Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты (стр. 3 )

--------------------------------

<3> Раскрытию сущности данных понятий посвящены § 1.2 - 1.4 настоящей главы.

<4> См.: Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. д. ю.н., проф. . Контракт; ИНФРА-М, 2007 (автор главы - ); Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. д. ю.н., проф. . М.: Волтерс Клувер, 2004 (автор главы - ).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В данной норме закона недвижимость рассматривается в широком смысле слова, т. е. как недвижимость вообще. Однако в ГрК РФ (специальном нормативном акте) речь идет о капитальном ремонте и реконструкции объектов капитального строительства, под которыми понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Еще более узко объект недвижимости трактуется в ЖК РФ, которым урегулирован порядок переустройства и перепланировки жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Типы и виды жилых помещений определяются в статье 16 ЖК РФ. К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);

- квартира, часть квартиры - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комната, т. е. часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

Как уже отмечалось выше, в зависимости от специфики объекта недвижимости, порядок проведения ремонта и реконструкции может регулироваться не только кодексами, но и специальными законами. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 N 73-ФЗ, разновидностью недвижимости являются объекты культурного наследия народов Российской Федерации, которые представляют собой недвижимое имущество со связанными с ним произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Конкретными видами объектов культурного наследия выступают памятники, ансамбли и достопримечательные места. Пункт 1 ст. 40 названного Закона предусматривает возможность ремонта памятника, т. е. отдельной постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятников религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений).

К объектам культурного наследия также относятся: мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия.

Законом также предусмотрена возможность реставрации памятника или ансамбля, представляющего собой четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи.

Таким образом, объектами недвижимости при проведении капитального ремонта и реконструкции являются здания, строения, сооружения, в частности, объекты незавершенного строительства, а также памятники и ансамбли, выступающие объектами культурного наследия, а при осуществлении переустройства и перепланировки - жилые помещения: жилые дома, квартиры, комнаты. На практике зачастую один и тот же объект недвижимости может рассматриваться в качестве объекта и для капитального ремонта, и для реконструкции, и для перепланировки (переустройства) (например, многоквартирный жилой дом, являющийся памятником архитектуры).

Так, например, при проведении капитального ремонта здания может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта (подробнее см. приложение N 9 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 01.01.2001 N 312).

Четкое представление того, какой именно объект подлежит ремонту, реконструкции или перепланировке (переустройству), позволит правильно применить соответствующие нормы и правила, регулирующие порядок их осуществления, и избежать негативных последствий, связанных с легитимацией результатов указанной деятельности. Так, например, в п. 8 ст. 52 ГрК РФ прямо указано, что в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Субъектами договора строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Что касается заказчика, то, исходя из положений ст. 740 ГК РФ, им может быть любое физическое или юридическое лицо, выступающее стороной в договоре строительного подряда, которое:

- во-первых, дает задание на выполнение строительных работ;

- во-вторых, создает необходимые условия для выполнения работ;

- в-третьих, принимает результат этих работ;

- в-четвертых, уплачивает обусловленную цену.

В случае заключения договора на осуществление подрядных строительных работ для государственных или муниципальных нужд в качестве государственных заказчиков могут выступать государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами, а также казенные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации при размещении заказов на выполнение подрядных работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования. Муниципальными заказчиками могут выступать органы местного самоуправления, а также иные получатели средств местных бюджетов при размещении заказов на выполнение подрядных работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования (п. 2, 3 ст. 764 ГК РФ).

Однако, ввиду того что финансирование строительства за счет государственных капиталовложений резко сократилось, основными заказчиками все же в настоящее время являются частные организации.

Конкретный круг субъектов договора строительного подряда, а также требования, предъявляемые к ним, предопределяются конкретным видом объекта недвижимости, подлежащего капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке (переустройству). Итак, если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реставрации, выступает объект капитального строительства, то, исходя из смысла ст. 52 ГрК РФ, в качестве заказчика выступает либо непосредственно заказчик, либо застройщик. Законодатель в п. 3 ст. 52 ГрК РФ особо выделяет такого субъекта, как застройщик, который может либо выступать на стороне подрядчика, либо привлекать к выполнению строительных работ третьих лиц.

Такой вывод можно сделать, исходя из положений названного пункта, а также легального определения понятия "застройщик", данного в п. 16 ст. 1 ГрК РФ, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщику, если им привлекаются на основании договора физическое или юридическое лицо, которое будет непосредственно выполнять работы по реконструкции и капитальному ремонту, как правило, принадлежит роль генерального подрядчика, поскольку, согласно п. 1 ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае застройщик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (п. 4 ст. 706 ГК РФ).