Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты (стр. 21 )

Графические сведения представляют собой воспроизведение сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также местоположения такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Помещение представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Текстовые сведения включают в себя данные о виде объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дату внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; площади здания или помещения.

Кроме того, в качестве дополнительных сведений могут рассматриваться кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение; адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости; сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; назначение здания, помещения; вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; назначение сооружения; количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей; материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости; год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства.

Орган, выдавший разрешение на строительство, может принять решение и об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Такими причинами могут быть отсутствие необходимых документов для получения разрешения, несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или требованиям, установленным в разрешении на строительство, а также несоответствие параметров реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Следует отметить, что данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть и невыполнение застройщиком обязанности передать в орган, выдавший разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. В этом случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи указанных документов. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Еще одним условием получения разрешения на ввод в эксплуатацию является обязанность застройщика безвозмездно передать копию схемы, отображающей расположение реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

§ 2.3. Правовые последствия самовольной реконструкции

объектов капитального строительства

Проблема правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства достаточно сложна, поскольку новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. В этом случае очень важно установить, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет, от этого и будут зависеть правовые последствия для дальнейшей судьбы такого объекта. В судебной практике не сложилось единого мнения по этому поводу, поскольку в каждом конкретном случае данный факт устанавливается исходя из исследования фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

Ввиду того что судьба реконструированного объекта недвижимости зависит от признания его в качестве самовольной постройки, следует сначала более подробно остановиться на этом понятии, которое определено в ст. 222 ГК РФ. Исходя из положений указанной нормы, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения на это необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольным строением достаточно одного из вышеперечисленных оснований.

Положения ст. 222 ГК РФ не определяют, каким путем (строительство либо реконструкция) создается самовольная постройка, в связи с чем данная норма может быть применена и в том, и в другом случае. В силу этого теоретически, исходя из положений ГК РФ, реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости, а сами работы производились:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- без получения на это необходимых разрешений;

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следующий пример из судебной практики наглядно демонстрирует основные критерии признания реконструированного здания самовольной постройкой. Так, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 01.01.2001 по делу N А56-12112/2013 удовлетворено требование о признании здания самовольной постройкой, об обязании ответчика снести постройку. Согласно обстоятельствам дела ответчик без разрешительной документации с нарушением градостроительных норм и правил возвел новый объект капитального строительства. Требование удовлетворено судом, поскольку строение является вновь созданным объектом, при возведении которого допущены многочисленные нарушения строительных норм и правил, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также имуществу граждан и юридических лиц.

Однако принципиальным остается вопрос о создании в результате реконструкции нового объекта недвижимости. Например, Постановлением ФАС Московского округа от 01.01.2001 N Ф05-2573/2011 по делу N А40-34007/10 отказано в удовлетворении требования о признании пристройки к зданию самовольной постройкой, поскольку не было установлено, что в результате создания спорной входной группы появился новый объект недвижимости по отношению к самому зданию.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 01.01.2001 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" раскрывает основные положения судебных споров, связанных с самовольной постройкой. Так, согласно п. 29 указанного Постановления положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Итак, основополагающим моментом для определения правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства является признание (непризнание) реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой.

В случае если реконструированный объект недвижимости признан самовольной постройкой, то основным правовым последствием возведения самовольной постройки является правило о том, что, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в частности, он не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Еще более тяжкие последствия - это положения законодательства о том, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако такие крайние меры касаются только тех, кто не имеет прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка.