Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты (стр. 17 )

Проведение иных государственных экспертиз проектной документации согласно п. 6 ст. 49 ГрК РФ не допускается.

При этом застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо по собственной инициативе может направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий проводятся аккредитованными организациями на основании договора. Аккредитация организаций на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится Минрегионом России. Приказом Минрегиона России от 01.01.2001 N 127 утвержден Перечень направлений деятельности экспертов и требований к содержанию данных направлений для получения юридическим лицом аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий. Объектом негосударственной экспертизы являются проектная документация в полном объеме или ее отдельные разделы, а также результаты инженерных изысканий любого объекта капитального строительства (отдельного этапа строительства, реконструкции, капитального ремонта), в том числе объекта капитального строительства, проектная документация которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит обязательной государственной экспертизе.

Вопрос о том, что направляется на негосударственную экспертизу (проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий), а также в каком объеме проектная документация подлежит проверке при проведении негосударственной экспертизы (в полном объеме, частично, если частично, то в какой части) и на предмет соответствия каким требованиям подлежат проверке проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, определяется в договоре. Ввиду этого, предметом негосударственной экспертизы проектной документации может быть оценка соответствия проектной документации техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности); результатам инженерных изысканий; сметным нормативам; градостроительным регламентам; градостроительному плану земельного участка; национальным стандартам; стандартам организаций; заданию на проектирование. Предметом негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка их соответствия требованиям технических регламентов и заданию на проведение инженерных изысканий.

Результатом негосударственной экспертизы является заключение, содержащее выводы либо о соответствии (положительное заключение), либо о несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации или ее разделов требованиям законодательства; а также о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и (или) заданию на проведение инженерных изысканий. В заключении могут содержаться рекомендации по внесению изменений в проектную документацию и улучшению проектных решений. Заключения, подготовленные различными экспертными организациями, имеют одинаковую юридическую силу и могут использоваться заявителем по своему усмотрению, в том числе прилагаться к заявлению на получение разрешения на строительство (п. 3 - 7, 9 - 10, 13 Положения о проведении негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 1070 "О негосударственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий").

Следует иметь в виду, что направление проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий для проведения негосударственной экспертизы не освобождает застройщика (заказчика) от обязанности направить указанные документы на государственную экспертизу, если обязательное проведение государственной экспертизы предусмотрено законодательством Российской Федерации.

4. Следующим этапом, предшествующим непосредственному проведению работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости, является получение разрешения на строительство в случае, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в иных случаях. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 N 169-ФЗ, разрешение на строительство также не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В зависимости от правового статуса земельного участка, на котором располагается объект капитального строительства, подлежащий реконструкции или капитальному ремонту, определяются и органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Так, разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. Если законодательством допускается изъятие, в том числе выкуп земельного участка, с размещенными на них объектами капитального строительства федерального, регионального или местного значения, подлежащими реконструкции, капитальному ремонту, то разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Во всех остальных случаях разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, подлежащий реконструкции или капитальному ремонту.

Для того чтобы получить разрешение на строительство объекта капитального строительства, застройщик должен представить в один из вышеперечисленных органов, в зависимости от их компетенции, заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагается пакет документов - см., например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 по делу N А41-42467/13.

К заявлению также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Немного другой пакет документов требуется для получения разрешения на строительство в целях реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В этом случае застройщик вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство представляет правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Вышеперечисленные перечни документов, необходимых для получения разрешения на строительство, являются исчерпывающими: в п. 10 ст. 51 ГрК РФ прямо установлен запрет на истребование иных документов. Однако следует иметь в виду, что не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Данные положения не применяются к выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства на территориях сельских поселений до 1 июня 2014 года (Федеральный закон от 01.01.2001 N 191-ФЗ).

Получив указанные документы, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в течение десяти дней обязаны провести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

По результатам проведенной проверки уполномоченные органы выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Основными причинами отказа являются отсутствие или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. При этом отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.