Самовольная постройка (стр. 4 )

ФАС СЗО рассмотрел такое дело:[30]

-2001 владело газопроводом среднего давления. В его охранной зоне расположены жилищно-гаражные строения, принадлежащие . Суды отказали Гофре 2001 в иске о сносе строений, поскольку Гофра 2001 не доказала законности возведения газопровода и отводе участка для него как для объекта недвижимости. С учетом этого суды пришли к выводу, что Гофра 2001 не является заинтересованным лицом, имеющим право заявлять иск о сносе самовольной постройки, права Гофры 2001 никак не будут восстановлены судебным решением.

Суд указал, раз истец не заявлял требования по ст. 1065 (Предупреждение причинения вреда), то суд сам не будет ее применять.

 

- орган государственного строительного надзора

Эти органы вправе обратиться за сносом если:

- не было разрешений на строительство, которые должны были быть выданы органами власти, или

- нарушены градостроительные нормы (п.3 Обзора).

По общему правилу органы строительного надзора не могут защищать владельцев земли.

 

Обоснование ВАС РФ: исходя из целей надзора, которые определяются принципами законодательства о градостроительной деятельности (осуществление ее с соблюдением норм и публичных интересов безопасности) и несмотря на ст.53 АПК РФ (органы власти обращаются в арбитражный суд только в случаях, указанных в ФЗ) (п.3 Обзора, п.22 Пост.10/22)

Это не совсем корректно.

На практике суды признают право на обращение с такими исками о сносе за теми органами, в полномочия которых входит выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию на соответствующей территории.

Если иск предъявил Муниципальный район, а самострой на территории поселения, то иск могут и вернуть, поскольку по общему правилу разрешение на сторительство выдает поселение, а не район (Определение Московского областного суда от 01.01.2001 по делу N 33-16997/2011; Определение Московского областного суда от 01.01.2001 по делу N 33-16995).

 

По Петербургу: Губернатор в июле 2012 г . своим постановлением наделил Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга полномочием обращаться в суд «в суд с исками о сносе самовольных построек, созданных без необходимых разрешений и(или) с нарушениями градостроительных и строительных норм и правил" (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.01.2001 N 687 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.01.2001 N 1747"). После этого Служба активно пользуется этим полномочием.

Правильно ли это? Ведь по общему правилу только федеральный закон может наделить полномочием?

 

- прокурор

Может в целях защиты публичных интересов, а именно если есть угроза жизни и здоровью граждан, если только нарушение гражданских прав на землю, то нет: (п.2 Обзора, Постановление Пленума ВАС РФ от 01.01.2001 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

 

- граждане, жизни и здоровью которых угрожает СП (п.4 Обзора)

 

5.3. Долевая собственность на недвижимость и снос СП

Дело Президиум ВАС РФ:

Земельный участок в общей долевой собственности ОСТ и МО г. Киров. Компания без разрешений от органов власти возвела МКД и привлекла дольщиков по предварительным ДДУ.

МО обратилась с иском в суд о сносе МКД как СП, т.к. не было административных разрешений на строительство.

Президиум ВАС оставил в силе судебные акты, которыми отказано в сносе, и указал, что СП не подлежит сносу, т.к. по ст. 247 ГК право одного из сособственников земельного участка требовать сноса СП, возведенной на этом участке другим сособственником, может быть им реализовано при условии, что ее возведение нарушает установленный порядок пользования общим земельным участком и нарушает права и законные интересы другого сособственника.[31]

 

5.4. Ответчики по делам о сносе

 Лицо, владеющее СП, а также лицо, которое зарегистрировано в ЕГРП в качестве собственника СП (если они отличаются) (п. 24 Пост.10/22), то есть покупатель в том числе.

Такие ответчики потом могут искать убытки с продавцов.

 

А если постоянно перепродают самовольную постройку в ходе судебного процесса?

 

АПК РФ

Статья 47. Замена ненадлежащего ответчика

1. В случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

2. Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

5. Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

 

Т.о., если надлежащий ответчик по иску о сносе самовольной постройки не будет привлечен, то в иске могут отказать.

 

5.4. Исковая давность по требованиям о сносе СП

 

По общему правилу исковая давность распространяется на требование о сносе СП по смыслу п.6, 7 Обзора

Исковая давность не распространяется на снос СП:

- по иску владеющего правообладателя земли

О сносе просит землевладелец, если он владеет земельным участком, на котором СП. В этом случае это требование аналогично негаторному.

Если не владеет, в частности в виндикации земли было отказано за пропуском исковой давности, то распространяется исковая давность, т.к. «вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска».

Когда истец признается владеющим землей? Если соседний земельный участок?

Если часть земельного участка застроена, то владением всем участком присутствует.[32] Если линии электро передач и только опоры на земле?

Нужно отличать от негаторных исков о сносе временных построек, на них исковая давность не распространяется и не распространяются положения о СП.

 

- есть угроза жизни и здоровью, т.к. снос здесь связан не с нарушением гражданского права конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы.

 

Если отказано в сносе за пропуском исковой давности, то это отчасти легализует СП, но не вводит ее в гражданский оборот (необходимо судебное признание права или приобретательная давность).

В соответствии с Проектом ГК РФ предлагалось внести изменения в ст. 208 действующего ГК РФ, которыми предусматривается, что исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан, либо самовольной постройки, возведенной на земельном участке, строительство на котором запрещено законом.

Данные изменения не попали в текст закона , принятого Думой…, тем не менее давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, если она угрожает жизни и здоровью, с учетом приведенного разъяснения ВАС.

 

Исковая давность – 3 года , но п. 2 ст. 196 ГК РФ предусматривает, что срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права (данная редакция вступила в силу с 01.09.2013).

 

5.5. Снос реконструированных зданий

При самовольной реконструкции возможно (по суду)

- приведение здания в первоначальное состояние

- снос всего реконструированного объекта

Снос всего объекта возможен, если невозможно восстановление объекта в первоначальном виде (п.28 Пост.10/22). Определение возможности восстановления объекта производится судебно-строительной экспертизой.[33]

Все реконструированное здание является самовольной или только его часть?

Кто должен ходатайствовать о проведении экспертизы и оплачивать ее в процессе? Видимо, истец?

 

5.6. Предметы исков о сносе СП

Требование о признании постройки самовольной

Признание постройки самовольной без заявления требования о ее сносе не влечет восстановления нарушенного права, поэтому такие иски не подлежат удовлетворению. Установление самовольности постройки должно происходить в процессе о ее сносе или признании права собственности.[34]

 

Требование о выселении из СП

Компания Фаэтон построила АЗС на участке, который в госсобственности. КУГИ обратилось с иском о выселении Фаэтона с незаконно занимаемого земельного участка. Судом установлено, что участок не отводился под строительство, но АЗС являются по своей природе недвижимостью.

В иске было отказано, т.к. нарушенное право КУГИ не может быть восстановлено путем удовлетворения иска о выселении Фаэтона с земельного участка без решения вопроса о сносе возведенного объекта. Выселение Фаэтона невозможно без лишения владения АЗС. Т.о., выбран ненадлежащий способ защиты права и в иске отказано.

 

Конкуренция исков, смежные институты

(i) Вы передали в аренду земельный участок без права застройки, арендатор без Вашего ведома построил СП. Истек срок аренды.

Какое требование заявлять:

- по ст. 622 ГК РФ (возврат арендованного имущества) или

- по ст. 222 ГК РФ?

 

(ii) Ст. 32 Закона о газоснабжении vs. Ст. 222 ГК РФ

Ст. 32 Закона о газоснабжении «Здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.»

Ст. 222: Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. ВАС исходит из того, что ответчиком является лицо, владеющее СП, а также лицо, которое зарегистрировано в ЕГРП в качестве собственника СП (если они отличаются) (п. 24 Пост.10/22).

Есть отличия

- ст. 222 – общее, закон о газоснабжении – специальное

– по ст. 222 (в толковании ВАС) снос – за счет того, кто владеет в н.в., по ст. 32 Закона о газоснабжении – снос только за счет того, кто построил (его нужно еще найти, напр., если объект перепродавался несколько раз)