Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты (стр. 6 )

Пригодность новой продукции подтверждается техническим свидетельством Министерства регионального развития РФ, выданным в соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 01.01.2001 N 292 "Об оформлении технического свидетельства о пригодности новой продукции для применения в строительстве на территории Российской Федерации". Указанное свидетельство является документом, разрешающим применение в строительстве на территории Российской Федерации новой продукции при условии ее соответствия приведенным в свидетельстве требованиям. Техническое свидетельство выдается с учетом обязательных требований строительных, санитарных, пожарных, промышленных, экологических, а также других норм безопасности, утвержденных в соответствии с действующим законодательством (п. 3, 4 Правил подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве).

В случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. При обнаружении отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иных их недостатков заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику, поскольку заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки (ст. 748 ГК РФ).

Одной из основных обязанностей заказчика является приемка работ. Согласно ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке, которую он организует и осуществляет, как правило, за свой счет. В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

Данные положения подтверждаются и судебной практикой - см., например, Определение ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-9163/10 по делу N А09-681/2009.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В пункте договора, регулирующем сдачу-приемку результатов работ, целесообразно указать этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, и порядок взаимодействия сторон на каждом этапе: уведомление о завершении этапа работ, порядок проведения предшествующих приемке испытаний (обследования конструкций, пусконаладочных работ инженерного и технологического оборудования, экологической экспертизы), порядок оформления документов (актов) на сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком, сам порядок приемки и т. п. (п. 3.2.5 Методических рекомендаций от 01.01.2001 N 12).

Следует иметь в виду, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ, что подтверждается и материалами практики арбитражных судов - см. Определение ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-17246/11 по делу N А56-87678/2009, Определение ВАС РФ от 01.01.2001 N ВАС-7048/11 по делу N А56-22510/2010.

После приемки результатов работ у заказчика возникает обязанность по оплате выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно. При этом подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, которые указаны в законе или договоре подряда.

В соответствии со ст. 747 ГК РФ и корреспондирующими с ней положениями п. 4, 5 ст. 52 ГрК РФ на заказчика или застройщика возлагается ряд обязанностей по подготовке земельного участка для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также по передаче лицу, осуществляющему строительство, материалов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. В случае если при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещение о начале таких работ с приложением соответствующих документов.

Согласно ст. 742 ГК РФ, договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. В договоре следует предусматривать страхование различных строительных рисков: риск случайной гибели или случайного повреждения объекта недвижимости, материала, оборудования и другого имущества, используемого при реконструкции, капитальном ремонте, либо ответственность за причинение при осуществлении указанных видов работ вреда другим лицам. Возмещение затрат подрядчика, связанных со страхованием строительных рисков, производится заказчиком в пределах одного процента от сметной стоимости строительства объекта. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. При этом страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены (ст. 750 ГК РФ).

Рекомендуется также включать в договор условия и разделы: о гарантиях качества по сданным работам, имущественной ответственности сторон, охранных мероприятиях, журнале производства работ, строительной площадке, скрытых работах, изменении условий реализации договора, порядке расторжения договора, конфиденциальности, дополнительные условия. В качестве последних в тексте договора рекомендуется указывать, что вся проектно-сметная документация должна иметь штамп и надпись заказчика "К производству работ". Все приложения и дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора. Указывается количество подлинных экземпляров, в которых составлен договор. Поскольку много узких и конкретных вопросов выносится в приложения к договору, которых накапливается значительное количество, рекомендуется в одном из разделов договора привести полный перечень документов, прилагаемых к договору, с указанием стороны договора, обеспечивающей формирование каждого из этих документов (либо обеих сторон, если документ фиксирует некоторую их договоренность) (п. 3.2.22 Методических рекомендаций от 01.01.2001 N 12).

В договор строительного подряда может быть также включено условие о гарантиях и поручительствах, которые относятся к способам обеспечения надлежащего исполнения договоров. Включение в договорные отношения поручителей (гарантов), в качестве которых обычно выбираются организации, известные высокой платежеспособностью (банки, страховые организации, государственные и муниципальные органы и др.), повышает ответственность не только между сторонами договора, но и их поручителями (гарантами) и тем самым страхует участников договоров от возможных потерь, вызванных нарушением обязательств партнером. Применение поручительств и гарантий выгодно обеим сторонам договора подряда (см. Методические рекомендации по разработке условий договоров подряда на строительство по гарантиям и поручительствам, утвержденные Протоколом Минстроя РФ от 01.01.2001 N 6).

Определение правовой природы возникновения отношений по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости, субъектов этих отношений, их взаимных прав и обязанностей позволяет перейти к более подробному рассмотрению сущности каждого из вышеперечисленных видов строительных работ.