Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты (стр. 10 )

Учитывая сложившуюся в нормотворчестве ситуацию, на практике, прежде всего, необходимо руководствоваться нормами ЖК РФ, п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 01.01.2001 N 170, Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" и др.

Итак, согласно ст. 25 ЖК РФ:

- переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Приведенная норма жилищного законодательства содержит неисчерпывающий перечень видов работ, связанных с переустройством и перепланировкой. Этот перечень может быть дополнен положениями п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 01.01.2001 N 170.

Так, согласно указанной норме, переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Следует обратить внимание, что в приведенных нормах не упоминается о подсобных помещениях в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений. При этом вместо понятия "подсобное помещение" законодатель оперирует понятием "помещение вспомогательного использования", "вспомогательное помещение" <16>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. ) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство , 2007.

<16> Тихомиров к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. , 2005.

При переоборудовании и перепланировке жилых домов и квартир (комнат) нужно иметь в виду, что действия, совершаемые в ходе перепланировки и переустройства, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. А наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние (п. 1.7.2 - 1.7.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 01.01.2001 N 170).

Таким образом, как переустройство, так и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с п. 5 ст. 19 ЖК РФ технический паспорт жилых помещений - документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям. Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований (п. 8 Постановления Правительства РФ от 01.01.2001 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации").

Технический паспорт, согласно п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 01.01.2001 N 37, состоит из четырех разделов. Изменения, как правило, вносятся в раздел II "Экспликация площади квартиры" и раздел III "Техническое описание квартиры". В разделе II содержатся сведения о жилой площади квартиры (квартир); площади квартиры (квартир); об общей площади квартиры (квартир). Ввиду того что жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат, а площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей), то ремонтно-строительные работы, в результате которых происходит изменение площади этого помещения, признаются перепланировкой и должны быть отражены в техническом паспорте. При этом площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются (п. 3.34 - 3.37 и примечание к ним Инструкции от 01.01.2001 N 37).

Раздел III включает в себя техническое описание основных конструктивных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыш, полов, окон, отопительных печей и кухонных очагов, отопления, внутренней и наружной отделки, элементов обустройства (крылец, наружных лестниц, балконов), электроосвещения, телевидения, газоснабжения, водопровода, канализации, ванн, горячего водоснабжения (приложение N 2 (рекомендательное) к Инструкции от 01.01.2001 N 37). Замена любого из вышеперечисленных конструктивных элементов, если они отражены в техническом паспорте, является переоборудованием и требует внесения изменения в технический паспорт.

Произведенные изменения могут отражаться и в IV разделе технического паспорта "Стоимость квартиры", поскольку стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании.

Исходя из изложенного, следует отметить, что любые действия по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования или изменение его конфигурации, не требующие внесения изменений в технический паспорт, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

* * *

Все рассмотренные в первой главе виды работ по капитальному ремонту, реконструкции, переустройству и перепланировке, как правило, возникают на основании договоров строительного подряда, которыми определяются объекты, подлежащие тому или иному виду ремонтных работ, субъекты, их инициирующие и осуществляющие, их права и обязанности. Однако каждый из вышеперечисленных видов имеет свою специфику, которая определяет условия и особенности порядка их согласования и осуществления, о чем и пойдет речь в последующих главах.

Глава 2. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТОВ

КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

§ 2.1. Подготовка проектной документации

и получение разрешения на строительство

1. Прежде чем приступить к непосредственному осуществлению капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства, субъекты договора строительного подряда должны предварительно совершить ряд достаточно сложных и необходимых процедур, однако в зависимости от объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, капитальному ремонту, а также от того, требуется ли для реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости разрешение на строительство или нет, будет зависеть их количество и содержание. Учитывая изложенное, как правило, процедура реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства включает в себя следующие этапы:

- подготовка проектной документации, которая включает получение архитектурно-планировочного задания, подготовку архитектурного проекта, проведение инженерных изысканий, экспертизу данной документации;

- получение разрешения на строительство и только после этого

- осуществление реконструкции или капитального ремонта.

Как уже отмечалось, в отдельных случаях реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства может осуществляться без подготовки проектной документации (объекты индивидуального жилищного строительства), без получения архитектурно-планировочного задания, подготовки архитектурного проекта, проведения государственной экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство, конкретные случаи которых будут рассмотрены ниже.

Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация подготавливается по заданию заказчика или застройщика и представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Проектная документация подготавливается применительно к объектам капитального строительства и их частям, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. При этом не требуется подготовка проектной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). В данном случае подготовка проектной документации может осуществляться по усмотрению застройщика. Таким образом, при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства подготовка проектной документации необходима практически во всех случаях (за исключением вышеуказанного), а при проведении капитального ремонта - только если затрагиваются характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости.