Самовольная постройка (стр. 3 )

 

В любом случае жилье не может быть судом сохранено в измененном в нежилое назначение виде, т.к. для перевода предусмотрен административный порядок в ЖК РФ.[20]

 

3.3. Самовольная реконструкция и перепланировка зданий и помещений

Нормы о СП

- применяются к реконструкции зданий, строений, сооружений, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости (п. 9 Обзора, ИП ВАС 143[21], п. 28 Пост. 10/22).

Но ведь если изменения в здании реконструкция, то всегда возникает новый объект недвижимости?

Пристройка к зданию, как правило, признается судебной практикой, такой реконструкцией здания, которая влечет возникновение нового объекта недвижимости.[22]

 

- не применяются к перепланировке, переустройству (переоборудованию) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 24 Пост. 10/22).

Когда считается, что создан новый объект недвижимости? По нашему мнению, если создан новый объект недвижимости, то это реконструкция, а не перепланировка, переустройство (переоборудование).

 

 

3.4. Действие норм о СП во времени

 

3.4.1. Применение ст. 222 к недвижимости, построенной до 01.01.1995.

С начала 2012 г. и по н.в. ВАС РФ занимает позицию, согласно которой:

(i) до 01.01.1995 действовала ст. 109 ГК РФСФСР 1964 г. и «предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами»;

(ii) Понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 01.01.2001 N 52-ФЗ);

(iii) Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании. Кто должен доказать, что постройка возведена до 01.01.1995 г. Это должен доказать сам истец (См. ФАС МО) [23]

(iv) Признать право собственности на такую недвижимость как на самовольную постройку также нет оснований, но можно признать по иным основаниям (т.к. постройка не самовольная, об этом позже).[24]

 

3.4.2. Действие норм ФЗ от 01.01.2001 (данный закон вступил в силу 01.09.2006)

Редакция ст.222, по которой собственность на СП может быть признана только за землевладельцем (93-ФЗ от 01.01.2001), применяется, если эта редакция действует на момент вынесения решения суда (п. 31 Пост. 10/22). Т.е. независимо от того, когда создана постройка – до или после 01.09.2006, ее можно легализовать только при наличии прав на землю.

 

4. Правовой режим самовольной постройки до признания на нее права собственности

4.1. Является ли СП недвижимостью

по п. 1 ст.222 ГК РФ СП может быть недвижимое имущество, но это в смысле связи его с землей (объективный критерий недвижимости). Юридического критерия недвижимости у СП нет, СП не есть недвижимость юридически.

 

4.2. Оборотоспособность СП

П.2 ст.222: лицо, осуществившее СП, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

СП не есть недвижимый объект гражданских прав. Сделки с СП до признания судом права собственности на нее ничтожны:

сделки, совершенные до 01.09.2013 г. (вступление в силу ФЗ от 01.01.2001 N 100-ФЗ о внесении изменений в ГК) на основании ст.168 + п.2 ст.222 ГК[25]

сделки, совершенные после 01.09.2013 – на основании п. 1 ст. 174.1 ГК РФ (сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом, статья 180)[26].

СП не входит в наследственную массу, но наследники могут ее легализовать при наличии у них титула на землю (п.27 Пост.10/22).

Если самовольная постройка была осуществлена наследодателем на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения земельном участке, наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на этот земельный участок, при признании за ним права собственности на самовольную постройку возмещает иным наследникам по закону и по завещанию, содержащему распоряжения в отношении остального имущества (помимо земельного участка) без указания конкретных объектов, стоимость постройки исходя из причитающейся им доли наследства (п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.01.2001 N 9).

В жилой СП нельзя зарегистрироваться по месту жительства[27]

 

4.3. Можно ли продать совокупность строительных материалов, образующих СП

ФАС ВСО, 2002:

ИП купил склад как недвижимость и после этого пристройку к нему как совокупность строительных материалов, после этого приобрел права пользования землей (1997г.).

Суд признал за ИП собственность на пристрой как на СП, при этом указал, что сделка по покупке ИП стройматериалов не является ничтожной, т.к. была приобретена не СП, а строительные материалы.[28]

В н.в. продажа стройматериалов не актуальна, т.к. владелец земли в любом случае может признать за собой собственность на СП, кто бы ни владел стройматериалами.

Видимо, можно продать землю с самостроем и приобретатель земли за собой сможет признать право собственности на самовольную постройку.

Как структурировать платеж за приобретаемый земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой?

 

5. СНОС СП

 

КС РФ: Самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК Российской Федерации (определения от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 17 января 2012 года N 147-О-О, от 19 июня 2012 года N 1192-О и др.).

 

5.1. По общему правилу СП подлежит сносу, право собственности на нее не возникает, если есть хотя бы один признак СП

- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, или

- созданное без получения на это необходимых разрешений, или

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 части 1 и пункту 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

 

5.2. Исключительно судебный порядок сноса

Снос СП невозможен в административном порядке (п.1 Обзора).

 

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" http://www.cpeigi.ru, Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 146, учредитель КУГИ . В СМИ есть инфо о том, что это учреждение без решения суда с государственной земли сносит самовольные постройки (http://www.assembly.spb.ru/welcome/show/766/21960) – это не соответствует закону

Целью деятельности учреждения является материально-техническое обеспечение деятельности Комитета по управлению городским имуществом в сфере осуществления контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга.

Предметом деятельности учреждения является материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета по управлению городским имуществом по осуществлению контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.01.2001 N 87).

Для достижения указанных целей Учреждение проводит мероприятия, связанные с освобождением земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, от третьих лиц и их имущества (пункт 2.3.3 Устава).

 

5.3. Кто вправе обратиться с иском о сносе

 

- землевладелец

субъект вещного права, законный владелец земельного участка, на котором находится СП, а также смежного участка, если его права нарушены (п. 22 Пост.10/22; п.4 Обзора), в том числе арендатор земли[29]. Если СП затрагивает соответствующий земельный участок.

 

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (п.10 ст.3 Федерального закона от 01.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

 

- владелец соседнего здания или здания, к которому произведен пристрой (надстрой), а также владелец линейного объекта , газопровода.

Если

- СП затрагивает здание (газопровод) и

- здание\газопровод являются правомерно созданными объектами недвижимости.