Анализ современной демографической ситуации в Иркутской области (стр. 6 )

Для определения рыночной стоимости оценщиком применялся доходный подход. Затратный подход не применялся, так как считается достаточно трудоемким, сравнительный подход не применялся, так как данный сегмент рынка достаточно пассивен (обоснование: объект оценки находится в сельской местности).

В рамках доходного подхода использовался метод техники остатка для земли, данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость и предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как, и продолжительность их экономической жизни. Данный метод применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

- имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

В оценочную фирму обратился заказчик с целью определения рыночной стоимости земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции.

Земельный участок предполагается приобрести  обществом с ограниченной ответственностью «Трансойл» (далее по тексту - Компания) из земель муниципальной собственности на аукционе.

Основным видом деятельности Компании является: оптовая торговля моторным топливом, включая авиационный бензин.

Организация также осуществляет деятельность по следующим не основным направлениям:

- розничная торговля моторным топливом;

- деятельность автомобильного грузового неспециализированного транспорта.

Основная отрасль компании: оптовая торговля.

Руководитель компании - Александр Геннадьевич Пономарев. Организационно-правовая форма - общества с ограниченной ответственностью. Тип собственности - частная собственность.

Для определения стоимости земельного участка приобретаемого под строительство автозаправочной станции (далее по тексту - АЗС) директор обратился в оценочную фирму «Эксперт».

Рассматриваемый в работе земельный участок предполагает приобрести из земель муниципальной собственности Лодейнопольского района Ленинградской области, Янегское сельское поселение.

Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации Лодейнопольского муниципального района сообщает о проведении 7 июня 2016 г. в 14 час. 00 мин. приватизационного аукциона по продаже муниципального имущества - земельного участка.

Руководитель компании - Александр Геннадьевич Пономарев, принимает решение обратиться к услугам оценщика для определения рыночной стоимости, выставленного на торги земельного участка с целью установления предельной цены по которой возможно приобрести данный земельный участок в собственность на аукционе. В договоре на проведение оценочных работ указано, что результат оценки оформляется отчетом в виде письма.

Продавцом муниципального имущества от лица Администрации Лодейнопольского муниципального района выступает Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений.

Информационное сообщение о продаже муниципального имущества, содержащее установленные действующим законодательством сведения, подлежит опубликованию в газете «Лодейное поле».

Для оценки данного земельного участка независимый оценщик применил метод техники остатка, который заключается в капитализации чистого операционного дохода, когда стоимость других компонентов известна.

По данным земельный участок предназначен для застройки АЗС на шесть колонок.

Капитальные вложения на одну колонку - 3 012 000 руб.

Срок безопасной эксплуатации по нормам определенным для АЗС - десять лет.

Доход на инвестиции запланирован в пределах 15%. Под отдачей инвестиций обычно понимают прирост денежных средств инвестора вследствие проведения инвестиционной деятельности. Прибыль инвестора - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

- исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

- как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

Для применения метода техники остатка было собрана информация об объекте оценки - земельном участке, которая сгруппирована и представлена в таблице 5.

Таблица 5 - Информация о земельном участке - объекте оценки

Показатель	Физическая или стоимостная характеристика показателя
Количество колонок на АЗС	6 единиц
Капитальные вложения на 1 колонку	3 012 000 руб.
Планируемый доход на инвестиции	15 %
Предполагаемый срок эксплуатации АЗС	10 лет

Для применения метода техники остатка для земли  необходимо проанализировать основные показатели деятельности улучшений земельного участка в виде автомобильной заправочной станции.

По аналогичному объекту предоставлены следующие данные:

- в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 26 л бензина;

-  средний чистый операционный доход от продажи 1 л бензина составляет 7 руб.;

- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Данные анализа по объекту-аналогу представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Информация по объекту-аналогу

Показатели	Физическая характеристика показателя
Средний объем продаж бензина с одной колонки	26 литров\час
Средний ЧОД от продажи бензина	7 руб.
Количество рабочих дней в году	300

Для определения стоимости земельного участка, предназначенного под застройку приносящей доход недвижимости оценщику нужно было провести ряд действий:

- определить стоимость строительства АЗС;

- определить коэффициент капитализации для сооружений

- вычислить чистый операционный доход, приносящий улучшениями:

- определить чистый операционный доход от АЗС:

- определить остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

- определить итоговую стоимость земельного участка:

На первом этапе определяется стоимость строительства АЗС.

Для ее определения необходимо найти произведение себестоимости одной колонки и запланированного количества их постройки.

СС = К x У                                                (1),

где СС - стоимость строительства АЗС;

  К - себестоимость одной колонки;

  У - запланированное количество постройки колонок на данной АЗС.

Расчет стоимости строительства АЗС проведен по формуле 1:

3 012 000 х 6 = 18 072 000 руб.

Стоимость строительства АЗС составляет - восемнадцать миллионов семьдесят две тысячи рублей.

На следующем этапе определяется коэффициент капитализации для сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений - коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям и сооружениям; учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала.

Для этого необходимо найти произведение процента планируемого дохода на инвестиции и деление ста процентов на срок предполагаемого использования объекта. Как показано в формуле 2:

k= Н x (100 : Ж)                                                        (2),

где k - коэффициент капитализации для сооружений;

  Н - процент планируемого дохода на инвестиции;

Ж - срок предполагаемого использования объекта.

Расчет коэффициента капитализации для сооружений произведен по формуле 2:

15% х (100 : 10) = 25%

Коэффициент капитализации для сооружений -25%

На третьем этапе вычисляется чистый операционный доход.

Чистый операционный доход - это доход от объекта оценки, с учетом всех операционных доходов.

Чистый операционный доход рассчитывается по формуле 3.

Для определения чистого операционного дохода, необходимо найти произведения стоимость строительства АЗС и коэффициента капитализации для сооружений:

УЧОД = СС x k                                                        (3),

где        УЧОД - чистый операционный доход, приносящий улучшениями;

СС - стоимость строительства АЗС;

k - коэффициент капитализации для сооружений.

Расчёт чистого операционного дохода произведен по формуле 3:

18 072 000 х 25% = 4 518 000 руб.

Чистый операционный доход составляет - четыре миллиона пятьсот восемнадцать тысяч рублей.

На следующем этапе оценщик определяет чистый операционный доход от АЗС, который рассчитывается по формуле 4:

ЧОД = У x Бx Т xТг x П                                        (4),