Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты (стр. 31 )

В суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии также может обратиться и орган местного самоуправления, когда гражданином, осуществившим переустройство (перепланировку) жилого помещения, не выполнено требование о приведении его в прежнее состояние и встает вопрос о продаже жилого помещения с публичных торгов в порядке подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Предмет доказывания (доказательства, которые необходимо представить) при рассмотрении данной категории дел должен определяться исходя из причин, почему не было произведено необходимое согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения. В частности, такими доказательствами могут быть объяснения заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений, показания свидетелей, письменные доказательства, заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, а в необходимых случаях - заключение экспертизы. По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если переустройство (перепланировки) затрагивает их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц (соответчики, третьи лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Только на основании полного, всестороннего и объективного исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств суд вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии.

Если самовольно переустроенное (перепланированное) жилое помещение не легализуется в судебном порядке и не приводится собственником (нанимателем по договору социального найма) в прежнее состояние, то в этом случае орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с двумя видами исков, в зависимости от того, кто выступает на стороне ответчика.

Если ответчиком является собственник самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, то в отношении его предъявляется иск о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма предъявляется иск о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (подп. 2 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Таким образом, в качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении его договора социального найма является непринятие судом решения о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии. Данное условие является гарантией защиты прав граждан, позволяющей суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только на отказ в удовлетворении иска органа местного самоуправления и о сохранении жилого помещения, но и на то, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.

Если же основания для легализации самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения отсутствуют, то суд выносит решение о проведении публичных торгов либо о расторжении договора социального найма. Однако данные положения жилищного законодательства подвергаются обоснованной критике со стороны ученых-практиков. Так, в вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым). При этом в ст. 293 ГК РФ содержится перечень случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленного ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. По мнению ученых, вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей, либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (ст. 293 ГК РФ). Однако положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит. В силу этого реализация положений о продаже самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения с публичных торгов возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства <25>. Учитывая изложенное, принятое судом решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в связи с самовольной перепланировкой (переустройством) вполне может быть оспорено.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. ) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, 2007 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<25> , , Филимонов к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; ИНФРА-М, 2008.

Определенных разъяснений требует и решение суда о расторжении договора социального найма ввиду того, что законодатель не устанавливает последствий его расторжения в случае самовольного переустройства (перепланировки). По мнению авторов Комментария к ЖК РФ, работы по переустройству (перепланировке) следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющего угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии), что позволяет применить положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, - выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ) <26>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. ) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, 2007 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<26> Там же.

Требование о приведении самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние распространяется и на нового собственника жилого помещения (в случае продажи с публичных торгов) или на собственника-наймодателя (в случае расторжения договора социального найма). Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение также подлежит продаже с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Однако в отношении данного положения п. 6 ст. 29 ЖК РФ высказано мнение, что правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем <27>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. ) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, 2007 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<27> , , Филимонов к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; ИНФРА-М, 2008.

Независимо от того, будет ли легализована самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения или нет, лицо, совершившее данное правонарушение, должно быть привлечено к административной ответственности. Данные действия квалифицируются по ст. 7.21 КоАП РФ, согласно которой самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей (ч. 1), а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Кроме этого, ст. 7.22 КоАП РФ предусматривается возможность привлечения к административной ответственности собственников-наймодателей, если ими было произведено переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений, существенно изменяющее условия пользования этим жилым домом (помещением), без согласия нанимателя (собственника). Данное правонарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Такие дела, согласно ст. 23.55 КоАП РФ, рассматриваются органами государственной жилищной инспекции , его заместителей; государственных жилищных инспекторов Российской Федерации, а также руководителей государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, их заместителей. Специалисты отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам <28>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. ) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство , 2007.

<28> Тихомиров к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. , 2005.

Также в научной литературе высказывается мнение о возможности привлечения лиц, осуществивших самовольную перепланировку жилого помещения, к уголовной ответственности по ст. 167, 168 Уголовного кодекса Российской Федерации от 01.01.2001 N 63-ФЗ (далее - УК РФ) <29>. Однако следует не согласиться с данным мнением, поскольку, учитывая материальный состав этих преступлений, для квалификации их по указанным статьям УК РФ неважно, в результате самовольной или не самовольной перепланировки (переустройства) было уничтожено имущество.

--------------------------------

<29> См.: Гуев комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005.