Анализ современной демографической ситуации в Иркутской области (стр. 5 )

- определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании;

- определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта;

- определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта;

- определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства;

- определяется ставка дисконтирования;

- расчет текущей стоимости будущего платежа в натуральной с учетом бремени строительства, продажи и значения ставки дисконтирования.

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

При наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу земельных участков.

В отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. И, как следствие, по отношению к земельным участкам не применяется затратный подход.

Безусловно, в процессе оценки земельного участка, возможно применение сравнительного подхода. И специалисты оценщики, как правило, применяют его в том случае, если земельный участок является предметом залога.

Наиболее востребованным подходом оценки стоимости земельного участка является доходный подход.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка.

Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях).

При оценке земельных участков в рамках доходного подхода, возможно, применить один из трех методов доходного подхода:

- метод капитализации дохода (земельной ренты);

- метод предполагаемого использования;

- метод техники остатка дохода.

3.ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОНКРЕТНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1 Определение кадастровой стоимости земельного участка

В соответствии с пунктом 3 «Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом -ФЗ и включает совокупность следующих действий:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе процедуру ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости);

экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Последняя государственная кадастровая оценка земель Ленинградской области проводилась в 2013 году. Заказчиком выступал  Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, исполнителем - -Аппрайсал», отчет об определении кадастровой стоимости земель Ленинградской области в части земель промышленности и иного специального назначения подписан кадастровым инженером Давыдовой  Еленой  Павловной (Приложение 2).

Кадастровая оценка проводилась в части двух категорий земель:

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли промышленности и иного специального назначения.

В рамках данной курсовой работы будет проведена оценка стоимости земельного участка с разрешенным использованием – автозаправочная станция.

Следовательно, данная категория земельных участков относится к 9-ому виду разрешенного использования: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. В рамках последней государственной кадастровой оценки земель Ленинградской области, которая проводилась в декабре 2013 года, виды разрешенного использования конкретизированы.

Объект оценки - земли под автозаправочной станцией, относятся к  категории «земельных участков для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами».

При определении кадастровой стоимости земельных участков на территории Ленинградской области кадастровый инженер исходила из того, что  необходимо выразить результаты определения рыночной стоимости земельных участков, полученной тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки данного объекта, кадастровый инженер приходит к следующим выводам:

- затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Данный подход имеет небольшой вес при согласовании результатов;

- доходный подход (метод дисконтирования денежных потоков) наиболее полно отражает ту цену, которая может быть получена за определенный срок от сдачи в аренду земельных участков;

- сравнительный подход отражает реальную рыночную стоимость объектов оценки.

В зависимости от объема и достоверности информации, используемой в рамках каждого из подходов оценки, результаты расчетов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Таким образом, выбор величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии с которым результату каждого из методов присваивается весовой коэффициент.

При расчете рыночной стоимости кадастровым инженером были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных подходов для данного случая оценки. И для определения рыночной стоимости земельных участков, с целью определения кадастровой стоимости земель различного вида разрешенного использования на территории Ленинградской области,  кадастровым инженером использовался один подход -  сравнительный. Т. е. окончательная величина рыночной стоимости объекта оценки равна рыночной стоимости определенной сравнительным подходом.

Объектом оценки в рамках данной курсовой работы признается земельный участок занятый автозаправочной станцией.

Местоположение  объекта оценки – Ленинградская область, Лодейнопольский муниципальный район, Янегское сельское поселение, 30 м на северо-восток от дер. Агашово (Приложение 3, рисунок 1):

- кадастровый номер земельного участка - 47:06:0720001:44;

- площадь земельного участка – 1 122 м2;

- удельный показатель кадастровой стоимости – 182,71 руб./м2 (Приложение 3, рисунок 2);

- кадастровая стоимость земельного участка - 204 997,65 руб.

Таким образом, определение  кадастровой стоимости земельного участка, занятого автозаправочной станцией на шесть колонок, исходя из официального источника:  Отчет № 000-13/1 «Об определении рыночной стоимости земельных участков 1 группы земель промышленности и иного специального назначения на территории Ленинградской области», проводилось с применением только сравнительного подхода и соответствует - 204 997,65 руб.

3.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка, как  оценка единичного участка

Объектом оценки в рамках данной курсовой работы признается земельный участок занятый автозаправочной станцией – приносящая доход недвижимость.

Местоположение  объекта оценки – Ленинградская область, Лодейнопольский муниципальный район, Янегское сельское поселение, 30 м на северо-восток от дер. Агашово:

- кадастровый номер земельного участка - 47:06:0720001:44;

- площадь земельного участка – 1 122 м2;

В связи с тем, что земельный участок, который подвергается оценке рыночной стоимости, предназначен под автозаправочную станцию на шесть колонок, объект оценки признается приносящей доход недвижимостью.