Самовольная постройка (стр. 1 )

 

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА

 

Краткосрочная дополнительная образовательная программа повышения квалификации юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета «Правовое регулирование отношений в сфере строительства и приобретения недвижимости» (Центр дополнительных образовательных программ)

Лектор: , старший юрист Санкт-Петербургского адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры», к.ю.н.

 

Содержание

 

I. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА (СП).

1. Баланс интересов и действующее правовое регулирование самовольных построек

2. Понятие СП

2.1. Самовольность строений, возведенных в границах охранной зоны газораспределительных сетей или с нарушением нормативных расстояний

3. Сфера действия норм о самовольной постройке:

3.1. К каким объектам применяются нормы о СП (от этого зависит снос и легализация)

3.3. Самовольная реконструкция и перепланировка зданий и помещений

3.4. Действие норм о СП во времени

3.4.1. Применение ст. 222 к недвижимости, построенной до 01.01.1995

3.4.2. Действие норм 93-ФЗ от 01.01.2001

4. Правовой режим самовольной постройки до признания на нее права собственности

4.1. Является ли СП недвижимостью

4.2. Оборотоспособность СП

4.3. Можно ли продать совокупность строительных материалов, образующих СП

 

5. СНОС СП

5.1. По общему правилу СП подлежит сносу, право собственности на нее не возникает если есть хотя бы один признак СП

5.2. Исключительно судебный порядок сноса

5.2. Кто вправе обратиться с иском о сносе

5.3. Долевая собственность на недвижимость и снос СП

5.4. Ответчики по делам о сносе

5.5. Исковая давность по требованиям о сносе СП

5.5. Снос реконструированных зданий

5.6. Предметы исков о сносе СП

5.7. Исполнение решений о сносе СП, самозащита права

 

6. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

6.1. В судебном или ином административном порядке, предусмотренном ФЗ.

6.2. Судебная практика исходит из того, что можно признавать не только право собственности, но и право хозяйственного ведения (а значит, и оперативного управления), применяя нормы о СП по аналогии

 

Условия признания права собственности судом

6.3. Права на землю

6.4. Отсутствие угрозы жизни и здоровью

6.5. Принятие мер для получения разрешений на создание СП

6.6. Легализация СП мировым соглашением

6.7. Приобретение права собственности добросовестным приобретателем на СП

6.8. Приобретение собственности по приобретательной давности на СП

7. Легализация и снос нежилой недвижимости, созданной до вступления в силу ст. 222 ГК РФ (до 01.01.1995).

I. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА (СП).

 

1. Баланс интересов и действующее правовое регулирование самовольных построек

Нормы о самовольной постройке призваны установить баланс интересов

- владельцев земли

- самовольных строителей

- публичных интересов (угроза СП жизни и здоровью)

Ситуация, когда огромное количество самовольных объектов и не снесено, и не введено в гражданский оборот, неприемлема.

Баланс сместился в пользу землевладельцев: ФЗ от 01.01.2001 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в силе с 01.09.2006).

В то же время в 2009 году подход был противоположный.

Концепция развития гражданского законодательства РФ (2009 г.):

«3.4.4. Следует либерализовать правовой режим СП, если не было административных разрешений и она возведена на земельном участке, находящемся в публичной собственности и отведенном под строительство. Снос такой СП целесообразен только тогда, когда она нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Необходимо расширить возможности для признания собственности застройщика на СП, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.»

В н.в. Государственной Думой РФ рассматривается проект федерального закона о внесении изменений в ГК РФ[1] (далее – Проект ГК РФ). В соответствии со ст. 244 Проекта ГК РФ право собственности на СП может быть признано не только за владельцем земли, но и при определенных условиях за лицом, осуществившим самовольное строительство, не обладающим правами на землю.

Данный проект рассматривается Госдумой (принимается по частям теперь).

 

Источники:

Ст. 222 ГК РФ (+ проект ГК РФ , ст. 244, еще не принят)

Судебная практика

КС РФ – разъяснения общего характера о конституционности ст. 222 ГК РФ

определения от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 17 января 2012 года N 147-О-О, от 19 июня 2012 года N 1192-О и др.

 

ВАС РФ – разъяснил конкретные спорные моменты применения ст. 222

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее Письмо № 000, Обзор)

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 01.01.2001 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление 10/22).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 N 153

"Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"

+ Постановления Президиума ВАС надзорные по конкретным делам

 

2. Понятие СП

П. 1 ст. 222 ГК РФ «…. жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:

- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами

- созданное без получения на это необходимых разрешений

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Судебная практика и ученые исходят из того, что постройка является СП при наличии хотя бы одного нарушения[2].

Проект ГК РФ ,п. 1 ст. 244

Самовольной постройкой является здание или сооружение,

- возведенное на земельном участке, на который лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающего строительство на нем, либо

- возведенное без необходимых разрешений либо

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По сути, редакционная правка, норма приводятся в соответствие с социально-экономическими реалиями: земля может не только предоставляться публичным собственником для строительства, но и приобретаться застройщиком по иным сделкам у частных собственников (аренда, сервитут).

Если участок предоставлен в аренду для размещения некапитальных объектов, то построенные на нем капитальные строения будут самовольными постройками.

 

2.1. Самовольность строений, возведенных в границах охранной зоны газораспределительных сетей или с нарушением нормативных расстояний

 

Установление и правовая природа охранной зоны

Охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения (ст. 2 ФЗ «О газоснабжении» ).

Участки в охранной зоне газопровода не изымаются и свободно участвуют в гражданском обороте (Пост. Правительства ).

 

П. 7 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»: для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны:

а) вдоль трасс наружных газопроводов - 2 метров с каждой стороны газопровода;

б) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода - на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров - с противоположной стороны;

в) вдоль трасс наружных газопроводов на вечномерзлых грунтах независимо от материала труб - 10 метров с каждой стороны газопровода;

г) вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов - 10 метров от границ этих объектов.

 

Утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации[3]:

по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков - для проектируемых газораспределительных сетей и

без согласования с указанными лицами - для существующих газораспределительных сетей.

Охранные зоны проходят межевание и вносятся в кадастр и ЕГРП.

В охранной зоне нельзя строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения (п.п. а) п. 14 , Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»).

 

Установление и правовая природа нормативных (минимальных) расстояний

"нормативные расстояния" - минимально допустимые расстояния от газораспределительной сети до зданий и сооружений, не относящихся к этой сети, устанавливаемые при проектировании и строительстве этой сети, зданий и сооружений в целях обеспечения их безопасности, а также находящихся в них людей в случае возникновения аварийной ситуации на газораспределительной сети (п. п. ж) п. 3 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»);

Владельцы прилегающих к газопроводам земельных участков не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения (ст. 28, Федеральный закон от 01.01.2001 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации").