Анализ современной демографической ситуации в Иркутской области (стр. 2 )

Глава XV Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) освещает тему регламентирующую вопросы  земель населенных пунктов. Таковыми признаются земли, которые или уже используются или предназначены для будущей застройки и использованию.

Все земли населенных пунктов расположены на территории законодательно закрепленных административных границ поселения.

Основным целевым использованием земель населенных пунктов является удовлетворение градостроительных потребностей. Статья 85 ЗК РФ выделяет в составе земель девять территориальных зон населенных пунктов представленных в таблице 3.

Таблица 3 – Состав земель по территориальным зонам

№ п\п	Территориальная зона	Предназначение земель территориальной зоны
1	Жилая	для застройки объектами жилого и культурно-бытового назначения.
2	Общественно-деловая	для застройки объектами социального, образовательного, административного назначения
3	Производственная	для застройки объектами, предназначенными для производственных и промышленных целей
4	Инженерных и транспортных инфраструктур	для застройки объектами различного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры
5	Рекреационная	для туризма и отдыха населения, т. е. земли городских скверов, лесов, парков, садов, озер, водохранилищ
6	Сельскохозяйственного назначения	для использования в сельскохозяйственных целях
7	Специального использования	для земель особо ценного назначения: природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического и другого
8	Военных объектов	для размещения объектов военного и стратегического назначения
9	Иные зоны	земли, не перечисленные в статье 85 ЗК РФ

Надо отметить, что на территории поселения различают и такие земельные участки, как земельные участки общего пользования.  Земли данного назначения могут включаться в состав других территориальных зон, приватизация таких земельных участков запрещена.

К земельным участкам  общего пользования относятся земли, занятые площадями, скверами, улицами, набережными, проездами, автомобильными дорогами, водными объектами, и другими объектами общего пользования.

1.2 Виды экономической оценки земель населенных пунктов

В соответствии со статье 6 ЗК РФ под земельный участком, как объектом земельных отношений, определяется часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.  Земельный участок имеет фиксированную границу, площадь, место расположения, правовой статус, стоимостную оценку и иные характеристики, отражаемые в государственном кадастре недвижимости.

Экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность одновременного использования земли, как природного ресурса, как основы среды проживания населения и как объекта недвижимости.

Одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами является оценка земель и установление обоснованной платы за землю.

Процесс комплексной оценки земель включает в себя два основных вида оценки земель:

- качественную оценку – оценка функционального  стояния земель, т. е. оценка пригодности земель для выполнения каких-либо нужд народного хозяйства страны;

- экономическую оценку – оценка стоимости земель, т. е. определение потенциальной полезности того или иного земельного участка.

Что касается экономической оценки земель, то надо отметить, в рамках оценочной деятельности рассматриваются такие виды стоимости, как: рыночная, ликвидационная, кадастровая, инвестиционная и другие.

С позиции кадастрового учета различают два вида экономической оценки земель:

- массовую оценку, так называемую кадастровую;

- оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли является массовой оценкой - это регулярная оценка земли, по состоянию на определенную дату.

Материалы по кадастровой оценки земли являются важной составляющей кадастрового дела, они служат основой для выполнения фискальной функции налогов.  Цель массовой кадастровой оценки земли заключается в  определении кадастровой стоимости  земель в пределах границ административно-территориальных образований.

Для проведения кадастровой оценки земель в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель (далее по тексту – ГКОЗ)  необходимо использовать  некоторую информацию о сделках с недвижимым имуществом.

Для сбора и анализа информации используют сведения средств массовой информации, базу данных риэлтерских и оценочных контор, данные органов государственной и муниципальной власти.

Вся собранная информация, которая создает реальную картину о  местоположении поселений, о кадастровых кварталах в поселениях, о земельных участках, о наличии объектов городской инфраструктуры, наносится на электронную карту субъекта Российской Федерации.

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Законом № 000.

Распоряжением Министерства имущества России от 6 марта 2002 г. утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие положения оценки рыночной стоимости земельных участков:

- рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя;

- рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции;

- рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности;

- рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании;

- рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату;

- рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав;

- рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов;

- рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование земли;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

2.ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ

2.1 Цель и этапы организации работ по определению кадастровой стоимости земельных участков

Основной целью массовой государственной кадастровой оценки земель является внедрение в управление земельными ресурсами экономических методов, которые позволяют  более эффективно проводить использование земель на территории административно-территориальной единицы.

Исходя из цели государственной кадастровой оценки земель, перед службами ведения кадастра встает основная задача, которая заключается в создании единой системы для налогообложения недвижимости, в том числе и налогообложении земель на территории Российской Федерации.

Надо отметить, что показатели государственной кадастровой оценки земель – удельные показатели кадастровой стоимости 1 м2 земли – учитываются в государственном кадастре недвижимости (далее по тексу - ГКН). Удельные показатели кадастровой стоимости земель не подлежат изменению до очередной массовой кадастровой оценки.

Основными законодательными актами, регулирующими процесс кадастровой оценки земель, являются:

- Земельный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) в части статей 65 – 66;

-  Налоговый Кодекс Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ) в части главы 31 «Земельный налог»;

-  постановление Правительства Российской Федерации № 000 от 01.01.01 г. «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»:

- постановление Правительства Российской Федерации № 000 от 01.01.01  «О государственной кадастровой оценке земель»;

Основными методическими источниками, регулирующими процесс кадастровой оценки земель, являются:

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель поселений (далее по тексту - ГКОЗ) установлен федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и проводится в порядке, отображенном в таблице 4.

Таблица 4 – Этапы процедуры государственной кадастровой оценки земель

№ п\п	Процедура	Сущность этапа ГКОЗ
1	Принятие решения о проведении массовой оценки земель по решению органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления	Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже чем один раз в пять лет.
2	Конкурсный отбор исполнителя проведения оценочных работ	Отбор исполнителя осуществляется в соответствии с законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»
3	Заключение договора с исполнителем на производство работ по определению кадастровой стоимости	До подписания договора Исполнитель обязан предоставить Заказчику договор страхования профессиональной ответственности на страховую сумму в размере не менее чем 30 000 000 руб.
4	Непосредственное определение кадастровой стоимости земель	В соответствии Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов
5	Составление отчета об определении кадастровой стоимости земель	В состав отчета об определении кадастровой стоимости обязательно включаются  файлы формата XML
6	Утверждение показателей кадастровой стоимости земель	В течение 10 рабочих дней с даты подписания отчета Заказчик утверждает расчетные показатели стоимости. В пятидневный срок после утверждения заказчик направляет сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета в Росреестр.
7	Обнародование утвержденных результатов	В течение 10 рабочих дней после даты утверждения результатов оценки Заказчик обнародывает утвержденные результаты
8	Внесение результатов государственной кадастровой оценки земель в ГКН.	Орган кадастрового учета - ФГБУ «ФКП Росреестр» осуществляет внесение результатов в ГКН в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости

Надо  отметить, что орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, который принимает решение о проведении кадастровой оценки земель, выступает в роли Заказчика. Непосредственно массовая кадастровая оценка земель проводится только в отношении тех объектов недвижимости, которые учтены в ГКН.