Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты (стр. 4 )

В приложении N 1 к Методическим рекомендациям от 01.01.2001 N 12 понятия "заказчик" и "застройщик" также рассматриваются как равнозначные - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором, т. е. юридическим или физическим лицом, осуществляющим вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и др. средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или др. целей) осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком). При этом в документе сделана ссылка, где указано, что в данном нормативном акте заказчик рассматривается как генподрядчик.

Таким образом, понятие "заказчик" достаточно широко и может включать в себя понятие застройщика и других лиц, как это, например, имеет место в Примерном профессиональном кодексе инженеров-строителей МДС 12-6.2000, утвержденном Госстроем РФ 24.02.1999, где в качестве заказчиков перечисляются инвестор, наниматель, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик, руководитель работ и т. п.

На стороне подрядчика могут выступать любые физические или юридические лица, которые по заданию заказчика осуществляют работы по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства в срок, в соответствии с проектно-сметной документацией. Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели.

Однако в п. 2 ст. 52 ГрК РФ установлены ограничения для субъектов-подрядчиков, обусловленные влиянием работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту на безопасность объектов капитального строительства: если указанные виды работ оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, то такие работы могут выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

В любом случае лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Обязанностью специалиста является достижение настолько высокого уровня качества, насколько это возможно в конкретных условиях проведения работ и выполнения соответствующего договора, соглашения.

Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов (п. 6 ст. 52 ГрК РФ).

В случае если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, является объект культурного наследия, то в качестве заказчиков могут выступать любые физические и юридические лица, а также органы власти Российской Федерации (в частности, Министерство культуры РФ), субъектов РФ и органы местного самоуправления (анализ ст. 9 - 10, 14, 15 Федерального закона от 01.01.2001 N 73-ФЗ). При этом ввиду значимости объектов, подлежащих ремонту, законодатель предъявляет особые требования к подрядчикам, которые должны обладать специальной правоспособностью, т. е. способностью своими действиями создавать для себя права и нести обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение <5>. Так, в соответствии с пп. 48 п. 1 ст. 12 Федерального закона от 01.01.2001 N 99-ФЗ (в ред. от 01.01.2001) "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации подлежит обязательному лицензированию, которое осуществляется Министерством культуры РФ.

--------------------------------

<5> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. , , -Светланова. Юрайт-Издат, 2005.

Таким образом, организация (индивидуальный предприниматель), заключающая договор на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в т. ч. реставрационных работ, разработку проектной документации, должна иметь лицензию на данный вид деятельности. При этом важно знать, что срок действия такой лицензии не ограничен.

Для получения лицензии соискатель должен представить в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии по форме, утвержденной Приказом Министерства культуры РФ от 01.01.2001 N 460; копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке; копии документов, подтверждающих наличие у соискателя лицензии - юридического лица работников, заключивших с ним трудовые договоры для осуществления деятельности по сохранению объектов по должности в соответствии со штатным расписанием, имеющих профессиональное образование в соответствии с требованиями, установленными соответствующими квалификационными характеристиками, и стаж работы по специальности не менее 3 лет; копии документов, подтверждающих наличие у соискателя лицензии - индивидуального предпринимателя высшего профессионального или среднего профессионального образования по соответствующей специальности, а также его стаж работы по соответствующей специальности; опись прилагаемых документов.

Что касается лицензионных требований и условий при осуществлении деятельности по реставрации объектов культурного наследия, то к ним, в соответствии с п. 4 Постановления Правительства РФ от 01.01.2001 N 349 "О лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", относятся:

1) наличие в штате юридического лица работников, заключивших с ним трудовые договоры для осуществления деятельности по сохранению объектов по должности в соответствии со штатным расписанием, имеющих профессиональное образование в соответствии с требованиями, установленными соответствующими квалификационными характеристиками, и стаж работы по специальности не менее 3 лет;

2) наличие у соискателя лицензии (лицензиата) - индивидуального предпринимателя профессионального образования в соответствии с требованиями, установленными квалификационными характеристиками по должностям работников, осуществляющих деятельность по сохранению объектов, и стаж работы по специальности не менее 3 лет;

3) проведение лицензиатом работ по сохранению объектов в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 01.01.2001 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а именно на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

К субъектам, осуществляющим переустройство и перепланировку жилых помещений, законодатель не предъявляет специальных требований: как заказчиками, так и подрядчиками в данном случае могут быть физические и юридические лица. Более того, зачастую граждане собственными силами осуществляют работы по переустройству и перепланировке. Однако следует обратить внимание на п. 2 ст. 26 ЖК РФ, по смыслу которого для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в орган, осуществляющий согласование, может обратиться только собственник данного помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, в случае заключения договора подряда на проведение работ по переустройству (перепланировке) заказчиком должен выступать собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо. Кроме того, в силу положения п. 3 ст. 740 ГК РФ, устанавливающего, что в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда, согласно которым подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Следовательно, в данном случае подрядчиком может выступать не любое физическое лицо, а только зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Если же гражданин заключает договор подряда с лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, то на такие отношения не будут распространяться нормы о бытовом подряде, и в частности положения ст. 731, 732, 739 ГК РФ о правах заказчика.

Существенными условиями договора строительного подряда наряду с его предметом являются условия о цене, сроках выполнения работ.

В договоре указывается цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы, которая приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.