Рекомендации научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа: спор носит публичный характер, в котором суд должен оценить добросовестность застройщика, обращался ли он за разрешением на строительство или иного акта, является ли причиной отказа или отсутствия разрешения на строительство небрежность застройщика, либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
Если имеется разрешительная документация, даже полученная после окончания строительства, то следует полагать, что соблюдены публичные нормы о строительстве (объект не является самовольной постройкой). В этом случае подлежит удовлетворению иск о признании права собственности.[47]
В пункте 9 Обзора указаны случаи недобросовестного поведения лица создавшего самовольную постройку, что влечет невозможность удовлетворения иска о признании права собственности:
1) если общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ;
2) если компетентный орган обоснованно отказал обществу в выдаче разрешительной документации.
Принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства объекта не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, коим является самовольное строительство.
Непринятие истцом мер по получению всего комплекта разрешительной документации до и во время строительства не свидетельствует о его недобросовестности.[48]
Можно ли после завершения строительства получать разрешение на строительство???
6.6. Ответчики по искам о признании права собственности на самовольную постройку
П. 25 Пост. 10/22
Если СП создана третьим лицом (не владельцем земли) на чужой земле, но при этом на создание СП были получены необходимые разрешения, то ответчиком по иску владельца земли о признании за ним права собственности на СП будет третье лицо, которое создало постройку.
Напр., третье лицо, будучи арендатором участка, получило разрешение на строительство на чужом участке, после этого построило объект и утратило права аренды. Или собственник участка создал на нем СП, после чего продал участок.
Если СП создана самим владельцем земли при отсутствии необходимых разрешений (публично-правовых), то ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на СП является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
А что если СП создана третьим лицом на чужом участке и при отсутствии разрешений, то тогда кто ответчик? Видимо, соответчики (орган власти и лицо, создавшее СП). Истец – нынешний собственник земли.
Росреестр – третье лицо без самостоятельных требований.
6.7. Мировым соглашением нельзя легализовать СП
Нельзя утверждать мировое соглашение о признании права собственности на СП
ФАС СЗО отказал в утверждении мирового соглашения, по которому Общество (истец) признавалось собственником СП:
Понятие недвижимости определено ст. 130 ГК, отнесение имущества к недвижимому влечет правовые последствия. Правовой режим недвижимости не может быть распространен на вещь соглашением сторон, а устанавливается в зависимости от наличия у этой вещи признаков, перечисленных в указанной статье.
Вопрос о праве собственности на вновь созданную недвижимость также не может быть разрешен сторонами самостоятельно.
Исходя из ст. 218, 219 ГК, ФЗ о регистрации прав право собственности на правомерно построенное здание может быть приобретено после регистрации права, в ходе которой регистрирующий орган как специально уполномоченный государством орган осуществляет правовую экспертизу представленных на регистрацию документов.
Право собственности на СП может быть признано судом за лицом при наличии определенных условий, в частности, наличия у него вещного права на земельный участок, где осуществлена постройка, а также после проверки безопасности сохранения постройки. Таким образом, разрешение вопроса о праве собственности на недвижимое имущество в любом случае входит в компетенцию государственного органа.[49]
Аналогично: Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 01.01.2001 по делу N А70-12699/2009
ФАС Северо-Кавказского округа утвердил
1 Администрация Сочи разрешила создать временные сборно-разборные конструкции в Центральном р-не Сочи для мелкорозничной торговли на земельном участке, относящемся к публичной собственности.
САН 1 на данном участке построил 2 капитальных одноэтажных торговых павильона из керамзитных блоков с заливкой монолитных железобетонных перекрытий вместо временных объектов мелкорозничной торговли. Никаких разрешений САН не получало, земельный участок не отводился для создания капитальных строений.
Администрация Сочи предъявила иск о сносе павильонов, после чего САН 1 и Администрация заключили мировое соглашение, по которому:
- САН обязуется в течение 10 мес. с момента заключения мирового соглашения привести павильоны в соответствие с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством к объектам недвижимости в полном объеме, в том числе получить разрешение на строительство
- Администрация в течение в течение 10 мес. с момента заключения мирового соглашения обязуется не препятствовать в оформлении правоустанавливающих документов на павильоны
- в случае если САН не приведет павильоны в соответствие в течение 10 мес. С момента заключения мирового соглашения, то САН должен их снести, это может сделать и Администрация.
15 ААС отказался утвердить мировое соглашение и обязал САН снести павильоны.[50]
ФАС СКО утвердил такое соглашение, поскольку оно фактически предоставляет САН возможность ввести в эксплуатацию павильоны в установленном порядке, следовательно, оно не противоречит ст. 222 ГК и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. [51]
В любом случае допустимо заключить мировое соглашение о сносе СП (порядок сноса и т.д., расходы).[52]
6.8. Приобретение права собственности добросовестным приобретателем на СП невозможно
П.2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
П.11 Обзора, Определение ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-5155/09 по делу N А56-15499/2006
6.9. Приобретение собственности по приобретательной давности на СП
ГК Статья 234. Приобретательная давность
1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Верховный Суд РФ – невозможно[53]
ВАС РФ – возможно, если СП не создает угрозу жизни и здоровью (п.12 Обзора)
- нужно ли обладать правами на землю при этом? Видимо, нужно
- сам самовольный строитель не может признать за собой собственность по давности? Он же знал, что постройка самовольная. Получается, что если самовольный строитель продал\передал землю, на которой расположена СП, третьему лицу, то только в этом случае возможно возникновение права собственности на СП по приобретательной давности (у третьего добросовестного лица).
- какая процедура – установление факта, имеющего юридическое значение (это по Обзору), лектор полагает, что нужен исковой порядок (отсутствие угрозы жизни и здоровью доказать и права на землю).
- п.4 ст.234 ГК РФ не применима, видимо, нет, нужно применять
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Некоторые судебные органы на практике признают право собственности на СП по приобретательной давности (см., напр., Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 N 17АП-2378/2011-ГК по делу N А60-37599/2010).
6.10. Возмещение расходов самовольному строителю
Проблема возмещения расходов на создание постройки в случае, если самовольный строитель произвел отчуждение постройки третьему лицу
Дела №№ (рассмотрены ВАС РФ) А32-5885/2011 и А40-120333/10-60-776.
7. Легализация и снос нежилой недвижимости, созданной до вступления в силу ст. 222 ГК РФ (до 01.01.1995).
Позиции ВАС РФ:
Пост. Президиума ВАС № 000/12 от 01.01.2001
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 |
