспечение по ипотечным облигациям в случае банкротства эмитента выводится из конкурсной массы, тем самым интересы держателей ипотечных облигаций удовлетворяются вне очереди.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
